En resumen: desde Ecuador puede comprar vivienda en Madrid sin viajar a la firma: pida el NIE a través del consulado de España (Real Decreto 1155/2024) y otorgue un poder ante el cónsul o ante notario ecuatoriano con apostilla. La vivienda usada paga el 6 % de ITP y, al transferir el dinero, su banco le retiene el impuesto a la salida de divisas del 5 % (SRI, 2026).
Comprar no da residencia: esa vía se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Luxor Haus Real Estate, inmobiliaria de Madrid y marca hermana de Rubirent, actúa como asesor de compra (personal shopper inmobiliario) para quien compra desde Ecuador. Aquí va lo propio de Ecuador; lo común está en la guía para comprar o vender vivienda en Madrid desde el extranjero.
¿Qué papeles necesito en Ecuador para comprar en Madrid?
El NIE, a través del consulado de España
Sin número de identificación fiscal no hay escritura (Ley del Notariado, art. 23), y para un extranjero ese número es el NIE. Se pide a través del consulado de España, indicando el motivo, por ejemplo, la compra de una vivienda (Real Decreto 1155/2024, art. 205). En las webs de los consulados generales de Quito y Guayaquil tiene su cita previa y sus servicios consulares; consulte allí los requisitos y la tasa vigentes. El plazo real puede ser de semanas: pídalo antes de fijar la firma. El NIE no es un permiso de residencia.
Si además tiene nacionalidad española
No necesita NIE: firma con su DNI o, si no lo tiene, con un NIF que empieza por L (Real Decreto 1065/2007, art. 19). El pasaporte no cambia los impuestos: si vive en Ecuador, lo normal es que en España tribute como no residente; confírmelo con un asesor fiscal.
El poder, si no viaja a la firma
- Ante el cónsul de España en Ecuador: es un documento español y no lleva apostilla.
- Ante notario ecuatoriano: vale con la apostilla de La Haya; Ecuador es parte del Convenio desde el 2 de abril de 2005 (Conferencia de La Haya).
En español no necesita traducción (Reglamento Hipotecario, art. 37). Mejor un poder especial (arras, escritura, impuestos e hipoteca); más en el poder notarial en una compraventa.
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en Madrid desde Ecuador?
Al comprar paga los mismos impuestos que un residente; la rebaja del ITP por vivienda habitual no se aplica si la vivienda no va a ser su residencia habitual (tributos cedidos de la Comunidad de Madrid, arts. 28, 30 bis y 32).
| Concepto | Vivienda usada | Obra nueva (al promotor) |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP del 6 % sobre el precio o el valor de referencia del Catastro, el mayor | IVA del 10 % |
| Impuesto de la escritura | No se paga AJD por la compraventa | AJD del 0,4 % al 0,75 % según el precio (0,75 % por encima de 180.000 €) |
| Salida del dinero de Ecuador | ISD del 5 % | ISD del 5 % |
Ejemplo orientativo: vivienda usada de 300.000 €, 18.000 € de ITP si el valor de referencia del Catastro no es mayor, más notaría, Registro, gestoría y el ISD. Calcule la parte española con la calculadora de gastos de compra o vea el desglose completo.
Honorarios de Luxor Haus. Si nos encarga buscarle vivienda, el 2 % + IVA del precio final de la escritura, con un mínimo de 3.000 euros + IVA; al firmar el encargo paga 500 euros (IVA incluido) a cuenta, que se descuentan de los honorarios, y si la vivienda que compra es de nuestra cartera, no paga honorarios y le devolvemos los 500 euros.
¿Cómo envío el dinero de Ecuador a Madrid y cuánto me cuesta el ISD?
El impuesto a la salida de divisas
Es lo propio de Ecuador: sacar dinero del país paga el impuesto a la salida de divisas (ISD), que su banco retiene al hacer la transferencia. Datos del Servicio de Rentas Internas (SRI) para 2026:
| Operación | ISD en 2026 |
|---|---|
| Transferencias y envíos al exterior | 5 % (tarifa general) |
| Parte exenta de las transferencias | Hasta tres salarios básicos unificados por quincena: 1.446 dólares |
| Efectivo que lleva al salir del país | Exento hasta 1.446 dólares por adulto |
Ejemplo orientativo: transferir 300.000 dólares supone unos 15.000 dólares de ISD; la parte exenta apenas cambia la cifra. Entre las exenciones que publica el SRI no figura la compra de vivienda en el extranjero. Confírmelo con su banco antes de las arras.
