El comprador se echa atrás tras firmar las arras: qué puedes hacer como vendedor

Se firmaron las arras, se recibió la señal y, a dos semanas de la notaría, el comprador comunica que no sigue adelante. Es una situación más frecuente de lo que parece, y la respuesta correcta depende casi por entero de lo que diga el contrato que se firmó. Antes de contestar nada, hay que releerlo.

Primero: qué tipo de arras firmaste

El Código Civil regula en su artículo 1454 las arras penitenciales, que funcionan como un derecho de desistimiento pactado: el comprador que se retira pierde la cantidad entregada y el vendedor que se retira debe devolverla duplicada. Si esas son tus arras, la consecuencia es clara: te quedas la señal y el contrato queda extinguido, sin que puedas exigir que la compraventa se consume.

Distinto es el caso de las arras confirmatorias, que son simple anticipo del precio y confirman un contrato de compraventa ya perfeccionado. Aquí el comprador no tiene derecho a desistir: ante su incumplimiento, el artículo 1124 del Código Civil te permite optar entre exigir el cumplimiento forzoso o resolver el contrato, y en ambos casos reclamar la indemnización de daños y perjuicios acreditados. Las arras penales, por último, cumplen la función de cláusula penal del artículo 1152 y fijan de antemano esa indemnización.

La calificación no depende del título del documento, sino de su contenido: si no se pactó expresamente la facultad de desistir, los tribunales tienden a entenderlas confirmatorias. Es exactamente la razón por la que conviene redactarlas bien desde el principio, como explicamos en la comparativa de arras penitenciales, confirmatorias y penales.

Segundo: comprueba si había alguna condición pactada

Muchos contratos incluyen una condición suspensiva de financiación: si el comprador no obtiene la hipoteca en un plazo determinado, el contrato queda sin efecto y la señal se devuelve. Si existe esa cláusula, revisa qué exige exactamente. Lo habitual y lo razonable es que el comprador deba acreditar la denegación por escrito de una o varias entidades, dentro del plazo pactado y habiendo solicitado la financiación en tiempo. Si no aporta ese justificante, o si presenta una denegación fuera de plazo, la condición no se ha cumplido y no procede la devolución automática. Puedes revisar cómo debe redactarse en la guía sobre la condición suspensiva de financiación.

Tercero: los pasos prácticos, en orden

• Documenta la fecha límite: si el contrato fija día para la escritura, lo habitual es comparecer ante el notario designado y solicitar un acta que acredite tu presencia y la ausencia del comprador. Es la prueba más sólida de que el incumplimiento no fue tuyo.
• Requiere por escrito: un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, o un requerimiento notarial, dejando claro qué opción ejercitas y en qué plazo.
• No devuelvas la señal por inercia: si el incumplimiento es del comprador y no concurre una condición pactada, no existe obligación de devolverla. Devolverla "para evitar problemas" debilita cualquier reclamación posterior.
• Valora el coste real: reclamar daños superiores a la señal exige acreditarlos y suele implicar procedimiento judicial. A veces la decisión eficiente es quedarse la cantidad y volver al mercado de inmediato.

Cómo tributa la señal que te quedas y cómo volver al mercado

La cantidad retenida por el vendedor cuando la operación no llega a consumarse no es una ganancia derivada de la transmisión de un inmueble: no hay venta. La Administración tributaria la considera una ganancia patrimonial que no procede de transmisión y, por tanto, se integra en la base imponible general del IRPF del ejercicio en que se produce, con tipos superiores a los de la base del ahorro. Conviene tenerlo previsto para no llevarse la sorpresa en la declaración.

En la comercialización, el error más común es reactivar el anuncio bajando el precio. Si la vivienda se vendió una vez, el precio funcionaba; lo que falló fue el comprador. Lo sensato es reincorporarla con el mismo posicionamiento, refrescar fotografías y dosier si llevaba tiempo publicada, y reforzar el filtro previo: comprobar de antemano el origen de los fondos y la capacidad real de financiación evita repetir la historia. Ese trabajo previo se detalla en cómo verificar la solvencia del comprador.