Cómo comprar vivienda en Madrid desde Paraguay: NIE en Asunción, poder notarial, impuestos y convenio de doble imposición

En resumen: desde Paraguay puede comprar vivienda en Madrid sin viajar. Primero pida el NIE en la sección consular de la Embajada de España en Asunción (Real Decreto 1155/2024) y después otorgue un poder ante el cónsul o ante escribano con apostilla. La vivienda usada paga el 6 % de ITP, y el convenio de doble imposición se aplica desde 2025.

Comprar no da residencia: esa vía se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Luxor Haus Real Estate, inmobiliaria de Madrid y marca hermana de Rubirent, actúa como asesor de compra (personal shopper inmobiliario) para quien busca un departamento o una casa en la Comunidad de Madrid desde Paraguay. Aquí va lo propio de Paraguay; lo común está en la guía para comprar o vender vivienda en Madrid desde el extranjero.

¿Qué trámites tengo que hacer en Paraguay para comprar en Madrid?

El orden importa: si es extranjero, pida primero el NIE, porque la Embajada lo exige para otorgar el poder y la escritura tiene que recoger su número de identificación fiscal.

El NIE, en la Embajada de España en Asunción

La escritura exige el número de identificación fiscal de cada comprador, que para un extranjero es el NIE (Ley del Notariado, art. 23). Desde fuera de España se pide a través de la oficina consular, indicando el motivo, por ejemplo, la compra de una vivienda (Real Decreto 1155/2024, art. 205). En Paraguay lo tramita la sección consular de la Embajada, con cita previa por internet: si compran dos personas, cada una necesita su cita. El plazo legal es de cinco días, pero el real puede ser de semanas. El NIE no es un permiso de residencia. Con nacionalidad española, se usa el DNI.

El poder, si no viaja a la firma

• Ante el cónsul de España en Asunción: es un documento español y no lleva apostilla. Se comparece en persona, con cita pedida por correo, y el extranjero lleva el original de su NIE (requisitos de la Embajada). Consulte allí la tasa vigente.
• Ante escribano paraguayo: vale en España con la apostilla de La Haya; Paraguay es parte del Convenio desde el 30 de agosto de 2014 (Conferencia de La Haya). La escritura de Madrid recogerá igualmente su NIE.

Redactado en español, el poder no necesita traducción (Reglamento Hipotecario, art. 37), y el notario de Madrid comprueba que basta para esa compra (Ley 24/2001, art. 98). Mejor un poder especial (arras, escritura, impuestos e hipoteca), con una minuta preparada por el abogado o el notario que lo va a usar. Más en NIE y poder notarial para comprar en Madrid sin viajar.

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en Madrid desde Paraguay?

Al comprar paga lo mismo que un residente: el 6 % de ITP en vivienda usada, sobre el precio o el valor de referencia del Catastro, el mayor, o el 10 % de IVA más el AJD en obra nueva comprada al promotor; la rebaja del ITP por vivienda habitual no la aplica quien no va a vivir en ella (tributos cedidos de la Comunidad de Madrid, arts. 28, 30 bis y 32). Ejemplo orientativo: en una vivienda usada de 300.000 €, el ITP son 18.000 € si el valor de referencia no es mayor; notaría y Registro van por arancel oficial, y gestoría y abogado, por presupuesto. Calcule su caso con la calculadora de gastos de compra.

Honorarios de Luxor Haus. Si nos encarga buscarle vivienda, el 2 % + IVA del precio final de la escritura, con un mínimo de 3.000 euros + IVA; al firmar el encargo paga 500 euros (IVA incluido) a cuenta, que se descuentan de los honorarios, y si la vivienda que compra es de nuestra cartera, no paga honorarios y le devolvemos los 500 euros.

¿Qué impuestos pagaré cada año y qué dice el convenio entre España y Paraguay?

