Cómo comprar vivienda en Madrid desde Perú: NIE, poder con apostilla, impuestos sin convenio y envío del dinero

En resumen: desde Perú puede comprar vivienda en Madrid sin viajar a la firma. Necesita el NIE, que se pide en el consulado de España (Real Decreto 1155/2024), y un poder consular o uno notarial con apostilla. En vivienda usada paga el 6 % de ITP, como un residente, y España no tiene convenio de doble imposición con Perú.

La ley española no exige vivir en España para comprar, y comprar no da residencia: esa vía se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Luxor Haus Real Estate, inmobiliaria de Madrid y marca hermana de Rubirent, actúa como asesor de compra (personal shopper inmobiliario) para quien compra desde Perú. Aquí va lo propio de Perú; lo común está en la guía para comprar o vender vivienda en Madrid desde el extranjero y en los nueve pasos de la compra a distancia.

¿Qué papeles necesito en Perú para comprar en Madrid?

El NIE, a través del consulado de España

Para firmar la escritura necesita un número de identificación fiscal, que para un extranjero es el NIE (Ley del Notariado, art. 23). Desde Perú se pide a través del consulado de España, indicando el motivo, por ejemplo, la compra de una vivienda (Real Decreto 1155/2024, art. 205). Requisitos, cita y tasa los publica el Consulado General de España en Lima. El plazo legal es de cinco días, pero el real puede ser de semanas: pídalo antes de fijar la firma. El certificado de NIE no es un permiso de residencia.

El poder, si no viaja a la firma

• Ante el cónsul de España en Perú: es un documento español y no lleva apostilla. Conviene llevar un borrador del notario o abogado que lo usará en Madrid.
• Ante notario peruano: vale con la apostilla de La Haya; Perú es parte del Convenio desde el 30 de septiembre de 2010 (Conferencia de La Haya).

En español no necesita traducción (Reglamento Hipotecario, art. 37), y el notario de Madrid comprueba que basta para esa compra (Ley 24/2001, art. 98). Mejor un poder especial para arras, escritura, impuestos y, si la hay, hipoteca. Más en el poder notarial en una compraventa.

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en Madrid desde Perú?

Los impuestos de la compra son los mismos para quien vive en Lima que para quien vive en Madrid, salvo la rebaja del ITP por vivienda habitual, que no puede aplicarse quien no va a vivir en ella (tributos cedidos de la Comunidad de Madrid, arts. 28, 30 bis y 32).

Ejemplo orientativo: vivienda usada de 300.000 €, 18.000 € de ITP si el valor de referencia del Catastro no es mayor; notaría y Registro, unos cientos de euros cada uno, y gestoría y abogado, según presupuesto. Calcule su caso con la calculadora de gastos de compra y vea quién paga cada gasto.

Los honorarios de Luxor Haus son de hasta el 2 % + IVA, solo a quien nos contrata. Si nos encarga buscarle vivienda, el 2 % + IVA del precio final de la escritura, con un mínimo de 3.000 euros + IVA; al firmar el encargo paga 500 euros (IVA incluido) a cuenta, que se descuentan de los honorarios, y si la vivienda que compra es de nuestra cartera, no paga honorarios y le devolvemos los 500 euros.

¿Qué impuestos pagaré en España si no hay convenio con Perú?

Perú no figura en la lista de convenios del Ministerio de Hacienda. Para una vivienda en Madrid cambia menos de lo que parece: los convenios dejan a España gravar los inmuebles situados aquí y no rebajan el impuesto español. Lo que cambia es el lado peruano.

Fuentes: texto refundido de la Ley del IRNR, arts. 24 y 25, Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, y ordenanza del IBI de Madrid. Ejemplo orientativo: valor catastral de 150.000 € y vivienda vacía, 150.000 × 1,1 % × 24 % = 396 € al año (792 € si se aplica el 2 %); alquilada por 1.500 € al mes, 18.000 × 24 % = 4.320 € al año. Simúlelo con la calculadora del IRNR.

