En resumen: desde Uruguay puede comprar vivienda en Madrid sin viajar: pida el NIE en el Consulado de España en Montevideo (Real Decreto 1155/2024) y otorgue un poder ante el cónsul o ante escribano con apostilla. La vivienda usada paga el 6 % de ITP, y el convenio de 2009 permite descontar en Uruguay lo pagado en España, con límite.
No hace falta vivir en España para comprar, y comprar no da residencia: esa vía se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Luxor Haus Real Estate, inmobiliaria de Madrid y marca hermana de Rubirent, actúa como asesor de compra (personal shopper inmobiliario) para quien compra desde Uruguay. Aquí va lo propio de Uruguay; lo común está en la guía para comprar o vender vivienda en Madrid desde el extranjero.
¿Qué papeles necesito en Uruguay para comprar en Madrid?
El NIE, a través del Consulado de España en Montevideo
Para firmar la escritura necesita un número de identificación fiscal, que para un extranjero es el NIE (Ley del Notariado, art. 23). Desde Uruguay se pide a través del consulado, indicando el motivo, por ejemplo, la compra de una vivienda (Real Decreto 1155/2024, art. 205). La cita, los requisitos y la tasa los publica el Consulado de España en Montevideo. El plazo legal es de cinco días, pero el real puede ser de semanas: pídalo antes de fijar la firma. El NIE no es un permiso de residencia.
Si además tiene la nacionalidad española, no necesita NIE: usa su DNI y, si no lo tiene, puede pedir a Hacienda un NIF que empieza por L (Real Decreto 1065/2007, art. 19).
El poder, si no viaja a la firma
- Ante el cónsul de España en Montevideo: es un documento español y no lleva apostilla.
- Ante escribano uruguayo: vale con la apostilla de La Haya; Uruguay es parte del Convenio desde el 14 de octubre de 2012 (Conferencia de La Haya).
Redactado en español, no necesita traducción (Reglamento Hipotecario, art. 37), y el notario de Madrid comprueba que basta para esa compra (Ley 24/2001, art. 98). Mejor un poder especial (arras, escritura, impuestos e hipoteca). Más en NIE y poder notarial para comprar en Madrid sin viajar.
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en Madrid desde Uruguay?
Al comprar paga lo mismo que un residente: el 6 % de ITP en vivienda usada, sobre el precio o el valor de referencia del Catastro, el mayor; o el 10 % de IVA y del 0,4 % al 0,75 % de AJD en obra nueva comprada al promotor. La rebaja del ITP por vivienda habitual no la aplica quien no va a vivir en ella (tributos cedidos de la Comunidad de Madrid, arts. 28, 30 bis y 32).
Ejemplo orientativo: en una vivienda usada de 300.000 €, el ITP son 18.000 € si el valor de referencia no es mayor; notaría y Registro se rigen por arancel oficial, y gestoría y abogado, por presupuesto. Calcule su caso con la calculadora de gastos de compra.
Honorarios de Luxor Haus. Si nos encarga buscarle vivienda, el 2 % + IVA del precio final de la escritura, con un mínimo de 3.000 euros + IVA; al firmar el encargo paga 500 euros (IVA incluido) a cuenta, que se descuentan de los honorarios, y si la vivienda que compra es de nuestra cartera, no paga honorarios y le devolvemos los 500 euros.
¿Qué impuestos pagaré cada año y qué dice el convenio entre España y Uruguay?
España y Uruguay firmaron en 2009 un convenio para evitar la doble imposición, publicado en el BOE de 12 de abril de 2011. El alquiler (art. 6), la ganancia al vender (art. 13.1) y el patrimonio que representa la vivienda (art. 21.1) pueden gravarse en España. Uruguay evita la doble imposición deduciendo de su impuesto lo pagado en España, con el límite de lo que correspondería pagar allí (art. 22.2). El convenio no rebaja el impuesto español:
| Situación | Impuesto en España | Cuánto |
|---|---|---|
| Vivienda vacía o de uso propio | IRNR por renta imputada (modelo 210, cada año) | 24 % sobre el 1,1 % del valor catastral en Madrid capital para 2026; el 2 % si no se convalida el Real Decreto-ley 29/2026 |
| Vivienda alquilada | IRNR sobre el alquiler | 24 % de los ingresos íntegros, sin gastos ni reducciones |
| Venta futura | IRNR sobre la ganancia | 19 %; el comprador retiene el 3 % del precio a cuenta |
| Cada año | IBI municipal | 0,414 % del valor catastral en Madrid capital en 2026 |
Fuentes: texto refundido de la Ley del IRNR, arts. 24 y 25, Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, y ordenanza del IBI de Madrid. Ejemplo orientativo: valor catastral de 150.000 € y vivienda vacía, 150.000 × 1,1 % × 24 % = 396 € al año (720 € con el 2 %); alquilada por 1.500 € al mes, 18.000 × 24 % = 4.320 € al año. Simúlelo con la calculadora del IRNR.