El convenio entre España y Paraguay para evitar la doble imposición (BOE de 29 de julio de 2024) está en vigor desde el 14 de octubre de 2024 y, en los impuestos que se pagan por años, se aplica desde el 1 de enero de 2025 (art. 27). El alquiler (art. 6) y la ganancia al vender (art. 13.1) pueden gravarse en España. Paraguay evita la doble imposición según su legislación interna o deduciendo de su impuesto lo pagado en España, con el límite del impuesto paraguayo que corresponda a esa renta (art. 21.1). Solo trata los impuestos sobre la renta, no el de Patrimonio, y no rebaja el impuesto español:

Fuentes: Ley del IRNR, arts. 24 y 25, Real Decreto-ley 29/2026 y ordenanza del IBI de Madrid. Ejemplo orientativo: con un valor catastral de 150.000 € y la vivienda vacía, 150.000 × 1,1 % × 24 % = 396 € al año (720 € con el 2 %). Simúlelo con la calculadora del IRNR.

Tener pasaporte español no cambia, por sí solo, su tributación: para Hacienda cuenta dónde tiene su residencia fiscal, y si la tiene en Paraguay, tributa en España como no residente. Consulte con su contador si debe declarar allí esas rentas y cómo deduce lo pagado en España.

¿Cómo envío el dinero de Paraguay a Madrid?

Por transferencia o cheque bancario; el notario hace constar en la escritura cómo se pagó (Ley del Notariado, art. 24).

• Efectivo: si viaja con 10.000 € o más, o su equivalente en guaraníes o dólares, lo declara antes con el modelo E1 (Agencia Tributaria), y el pago en efectivo tiene límites legales (Ley 7/2012, art. 7).
• Origen de los fondos: notarios y agencias deben identificarle y pedirle su justificación (Ley 10/2010). Tenerla lista es su garantía: la operación queda limpia y trazable. Paraguay no figura, a octubre de 2026, en la lista europea de países de alto riesgo.
• Bancos y cambio: confirme con su banco en Paraguay qué justificantes le pedirá. Más en cómo enviar el dinero a Madrid desde Hispanoamérica.

Cómo le ayuda Luxor Haus si compra desde Paraguay

• Buscamos y filtramos viviendas según su presupuesto, zona y uso. Le enviamos el dosier completo de cada vivienda (fotos, planos y documentación) por correo o WhatsApp, y resolvemos sus dudas por videollamada con nuestro equipo.
• Organizamos las visitas para usted, si viaja, o para la persona de confianza que designe.
• Revisamos la documentación antes de la señal: nota simple, deudas con la comunidad, IBI y, si está alquilada, el contrato.
• Negociamos el precio y las arras, y coordinamos notaría, gestoría y abogado, que facturan aparte. La hipoteca no la tramitamos: le ponemos en contacto con bancos e intermediarios inscritos en el Banco de España.

Cobramos solo a quien nos contrata, nunca a las dos partes; si una vivienda la vende Luxor por encargo de su propietario, se lo decimos por escrito antes de visitarla. Todo por escrito, ante notario, inscrito en el Registro de la Propiedad y con pagos por banco. Cuéntenos qué busca desde la portada de Luxor Haus.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una vivienda en Madrid sin viajar desde Paraguay?

Sí. Pida el NIE en la sección consular de la Embajada de España en Asunción y otorgue después un poder ante el cónsul o ante escribano paraguayo con apostilla. Su apoderado firma en su nombre ante el notario de Madrid.

¿Necesito el NIE antes de firmar el poder en la Embajada de España en Asunción?

Sí, si es extranjero: la Embajada pide el original de su NIE para otorgar el poder. Si lo firma ante escribano paraguayo, el poder necesita apostilla, y en la escritura de Madrid tendrá que constar igualmente su NIE.

¿Pagaré impuestos dos veces por mi vivienda en Madrid si vivo en Paraguay?

España cobra sus impuestos sobre el alquiler y la ganancia de la vivienda. Si Paraguay también grava esas rentas, el convenio, aplicable desde 2025, permite deducir allí lo pagado aquí, con límite. Cómo declararlas en Paraguay se lo dirá su contador.

Información general sobre la normativa vigente en la fecha de publicación; no es asesoramiento jurídico ni fiscal y no sustituye el estudio de su caso por un abogado o un asesor fiscal. Algunas normas citadas son provisionales y pueden cambiar. Las cifras de ejemplo son orientativas. Luxor Haus no intermedia ni gestiona hipotecas y no presta asesoramiento fiscal.