Obras de mejora o reparación: qué resta impuestos al vender en Madrid

Casi todos los propietarios que venden en Madrid han invertido dinero en la vivienda a lo largo de los años: una cocina nueva, una caldera, ventanas, una reforma integral. En el momento de calcular el IRPF de la venta surge la pregunta que más dinero mueve de toda la declaración: ¿puedo sumar esas obras al valor de adquisición y pagar menos? La respuesta depende de una distinción que Hacienda aplica con rigor: mejora no es lo mismo que reparación o conservación.

Cómo se calcula la ganancia y dónde entran las obras

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. El valor de adquisición se forma con el importe real que pagaste, más los gastos y tributos inherentes a la compra (notaría, registro, ITP o IVA, gestoría), más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble. Los intereses del préstamo no entran.

Es decir: la mejora reduce la ganancia y, con ella, el impuesto. La reparación no. Y la diferencia no es menor: en una vivienda de alto standing, una reforma integral bien acreditada puede suponer decenas de miles de euros de ahorro fiscal. El cálculo completo de la base y los tipos lo tienes en la guía del IRPF por la ganancia patrimonial.

Qué es mejora y qué es conservación

El criterio que maneja la Administración es funcional, no estético. Hay mejora cuando la obra aumenta la capacidad o la habitabilidad del inmueble, amplía su superficie o alarga su vida útil. Hay reparación o conservación cuando la obra se limita a mantener el uso normal del bien o a sustituir elementos que se han deteriorado.

• Suelen considerarse mejora: ampliar la superficie construida, cerrar una terraza con licencia, instalar un ascensor donde no lo había, incorporar climatización o calefacción inexistente, redistribuir la vivienda de forma sustancial, instalar una piscina o levantar una edificación auxiliar, y las obras de rehabilitación que cambian estructura o instalaciones generales.
• Suelen considerarse conservación o reparación: pintar, alicatar de nuevo, sustituir la caldera averiada por otra equivalente, cambiar sanitarios, arreglar humedades, reponer carpintería deteriorada o sustituir un suelo existente.

El punto gris habitual es la reforma integral: casi siempre contiene partidas de ambas naturalezas. Por eso conviene que el presupuesto y las facturas del contratista vengan desglosados por partidas, y no como una única línea de "reforma". Ese desglose es la diferencia entre poder defender la parte de mejora y perderla entera.

Si la vivienda estuvo alquilada, hay un matiz importante

Cuando el inmueble ha estado arrendado, las amortizaciones que te dedujiste (o las que fueron deducibles, aunque no las aplicaras) minoran el valor de adquisición. Y las mejoras realizadas durante el periodo de alquiler también se amortizan, de modo que su efecto no es el mismo que en una vivienda siempre de uso propio. Es un cálculo que conviene hacer con los datos de todas las declaraciones del periodo arrendado, tal y como explicamos al vender una vivienda que estuvo alquilada.

La prueba: sin papeles no hay mejora

La carga de la prueba recae sobre el contribuyente. Para que una mejora sume al valor de adquisición hace falta acreditarla, y conviene reunir:

• Factura completa con los datos fiscales del emisor y del propietario, fecha y descripción detallada de los trabajos. Un presupuesto o un albarán no bastan.
• Justificante de pago trazable: transferencia o cargo bancario. El pago en efectivo sin rastro es el motivo más habitual de rechazo.
• Licencia municipal de obra cuando la actuación la requería, y certificado final de obra si lo hubo.
• Documentación gráfica: proyecto, planos de antes y después o, como mínimo, fotografías fechadas que demuestren el alcance real.

Estas obligaciones sobreviven al plazo ordinario de conservación: mientras la ganancia de la venta pueda ser comprobada, esos justificantes son tu defensa. Guarda también la escritura de compra y las facturas de los gastos de adquisición, que forman parte del mismo cálculo junto a los demás gastos deducibles de la ganancia.

La fiscalidad no debería decidir por sí sola una reforma, pero sí entra en la cuenta: una obra que el mercado paga y que además computa como mejora tiene un doble efecto favorable. Una obra cosmética, en cambio, ni se recupera del todo en el precio ni reduce la ganancia. Antes de encargar nada, conviene contrastar cuánto sumaría realmente esa inversión en el precio de venta; nuestra valoración es confidencial y se entrega en 24 horas, y los honorarios de venta no superan el 2 %.