Plusvalía municipal al vender en Torrelodones: tipo del 26 %, coeficientes y la regla de los cinco años en herencias

En resumen: al vender en Torrelodones, la plusvalía municipal se paga al 26 % sobre el incremento de valor del suelo, según la ordenanza fiscal n.º 6 (BOCM de 16 de marzo de 2023). Aplica los coeficientes estatales vigentes en cada momento, admite el método real si sale menos y exige al heredero vivir cinco años en la vivienda para conservar la bonificación del 95 %.

Torrelodones es mercado de chalet: Los Peñascales, el Área Homogénea Norte, la Colonia o el casco del Pueblo, con parcelas grandes y mucho valor de suelo en el recibo del IBI. Como la plusvalía grava justo ese suelo, la cuota pesa en tus números, y Torrelodones tiene tres reglas propias que conviene conocer antes de fijar precio. El mercado local lo tienes en vender una casa en Torrelodones.

¿Quién paga la plusvalía municipal al vender en Torrelodones?

En una compraventa, el vendedor, como establecen los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Si el vendedor es una persona física no residente, el comprador actúa como sustituto. Pactar que pague el comprador solo vale entre las partes: ante el Ayuntamiento no cambia quién es el obligado.

Si vendes por menos de lo que compraste, comparando los valores de escritura, no hay incremento y no se paga; eso sí, hay que declararlo en plazo y aportar las dos escrituras. Los gastos, los tributos y las reformas no cuentan para esa comparación y, si la Administración ha comprobado un valor mayor que el de la escritura, se toma ese.

¿Qué tipo y qué coeficientes aplica Torrelodones?

El artículo 3 de la ordenanza fiscal n.º 6 de Torrelodones fija un tipo único del 26 %, por debajo del máximo legal del 30 % pero por encima del 20 % que aplica, por ejemplo, Majadahonda. La base del método objetivo es el valor catastral del suelo, que figura en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro, multiplicado por un coeficiente según los años completos de tenencia.

Aquí está la segunda particularidad: Torrelodones no tiene tabla propia. Su artículo 2 aplica «los porcentajes que en cada momento se establezcan» en el artículo 107.4 de la ley estatal. Hoy rigen los del Real Decreto-ley 8/2023. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 pero pendiente de convalidación por el Congreso, aprueba otra tabla para las transmisiones desde el 1 de diciembre de 2026. Si se convalida, en Torrelodones se aplicará sin que el Ayuntamiento tenga que modificar nada.

La nueva tabla sube los coeficientes hasta los 16 años de tenencia y los baja desde los 17. El impuesto se devenga en la fecha de la transmisión: en una compraventa, normalmente la de la escritura pública, no la del contrato de arras; en una herencia, la del fallecimiento. Si vas a firmar cerca del 1 de diciembre, haz las dos cuentas.

Ejemplo: ¿método objetivo o método real?

El método real toma la diferencia entre el precio de venta y el de compra y la multiplica por el peso del suelo en el valor catastral total. Se aplica la base menor de las dos, pero solo si lo pides y lo acreditas con las escrituras. Ejemplo ilustrativo, con cifras supuestas: un chalet con un valor catastral total de 400.000 €, de los que 200.000 € son suelo (un 50 %).

Con la tabla del Real Decreto-ley 29/2026, el primer caso pasaría a 200.000 × 0,25 = 50.000 € de base y 13.000 € de cuota (5.200 € más). En el tercero bajaría a 200.000 × 0,30 = 60.000 € y 15.600 € de cuota (5.200 € menos). Haz tus números con la calculadora de plusvalía municipal y repasa cuándo compensa cada sistema en método real o método objetivo.

Herencias: la bonificación del 95 % exige vivir cinco años en la casa

El artículo 1 de la ordenanza bonifica el 95 % de la cuota en la transmisión por causa de muerte de la vivienda habitual del fallecido a sus descendientes y adoptados, cónyuge (o pareja inscrita en un registro de uniones de hecho) y ascendientes y adoptantes. Pero pide dos cosas:

• Que fuera la vivienda habitual del fallecido: empadronado en ella de forma ininterrumpida al menos los dos años anteriores (o desde que la adquirió, si hacía menos). Se admite que se hubiera trasladado a una residencia, a casa de un hijo por dependencia o al domicilio de quien le cuidaba en situación de dependencia severa o gran dependencia, si esa era su última vivienda habitual.
• Que el heredero la convierta en su residencia habitual durante los cinco años siguientes, salvo que fallezca antes.

Si vendes antes de esos cinco años, tienes un mes desde la venta para autoliquidar la parte que te ahorraste, con intereses de demora. Y si no vas a vivir en ella, no cumples el requisito. Además, la bonificación hay que pedirla dentro del plazo de declaración y estar al corriente de pago con el Ayuntamiento. No todos los municipios exigen la permanencia: en Majadahonda, por ejemplo, no hay ese plazo. Lo general sobre herencias lo tienes en plusvalía por herencia y venta posterior y en ¿hay que esperar cinco años para vender un piso heredado?

¿Cómo y cuándo se declara en Torrelodones?

Fuera de plazo hay recargos, como explicamos en plazo, prescripción y recargos de la plusvalía. Y el IRPF de la ganancia es otra cuenta: la tienes en la guía fiscal de la venta de vivienda en Madrid.

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Preguntas frecuentes

¿Cuál es el tipo de la plusvalía municipal en Torrelodones?

El 26 % sobre la base imponible, según el artículo 3 de la ordenanza fiscal n.º 6. El máximo legal es el 30 %.

¿Torrelodones tiene coeficientes propios?

No. Su ordenanza se remite a los coeficientes que fije en cada momento el artículo 107.4 de la Ley de Haciendas Locales. Si el Real Decreto-ley 29/2026 se convalida, su nueva tabla se aplicará a las transmisiones desde el 1 de diciembre de 2026: en una compraventa cuenta, normalmente, la fecha de la escritura; en una herencia, la del fallecimiento.

Si heredo una casa en Torrelodones y la vendo, ¿pierdo la bonificación?

Si la vendes antes de que pasen cinco años viviendo en ella, sí. En el mes siguiente a la venta tendrás que autoliquidar la parte bonificada, con intereses de demora. Si nunca la usas como residencia habitual, no cumples el requisito para disfrutarla.

¿Hay que pagar la plusvalía si vendo por menos de lo que compré?

No hay incremento de valor y no se paga, pero hay que declarar la transmisión en plazo y aportar las escrituras de compra y de venta. Se comparan los valores de las escrituras (o el comprobado por la Administración, si es mayor), sin sumar gastos, tributos ni reformas.