Contrato privado de compraventa o escritura pública: qué firma y qué protege cada uno

En una compraventa de vivienda conviven dos documentos que a menudo se confunden: el contrato privado de compraventa y la escritura pública otorgada ante notario. Ambos son válidos, ambos obligan, pero sus efectos son muy distintos. Para un propietario que vende en Madrid, saber qué protege cada uno evita los tres problemas más caros de una operación: que la venta se caiga, que el comprador no pueda financiar y que el inmueble siga apareciendo a su nombre en el Registro.

Qué es cada documento y qué efectos tiene

El Código Civil establece que los contratos obligan cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que concurran consentimiento, objeto y causa. La compraventa se perfecciona por el acuerdo sobre la cosa y el precio, de modo que un contrato privado firmado ya es una compraventa plenamente vinculante: quien se echa atrás incumple y responde por ello.

Lo que el privado no hace es transmitir la propiedad por sí solo. En nuestro Derecho la transmisión exige título y modo, es decir, contrato más entrega. Y la escritura pública equivale a esa entrega: al otorgarla, el comprador adquiere la propiedad aunque materialmente reciba las llaves más tarde. Además, la escritura es el único documento que abre la puerta al Registro de la Propiedad, porque el Registro solo inscribe documentos públicos.

Los riesgos de quedarse en el contrato privado

• Falta de protección registral. Mientras la operación no se inscriba, el vendedor sigue siendo titular registral. Si sobre él recaen embargos o cargas posteriores, pueden anotarse sobre la finca y complicar la situación del comprador.
• Doble venta. El Código Civil resuelve el conflicto entre dos compradores de un mismo inmueble a favor de quien inscribe primero de buena fe. Un contrato privado no inscribible deja al comprador en posición débil.
• Financiación imposible. Ninguna entidad concede una hipoteca sobre una compraventa documentada solo en privado: necesita escritura e inscripción para constituir la garantía.
• Cargas no depuradas. Es en la notaría donde se solicita la información registral en el momento de la firma, se acredita la cancelación de la hipoteca previa y se comprueban las certificaciones de comunidad y el estado de deudas.
• Obligaciones fiscales que corren igual. Los plazos de autoliquidación del impuesto que grava la transmisión y de la plusvalía municipal se cuentan desde la transmisión, no desde que a las partes les venga bien firmar ante notario.

Cualquiera de las partes puede, además, exigir judicialmente a la otra que eleve a público el contrato cuando este tiene por objeto la transmisión de bienes inmuebles. Es un derecho, pero implica pleito, tiempo y coste: siempre es preferible pactarlo desde el principio.

Cuándo tiene sentido firmar un privado previo

El contrato privado es útil como paso intermedio cuando la firma ante notario no puede ser inmediata: el comprador está tramitando su hipoteca, el vendedor debe cancelar registralmente la suya, hay una herencia pendiente de adjudicar o falta regularizar una discrepancia de superficie. En esos casos el privado fija precio, condiciones y calendario, y da seguridad a ambas partes mientras se resuelven los trámites.

Conviene no confundirlo con el documento de reserva ni con el contrato de arras. Las arras penitenciales permiten desistir pagando un precio tasado; el contrato privado de compraventa, salvo que incorpore expresamente esa facultad, no permite echarse atrás sin incumplir.

Cómo blindar el contrato privado

• Fecha, notaría y plazo cierto para el otorgamiento de la escritura, con designación de notario y consecuencias concretas si una parte no comparece.
• Condición suspensiva de financiación bien redactada, con plazo, importe mínimo y obligación del comprador de acreditar la gestión ante al menos dos entidades.
• Condición resolutoria expresa si se aplaza parte del precio, e inscripción de la misma cuando se eleve a público.
• Estado de cargas y situación posesoria, con declaración del vendedor sobre la ausencia de arrendatarios y sobre las deudas de comunidad e IBI y su prorrateo.
• Inventario de lo que se incluye en la venta, especialmente en vivienda de lujo con mobiliario a medida, domótica o electrodomésticos de gama alta.

Un privado bien redactado, con calendario realista y condiciones claras, es una herramienta excelente para ganar tiempo sin perder seguridad. Lo que nunca debe ser es el punto final de la operación: el destino natural de toda compraventa de vivienda es la escritura pública y su inscripción en el Registro.