Vender una vivienda que estuvo alquilada: cómo afecta al IRPF en Madrid

Vender una vivienda que has tenido alquilada tributa igual que cualquier otra venta en el IRPF, con una diferencia importante que muchos propietarios desconocen: las amortizaciones que dedujiste (o pudiste deducir) mientras la alquilabas reducen el valor de adquisición y, por tanto, aumentan la ganancia patrimonial. Entenderlo evita sustos con Hacienda al presentar la declaración.

La ganancia patrimonial cuando la vivienda estuvo en alquiler

La venta genera una ganancia o pérdida patrimonial, que es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos e impuestos de la venta) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos e inversiones). Esa ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF, con tipos progresivos que van del 19% al 28%. Hasta aquí, igual que cualquier venta: puedes ver el detalle en IRPF y ganancia patrimonial al vender.

La particularidad llega por haber tenido la vivienda arrendada.

Las amortizaciones reducen el valor de adquisición

Mientras la vivienda estuvo alquilada, como propietario podías deducir en el rendimiento del capital inmobiliario la amortización del inmueble: con carácter general, el 3% anual sobre el mayor de dos valores, el coste de adquisición o el valor catastral de la construcción (sin contar el suelo). Pues bien, al vender, la ley obliga a minorar el valor de adquisición en el importe de esas amortizaciones.

Y hay un matiz decisivo: se resta la amortización deducida y, en todo caso, la amortización mínima, aunque no la hubieras aplicado en tus declaraciones. Es decir, aunque no dedujeras la amortización en su día, Hacienda considera que debiste hacerlo y reduce igualmente el valor de adquisición. El resultado es un valor de compra fiscal más bajo y una ganancia patrimonial mayor de la que muchos esperan.

Un ejemplo lo aclara: si compraste por 400.000 euros y a lo largo de los años de alquiler correspondía amortizar 60.000, tu valor de adquisición a efectos de la venta no será 400.000, sino 340.000. Sobre esa base se calcula la ganancia, de modo que el impacto en la cuota final puede ser considerable y conviene tenerlo previsto.

Gastos que sí puedes sumar al valor de adquisición

Para reducir la ganancia de forma legal, revisa bien qué puedes incorporar al valor de adquisición:

• Impuestos y gastos de la compra: ITP o IVA, notaría, registro y gestoría de cuando la compraste.
• Inversiones y mejoras: obras que aumentaron el valor o la vida útil (no las reparaciones de mantenimiento).
• Gastos de la venta: honorarios, certificados obligatorios y la plusvalía municipal si la pagas tú, que restan del valor de transmisión.

Guardar las facturas es clave. Tienes más detalle en gastos deducibles de la ganancia patrimonial.

Plusvalía municipal y otros impuestos

Además del IRPF, la venta tributa por la plusvalía municipal (el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos), que paga el vendedor y que en Madrid se calcula por el método objetivo o el real, el que resulte más favorable. Ten en cuenta también que, si la vivienda no era tu residencia habitual, no podrás aplicar la exención por reinversión; y que los mayores de 65 años tienen exenciones específicas que conviene analizar caso a caso.

La conclusión práctica: si vas a vender una vivienda que estuvo alquilada, calcula la ganancia teniendo en cuenta las amortizaciones antes de fijar tus expectativas y de firmar. Hacer bien los números desde el principio te permite negociar el precio con conocimiento y evitar una liquidación inesperada al presentar el IRPF del año siguiente a la venta.