¿Cambia algo tener pasaporte español o italiano?
No. Para Hacienda cuenta dónde reside, no su pasaporte. Viviendo en Uruguay tributa como no residente aunque sea español o ciudadano de otro país de la Unión Europea: el tipo anual del 24 % se aplica por residir fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo, y el tipo anual del 19 % es solo para quien reside en ellos. Si más adelante se traslada a Madrid, su situación cambia: consúltelo antes con un asesor fiscal.
Consulte en Uruguay con su contador si debe declarar allí esas rentas y, en ese caso, cómo deduce lo pagado en España, sobre todo si piensa alquilar o vender.
¿Cómo envío el dinero de Uruguay a Madrid?
Por transferencia o cheque bancario; el notario hace constar en la escritura cómo se pagó (Ley del Notariado, art. 24).
- Efectivo: si una de las partes es empresario o profesional, una persona física sin domicilio fiscal en España no puede pagar en efectivo 10.000 € o más (Ley 7/2012, art. 7). Si viaja con 10.000 € o más, o su equivalente en pesos uruguayos o dólares, lo declara antes con el modelo E1 (Agencia Tributaria).
- Origen de los fondos: notarios y agencias deben identificarle y pedirle su justificación (Ley 10/2010). Tenerla lista es su garantía: la operación queda limpia y trazable. Uruguay no figura, a octubre de 2026, en la lista europea de países de alto riesgo.
- Bancos y cambio: el cambio a euros lo aplica su banco o una entidad de pago autorizada, que puede pedirle justificantes. Confirme con su banco en Uruguay qué le pedirá. Más en cómo enviar el dinero a Madrid desde Hispanoamérica.
Cómo le ayuda Luxor Haus si compra desde Uruguay
- Buscamos y filtramos viviendas en la Comunidad de Madrid según su presupuesto, zona y uso.
- Le enviamos el dosier completo de cada vivienda (fotos, planos y documentación) por correo o WhatsApp, y resolvemos sus dudas por videollamada con nuestro equipo.
- Organizamos las visitas para usted, si viaja, o para la persona de confianza que designe.
- Revisamos la documentación antes de la señal: nota simple, deudas con la comunidad, IBI y, si está alquilada, el contrato.
- Negociamos el precio y las arras, y coordinamos notaría, gestoría y abogado, que facturan aparte. La hipoteca no la tramitamos: le ponemos en contacto con bancos e intermediarios inscritos en el Banco de España.
Luxor Haus cobra solo a quien la contrata, nunca a las dos partes; si una vivienda la vende Luxor por encargo de su propietario, se lo decimos por escrito antes de visitarla. Todo por escrito, ante notario, inscrito en el Registro de la Propiedad y con pagos por banco. Cuéntenos qué busca desde la portada de Luxor Haus.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una vivienda en Madrid sin viajar desde Uruguay?
Sí. Pida el NIE a través del Consulado de España en Montevideo y otorgue un poder ante el cónsul o ante escribano uruguayo con apostilla. Su apoderado firma en su nombre ante el notario de Madrid.
¿Pagaré impuestos dos veces por mi vivienda en Madrid si vivo en Uruguay?
España cobra sus impuestos sobre la vivienda. Si Uruguay también grava esas rentas, el convenio entre ambos países le permite deducir allí lo pagado aquí, con el límite que fija el propio convenio. Si debe declararlas en Uruguay y cómo, se lo dirá su contador.
Si tengo pasaporte español y vivo en Uruguay, ¿tributo como residente en España?
No. Para Hacienda cuenta dónde reside, no la nacionalidad. Viviendo en Uruguay tributa como no residente: el 24 % en el IRNR anual y el 19 % sobre la ganancia si vende.
¿Comprar una vivienda en Madrid me da la residencia en España?
No. La residencia por inversión inmobiliaria se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025, y el NIE no es un permiso de residencia. Las demás vías las tramita un abogado de extranjería.
Información general sobre la normativa vigente en la fecha de publicación; no es asesoramiento jurídico ni fiscal y no sustituye el estudio de su caso por un abogado o un asesor fiscal. Algunas normas citadas son provisionales y pueden cambiar. Las cifras de ejemplo son orientativas. Luxor Haus no intermedia ni gestiona hipotecas y no presta asesoramiento fiscal.
¿Cuánto vale su vivienda?
Solicite una valoración profesional, gratuita y confidencial, sin ningún compromiso.
Solicitar valoración