Lo que debe consultar en Perú: si Perú grava también esas rentas y si descuenta lo pagado en España, lo decide la ley peruana. Pregúntelo a un asesor tributario en Perú antes de comprar, sobre todo si piensa alquilar o vender.

El representante fiscal no es obligatorio solo por vivir fuera de la Unión Europea; lo es, entre otros casos, si lo requiere Hacienda o si se reside en un país sin intercambio efectivo de información tributaria con España (art. 10 del texto refundido de la Ley del IRNR). No tener convenio no implica por sí solo que falte ese intercambio: confírmelo con un asesor fiscal.

¿Cómo envío el dinero de Perú a Madrid?

Por transferencia o cheque bancario; el notario hace constar en la escritura cómo se pagó (Ley del Notariado, art. 24).

• Efectivo: si una parte es empresario o profesional, una persona física sin domicilio fiscal en España no puede pagar en efectivo 10.000 € o más (Ley 7/2012, art. 7).
• Si viaja con dinero: al entrar desde fuera de la Unión Europea con 10.000 € o más, o su equivalente en soles o dólares, se declara antes con el modelo E1 (Agencia Tributaria).
• Origen de los fondos: notarios y agencias deben identificarle y pedirle su justificación (Ley 10/2010). Tenerla lista es su garantía: la operación queda limpia y trazable. Perú no está, a octubre de 2026, en la lista europea de países de alto riesgo.
• Banco de España: quien vive fuera no le declara nada por comprar; su banco sí puede pedirle justificantes. Confirme con su banco en Perú qué le pedirá.

Cómo le ayuda Luxor Haus si compra desde Perú

• Buscamos y filtramos viviendas en la Comunidad de Madrid según su presupuesto, zona y uso.
• Le enviamos el dosier completo de cada vivienda (fotos, planos y documentación) por correo o WhatsApp, y resolvemos sus dudas por videollamada con nuestro equipo.
• Organizamos las visitas para usted, si viaja, o para la persona de confianza que designe.
• Revisamos la documentación antes de la señal: nota simple, deudas con la comunidad, IBI y, si está alquilada, el contrato.
• Negociamos el precio y las arras, y coordinamos notaría, gestoría y abogado, que facturan aparte.
• Hipoteca: no la tramitamos; le ponemos en contacto con bancos e intermediarios inscritos en el Banco de España.

Luxor Haus cobra solo a quien la contrata, nunca a las dos partes; si una vivienda la vende Luxor por encargo de su propietario, se lo decimos por escrito antes de visitarla. Todo por escrito, ante notario, inscrito en el Registro de la Propiedad y con pagos por banco. Cuéntenos qué busca desde la portada de Luxor Haus.

Preguntas frecuentes

¿Comprar una vivienda en Madrid me da la residencia en España?

No. La residencia por inversión inmobiliaria se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025, y el NIE no es un permiso de residencia. Las demás vías las tramita un abogado de extranjería.

¿Puedo comprar una vivienda en Madrid sin viajar desde Perú?

Sí. Pida el NIE a través del consulado de España y otorgue un poder ante el cónsul o ante notario peruano con apostilla. Su apoderado firma en su nombre ante el notario de Madrid.

¿Pagaré impuestos dos veces porque no hay convenio entre España y Perú?

España cobra sus impuestos sobre la vivienda haya convenio o no. Si Perú grava también esas rentas y si descuenta lo pagado en España, lo decide la ley peruana: consúltelo con un asesor tributario en Perú antes de comprar.

¿Puedo pedir una hipoteca en Madrid viviendo en Perú?

Puede solicitarla; cada banco pone sus condiciones. La Ley 5/2019 le protege igual que a un residente: oferta vinculante al menos diez días naturales antes de la firma y acta notarial previa, a la que puede acudir su representante. El aval ICO exige residencia legal en España.