Donar o vender la vivienda a los hijos en Madrid: qué sale más a cuenta

Muchos propietarios en Madrid llegan a la misma encrucijada: pasar la vivienda a un hijo en vida y, si es así, hacerlo por donación o por compraventa. La decisión no es sentimental, es aritmética: cada vía activa impuestos distintos y en manos distintas, y la diferencia entre elegir bien o mal se cuenta en decenas de miles de euros.

Donar: barato para quien recibe, caro para quien da

• Impuesto de Sucesiones y Donaciones: la Comunidad de Madrid aplica una bonificación del 99 % de la cuota en donaciones entre padres e hijos, siempre que la donación se formalice en escritura pública. Sin documento público no hay bonificación.
• Plusvalía municipal: en la donación la paga quien recibe el inmueble, no quien lo entrega. Es al revés que en una venta, donde corresponde al vendedor.
• IRPF del donante: aquí está el coste que casi nadie prevé. Aunque no reciba un euro, quien dona tributa por la ganancia patrimonial entre el valor de adquisición y el valor declarado del inmueble. Si la vivienda se compró hace décadas, la factura puede ser muy alta. Y si hubiera pérdida, la ley no permite computarla en transmisiones lucrativas.
• Excepción relevante: la ganancia por la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta en el IRPF, y el criterio administrativo la ha admitido también cuando la transmisión es una donación. Es el escenario en el que donar resulta más eficiente, pero conviene confirmarlo con tu asesor caso por caso.

Vender a un hijo: el valor de referencia manda

La compraventa entre familiares es perfectamente legal, pero está vigilada. Tres reglas la ordenan:

• Transmisiones Patrimoniales: el comprador liquida el ITP, con el tipo general del 6 % en la Comunidad de Madrid, sobre el mayor entre el precio pactado y el valor de referencia de Catastro.
• Precio de mercado en el IRPF: si se vende por debajo del valor normal de mercado, Hacienda puede tomar ese valor de mercado como valor de transmisión para calcular la ganancia patrimonial del vendedor. Vender barato no reduce el impuesto.
• Donación encubierta: una venta simbólica, o sin pago acreditado, puede recalificarse como donación, con liquidación del ISD sobre la diferencia y la sanción correspondiente. El pago debe ser real y trazable, por transferencia, respetando el límite legal de efectivo.

Conviene además pensar en el futuro: la donación a un hijo es colacionable en la herencia y puede desequilibrar el reparto entre hermanos; la venta, no. Y si el hijo está casado, el régimen económico matrimonial determina si el inmueble entra o no en la sociedad de gananciales.

Tres preguntas que resuelven la decisión

• ¿Necesitas el dinero? Si la respuesta es sí, la donación queda descartada: pagarías IRPF sin ninguna entrada de caja.
• ¿Cuánta ganancia latente hay? Un piso comprado hace treinta años acumula una plusvalía enorme. Donarlo antes de los 65, o cuando no es vivienda habitual, dispara el IRPF del donante.
• ¿Qué edad tiene el transmitente y qué inmueble es? Mayor de 65 años y vivienda habitual apunta claramente a donación; segunda residencia o inversión, a venta a precio de mercado.

Hay una tercera vía que suele olvidarse: transmitir solo la nuda propiedad reservándose el usufructo, que reduce la base y permite seguir viviendo en la casa. Tiene reglas propias que conviene revisar antes de decidir, y las explicamos al detalle en el artículo sobre vender la nuda propiedad. Y existe una cuarta: vender el inmueble en el mercado y donar el dinero, que en algunos casos deja más patrimonio neto en la familia que la transmisión directa del piso.

Errores que salen caros

• Creer que donar no tributa para quien dona. Tributa, y a menudo mucho.
• Escriturar por el valor catastral o por una cifra simbólica: es la vía directa a una comprobación de valores.
• Formalizar la donación en documento privado y perder la bonificación autonómica.
• Olvidar la plusvalía municipal y quién debe liquidarla en cada caso.
• Decidir sin saber cuánto vale realmente el inmueble. Toda la comparativa depende de esa cifra: nuestra valoración es confidencial y se entrega en 24 horas.