Entregar las llaves antes de la escritura: riesgos para el vendedor en Madrid

Ocurre más de lo que parece: las arras están firmadas, la escritura tiene fecha dentro de unas semanas y el comprador pide entrar antes —para meter muebles, empezar una reforma o porque ya ha dejado su vivienda anterior—. La petición suena razonable y la relación es buena. Pero entregar las llaves antes de cobrar el precio completo cambia la posición jurídica del vendedor, y conviene saber exactamente en qué.

Qué significa entregar las llaves para el Código Civil

En derecho español la propiedad se transmite por título y modo: un contrato válido más la entrega de la cosa (artículos 609 y 1095 del Código Civil). Habitualmente, esa entrega se produce de forma instrumental con el otorgamiento de la escritura pública (artículo 1462). Sin embargo, si existe un contrato privado de compraventa y además se pone al comprador en posesión material de la vivienda, puede entenderse consumada la tradición y, con ella, transmitida la propiedad aunque no se haya firmado ante notario.

La consecuencia práctica es incómoda: el vendedor puede quedarse sin la cosa y sin la totalidad del precio, con un derecho de crédito que habría que reclamar. Por eso es esencial distinguir el contrato privado de la escritura, algo que desarrollamos en contrato privado frente a escritura pública.

Los riesgos concretos que asume el vendedor

• Que la operación no llegue a firmarse. Si el comprador ya ocupa la vivienda y la compraventa se frustra, recuperarla puede exigir un procedimiento judicial de desahucio por precario, con meses de por medio.
• Daños y siniestros. Mientras la vivienda siga a tu nombre, un incendio, una fuga o un daño a un tercero pueden afectarte, y la aseguradora puede discutir la cobertura si el inmueble estaba ocupado por quien no figura como asegurado.
• Obras iniciadas antes de tiempo. Si el comprador demuele o modifica y después no compra, la vivienda vuelve a ti en peor estado y con posibles problemas de licencia ante el Ayuntamiento.
• Suministros y comunidad. Los consumos y las derramas siguen girando al titular, salvo pacto expreso y liquidación posterior.
• Coste fiscal. Si a cambio de la entrega anticipada se pacta una renta, se genera rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF; si se entrega de forma gratuita, la imputación de renta y los efectos sobre la vivienda habitual pueden complicarse. Conviene revisarlo junto con la tributación de la ganancia patrimonial.

Cómo blindarlo si decides aceptar

Si el calendario lo aconseja y quieres facilitar la operación, la entrega anticipada puede gestionarse con seguridad razonable siempre que quede documentada:

• Nunca sin cobro relevante. Lo prudente es haber recibido una parte sustancial del precio o contar con garantía bancaria por el resto.
• Contrato escrito de cesión temporal de uso, separado de la compraventa, con fecha de inicio y de salida, prohibición de obras, obligación de conservación y asunción de suministros por el comprador.
• Fecha tope de escritura y causa de resolución expresa con obligación de desalojo inmediato si no se firma, en línea con la condición resolutoria explícita.
• Fianza o depósito adicional que cubra desperfectos y el coste de una eventual recuperación de la posesión.
• Inventario y acta del estado de la vivienda con fotografías fechadas y lecturas de contadores.
• Seguro. Comunica la situación a tu aseguradora y exige al comprador su propio seguro de contenido y responsabilidad civil.

La alternativa más sencilla

En la mayoría de los casos la solución no es entregar las llaves antes, sino adelantar la escritura. Si el problema del comprador es de fechas, mover la firma a notaría unas semanas resuelve el fondo sin exponer al vendedor. Y si quien necesita tiempo eres tú, puede pactarse lo contrario: firmar y permanecer unos días en la vivienda con un plazo de salida acordado y garantizado. Ambas fórmulas se preparan en la fase de arras y se cierran en la firma ante notario.

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