Del dólar al euro, y qué le pedirán en Madrid
- Cambio: el paso de dólares a euros lo aplica su banco o la entidad de pago; compare tipo y comisiones. Más en cómo enviar el dinero a Madrid desde Latinoamérica.
- Pago: por transferencia o cheque bancario, que el notario hace constar; el efectivo tiene límites legales (Ley 7/2012, art. 7).
- Origen de los fondos: notarios y agencias deben identificarle y pedirle su justificación (Ley 10/2010). Tenerla lista, con el justificante del ISD, es su garantía: la operación queda limpia y trazable. Ecuador no figura, a octubre de 2026, en la lista europea de países de alto riesgo.
¿Qué dice el convenio entre España y Ecuador sobre mi vivienda en Madrid?
El convenio para evitar la doble imposición se firmó en Quito en 1991 y se publicó en el BOE de 5 de mayo de 1993. Lo esencial:
- El alquiler puede gravarse en España, donde está la vivienda (art. 6).
- La ganancia al venderla, también (art. 13.1), igual que el patrimonio formado por la vivienda (art. 23.1).
- Ecuador evita la doble imposición deduciendo de su impuesto lo pagado en España por esas rentas, con un límite (art. 24).
El convenio no rebaja el impuesto español. Quien vive en Ecuador paga cada año en España el IRNR (24 % sobre una renta imputada si la vivienda está vacía o la usa usted, o sobre el alquiler íntegro) y el IBI; al vender, el 19 % de la ganancia (Ley del IRNR, arts. 24 y 25). El detalle está en los impuestos de no residente por tener vivienda en Madrid y en la calculadora del IRNR. Cómo declara esas rentas en Ecuador lo decide la ley ecuatoriana: pregúntelo allí a un asesor tributario antes de comprar.
Cómo le ayuda Luxor Haus si compra desde Ecuador
- Buscamos y filtramos viviendas según su presupuesto, zona y uso.
- Le enviamos el dosier completo de cada vivienda (fotos, planos y documentación) por correo o WhatsApp, y resolvemos sus dudas por videollamada con nuestro equipo.
- Organizamos las visitas para usted o la persona que designe.
- Revisamos la documentación antes de la señal: nota simple, deudas con la comunidad e IBI.
- Negociamos el precio y las arras, con plazos que den margen a la transferencia, y coordinamos notaría, gestoría y abogado, que facturan aparte.
- Hipoteca: no la tramitamos; le ponemos en contacto con bancos e intermediarios inscritos en el Banco de España.
Luxor Haus cobra solo a quien la contrata, nunca a las dos partes; si una vivienda la vende Luxor por encargo de su propietario, se lo dice por escrito antes de visitarla. Todo por escrito, ante notario, inscrito en el Registro de la Propiedad y con pagos por banco. Cuéntenos qué busca desde la portada de Luxor Haus.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una vivienda en Madrid sin viajar desde Ecuador?
Sí. Pida el NIE en el consulado de España en Quito o Guayaquil y otorgue un poder ante el cónsul o ante notario ecuatoriano con apostilla. Su apoderado firma por usted en Madrid.
¿Tengo que pagar el ISD si envío dinero desde Ecuador para comprar en Madrid?
Según el SRI, las transferencias al exterior pagan en 2026 el 5 %, con una parte exenta de 1.446 dólares por quincena, y el banco lo retiene al enviar el dinero. Entre las exenciones publicadas no figura la compra de vivienda en el extranjero.
¿Comprar una vivienda en Madrid me da la residencia en España?
No. La residencia por inversión inmobiliaria se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025, y el NIE no es un permiso de residencia.
¿Pagaré impuestos dos veces por mi vivienda en Madrid si vivo en Ecuador?
España cobra sus impuestos sobre la vivienda, y el convenio obliga a Ecuador a deducir lo pagado aquí, con un límite. Cómo se aplica en su caso se lo dirá un asesor tributario en Ecuador.
Información general sobre la normativa vigente en la fecha de publicación; no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Las cifras de ejemplo son orientativas. Luxor Haus no intermedia hipotecas ni presta asesoramiento fiscal.
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