En resumen: desde Chile puede comprar vivienda en Madrid sin viajar a la firma, con el NIE pedido en el consulado de España (Real Decreto 1155/2024) y un poder consular o notarial con apostilla. La vivienda usada paga el 6 % de ITP, y el convenio de 2003 permite que Chile tenga en cuenta lo pagado en España, conforme a su ley.
No hace falta vivir en España para comprar, y comprar no da residencia: esa vía se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Luxor Haus Real Estate, inmobiliaria de Madrid y marca hermana de Rubirent, actúa como asesor de compra (personal shopper inmobiliario) para quien compra desde Chile. Aquí va lo propio de Chile; lo común está en la guía para comprar o vender vivienda en Madrid desde el extranjero y en los nueve pasos de la compra a distancia.
¿Qué papeles necesito en Chile para comprar en Madrid?
El NIE, a través del consulado de España
Para firmar la escritura necesita un número de identificación fiscal, que para un extranjero es el NIE (Ley del Notariado, art. 23). Desde Chile se pide a través del consulado de España, indicando el motivo, por ejemplo, la compra de una vivienda (Real Decreto 1155/2024, art. 205). Requisitos, cita y tasa los publica el Consulado General de España en Santiago de Chile. El plazo legal es de cinco días, pero el real puede ser de semanas: pídalo antes de fijar la firma. El NIE no es un permiso de residencia.
El poder, si no viaja a la firma
- Ante el cónsul de España en Chile: es un documento español y no lleva apostilla. Conviene llevar un borrador del notario o abogado que lo usará en Madrid.
- Ante notario chileno: vale con la apostilla de La Haya; Chile es parte del Convenio desde el 30 de agosto de 2016 (Conferencia de La Haya).
En español no necesita traducción (Reglamento Hipotecario, art. 37), y el notario de Madrid comprueba que basta para esa compra (Ley 24/2001, art. 98). Mejor un poder especial (arras, escritura, impuestos e hipoteca). Más en el poder notarial en una compraventa.
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en Madrid desde Chile?
Al comprar, paga los mismos impuestos que un residente, salvo la rebaja del ITP por vivienda habitual, que no aplica quien no va a vivir en ella (tributos cedidos de la Comunidad de Madrid, arts. 28, 30 bis y 32).
| Concepto | Vivienda usada | Obra nueva (al promotor) |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP del 6 % sobre el precio o el valor de referencia del Catastro, el mayor | IVA del 10 % |
| Impuesto de la escritura | No se paga AJD por la compraventa | AJD del 0,4 % al 0,75 % según el precio (0,75 % por encima de 180.000 €) |
| Notaría y Registro | Arancel oficial | Arancel oficial |
Ejemplo orientativo: vivienda usada de 300.000 €, 18.000 € de ITP si el valor de referencia del Catastro no es mayor; notaría y Registro, unos cientos de euros cada uno, y gestoría y abogado, según presupuesto. Calcule su caso con la calculadora de gastos de compra y vea el desglose completo en cuánto cuesta comprar vivienda en Madrid si vive fuera de España.
Honorarios de Luxor Haus. Si nos encarga buscarle vivienda, el 2 % + IVA del precio final de la escritura, con un mínimo de 3.000 euros + IVA; al firmar el encargo paga 500 euros (IVA incluido) a cuenta, que se descuentan de los honorarios, y si la vivienda que compra es de nuestra cartera, no paga honorarios y le devolvemos los 500 euros.
¿Qué dice el convenio entre España y Chile sobre mi vivienda en Madrid?
España y Chile tienen un convenio para evitar la doble imposición, publicado en el BOE de 2 de febrero de 2004. Para una vivienda en Madrid, lo esencial es esto:
- El alquiler puede gravarse en España, donde está la vivienda (art. 6).
- La ganancia al venderla, también (art. 13.1).
- Chile evita la doble imposición permitiendo acreditar contra sus impuestos el impuesto pagado en España por esas rentas, conforme a la ley chilena (art. 22.2).
El convenio no rebaja el impuesto español: hace que Chile tenga en cuenta lo pagado aquí. Esto es lo que paga en España quien vive en Chile:
| Situación | Impuesto en España | Cuánto |
|---|---|---|
| Vivienda vacía o de uso propio | IRNR por renta imputada (modelo 210, cada año) | 24 % sobre el 1,1 % del valor catastral en Madrid capital para 2026; el 2 % si no se convalida el Real Decreto-ley 29/2026 |
| Vivienda alquilada | IRNR sobre el alquiler | 24 % de los ingresos íntegros, sin gastos ni reducciones |
| Venta futura | IRNR sobre la ganancia | 19 %; el comprador retiene el 3 % del precio a cuenta |
| Cada año | IBI municipal | 0,414 % del valor catastral en Madrid capital en 2026 |
Fuentes: texto refundido de la Ley del IRNR, arts. 24 y 25, Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, y ordenanza del IBI de Madrid. Ejemplo orientativo: valor catastral de 150.000 € y vivienda vacía, 150.000 × 1,1 % × 24 % = 396 € al año (720 € si se aplica el 2 %); alquilada por 1.500 € al mes, 18.000 × 24 % = 4.320 € al año. Simúlelo con la calculadora del IRNR.
Lo que debe consultar en Chile: cómo declara allí esas rentas y cómo aplica el crédito por lo pagado en España lo decide la ley chilena. Pregúntelo a un asesor tributario en Chile antes de comprar, sobre todo si piensa alquilar o vender.
El representante fiscal no es obligatorio solo por vivir fuera de la Unión Europea; lo es, entre otros casos, si lo requiere Hacienda (art. 10 del texto refundido de la Ley del IRNR). Confirme su caso con un asesor fiscal.
¿Cómo envío el dinero de Chile a Madrid?
Por transferencia o cheque bancario; el notario hace constar en la escritura cómo se pagó (Ley del Notariado, art. 24).
- Efectivo: si una parte es empresario o profesional, una persona física sin domicilio fiscal en España no puede pagar en efectivo 10.000 € o más (Ley 7/2012, art. 7).
- Si viaja con dinero: al entrar desde fuera de la Unión Europea con 10.000 € o más, o su equivalente en pesos chilenos o dólares, se declara antes con el modelo E1 (Agencia Tributaria).
- Origen de los fondos: notarios y agencias deben identificarle y pedirle su justificación (Ley 10/2010). Tenerla lista es su garantía: la operación queda limpia y trazable. Chile no figura, a octubre de 2026, en la lista europea de países de alto riesgo.
- Bancos: su banco puede pedirle justificantes. Confirme con su banco en Chile qué le pedirá para la transferencia.
Cómo le ayuda Luxor Haus si compra desde Chile
- Buscamos y filtramos viviendas en la Comunidad de Madrid según su presupuesto, zona y uso.
- Le enviamos el dosier completo de cada vivienda (fotos, planos y documentación) por correo o WhatsApp, y resolvemos sus dudas por videollamada con nuestro equipo.
- Organizamos las visitas para usted, si viaja, o para la persona de confianza que designe.
- Revisamos la documentación antes de la señal: nota simple, deudas con la comunidad, IBI y, si está alquilada, el contrato.
- Negociamos el precio y las arras, y coordinamos notaría, gestoría y abogado, que facturan aparte.
- Hipoteca: no la tramitamos; le ponemos en contacto con bancos e intermediarios inscritos en el Banco de España.
Luxor Haus cobra solo a quien la contrata, nunca a las dos partes; si una vivienda la vende Luxor por encargo de su propietario, se lo decimos por escrito antes de visitarla. Todo por escrito, ante notario, inscrito en el Registro de la Propiedad y con pagos por banco. Cuéntenos qué busca desde la portada de Luxor Haus.
Preguntas frecuentes
¿Comprar una vivienda en Madrid me da la residencia en España?
No. La residencia por inversión inmobiliaria se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025, y el NIE no es un permiso de residencia. Las demás vías las tramita un abogado de extranjería.
¿Puedo comprar una vivienda en Madrid sin viajar desde Chile?
Sí. Pida el NIE a través del consulado de España y otorgue un poder ante el cónsul o ante notario chileno con apostilla. Su apoderado firma en su nombre ante el notario de Madrid.
¿Pagaré impuestos dos veces por mi vivienda en Madrid si vivo en Chile?
España cobra sus impuestos sobre la vivienda, y el convenio entre España y Chile le permite acreditar en Chile lo pagado aquí, conforme a la ley chilena. Cómo se aplica en su caso concreto se lo dirá un asesor tributario en Chile.
¿Puedo pedir una hipoteca en Madrid viviendo en Chile?
Puede solicitarla; cada banco pone sus condiciones. La Ley 5/2019 le protege igual que a un residente: oferta vinculante al menos diez días naturales antes de la firma y acta notarial previa, a la que puede acudir su representante. El aval ICO exige residencia legal en España.
Información general sobre la normativa vigente en la fecha de publicación; no es asesoramiento jurídico ni fiscal y no sustituye el estudio de su caso por un abogado o un asesor fiscal. Algunas normas citadas son provisionales y pueden cambiar. Las cifras de ejemplo son orientativas. Luxor Haus no intermedia ni gestiona hipotecas y no presta asesoramiento fiscal.
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