Cómo comprar vivienda en Madrid desde Argentina: NIE, poder ante escribano, impuestos y convenio de doble imposición

En resumen: desde Argentina puede comprar vivienda en Madrid sin viajar. Si no tiene nacionalidad española, pida el NIE en el consulado (Real Decreto 1155/2024) y otorgue un poder ante el cónsul o ante escribano argentino; este último, legalizado y apostillado. La vivienda usada paga el 6 % de ITP, y el convenio de doble imposición evita pagar dos veces.

Comprar no da residencia: esa vía se suprimió con efectos del 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). Luxor Haus Real Estate, inmobiliaria de Madrid y marca hermana de Rubirent, actúa como asesor de compra (personal shopper inmobiliario) para quien busca un departamento o una casa en la Comunidad de Madrid desde Argentina. Aquí va lo propio de Argentina; lo común está en la guía para comprar o vender vivienda en Madrid desde el extranjero.

¿Qué trámites tengo que hacer en Argentina para comprar en Madrid?

Si no tiene nacionalidad española, pida primero el NIE: la escritura debe recoger su número de identificación fiscal, y el consulado lo pide para otorgar un poder con efectos fiscales en España, como el de una compra.

El NIE, a través del consulado

Para un extranjero, el número de identificación fiscal que exige la escritura es el NIE (Ley del Notariado, art. 23). Desde fuera de España se pide a través de la oficina consular, indicando el motivo (Real Decreto 1155/2024, art. 205), y cada comprador necesita el suyo. El plazo legal es de cinco días, pero el real puede ser de semanas. No es un permiso de residencia. Consulte en su consulado los requisitos y la tasa vigentes.

El poder, si no viaja a la firma

• Ante el cónsul de España: no lleva apostilla. En Buenos Aires, la cita se pide por correo al servicio de notaría, con la minuta o las facultades, y se firma en persona con el DNI o el pasaporte original (requisitos del Consulado General).
• Ante escribano argentino: vale en España con la legalización del Colegio de Escribanos y la apostilla de La Haya, y tiene la misma eficacia que el consular (hoja informativa del consulado). Argentina aplica el Convenio de la Apostilla desde 1988 (Conferencia de La Haya).

Redactado en español, el poder no necesita traducción (Reglamento Hipotecario, art. 37), y el notario de Madrid comprueba que basta para esa compra (Ley 24/2001, art. 98). Mejor un poder especial (arras, escritura, impuestos e hipoteca), con una minuta del abogado o el notario que lo va a usar. Más en NIE y poder notarial para comprar en Madrid sin viajar.

¿Y si tengo nacionalidad española o italiana?

Cambia cómo se identifica, no cómo tributa. Con nacionalidad española usa su DNI o, si no lo tiene, un NIF que empieza por L (Real Decreto 1065/2007, art. 19.2), sin NIE. Con la de otro país de la Unión Europea, como Italia, sí necesita NIE. En los impuestos cuenta la residencia fiscal, no el pasaporte: si vive en Argentina, tributa en España como no residente de fuera de la Unión Europea (Ley del IRNR, art. 25).

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en Madrid desde Argentina?

Al comprar paga lo mismo que un residente: el 6 % de ITP en vivienda usada, sobre el precio o el valor de referencia del Catastro, el mayor, o el 10 % de IVA más el AJD en obra nueva comprada al promotor; la rebaja del ITP por vivienda habitual no la aplica quien no va a vivir en ella (tributos cedidos de la Comunidad de Madrid, arts. 28, 30 bis y 32). Ejemplo orientativo: en una vivienda usada de 300.000 €, el ITP son 18.000 € si el valor de referencia no es mayor; notaría y Registro van por arancel oficial. Calcule su caso con la calculadora de gastos de compra.

Honorarios de Luxor Haus. Si nos encarga buscarle vivienda, el 2 % + IVA del precio final de la escritura, con un mínimo de 3.000 euros + IVA; al firmar el encargo paga 500 euros (IVA incluido) a cuenta, que se descuentan de los honorarios, y si la vivienda que compra es de nuestra cartera, no paga honorarios y le devolvemos los 500 euros.

¿Qué impuestos pagaré cada año y qué dice el convenio entre España y Argentina?

El convenio entre España y Argentina para evitar la doble imposición está en vigor desde el 23 de diciembre de 2013. Las rentas del alquiler (art. 6), la ganancia al vender (art. 13.1) y el patrimonio que representa la vivienda (art. 22.1) pueden gravarse en España. Argentina reconoce como crédito lo pagado en España, con el límite que fija su propia ley (art. 23.2). El convenio no rebaja el impuesto español:

Fuentes: Ley del IRNR, arts. 24 y 25; Real Decreto-ley 29/2026; ordenanza del IBI de Madrid, y Ley del Impuesto sobre el Patrimonio. Ejemplo orientativo: con un valor catastral de 150.000 € y la vivienda vacía, 150.000 × 1,1 % × 24 % = 396 € al año; simúlelo con la calculadora del IRNR. Cómo declararlo en Argentina se lo dirá su contador.

¿Cómo envío el dinero de Argentina a Madrid?

Por transferencia o cheque bancario; el notario hace constar en la escritura cómo se pagó (Ley del Notariado, art. 24).

• Ahorros en dólares en efectivo: ingréselos en el banco y documente su origen con tiempo. Si viaja con 10.000 € o más, o su equivalente, lo declara antes con el modelo E1 (Agencia Tributaria), y el pago en efectivo tiene límites legales (Ley 7/2012, art. 7).
• Origen de los fondos: notarios y agencias deben identificarle y pedirle su justificación (Ley 10/2010). Tenerla lista es su garantía: la operación queda limpia y trazable. Argentina no figura, a noviembre de 2026, en la lista europea de países de alto riesgo.
• Bancos: confirme con su banco en Argentina los requisitos vigentes para transferir al exterior. Más en cómo enviar el dinero a Madrid desde Hispanoamérica.

Cómo le ayuda Luxor Haus si compra desde Argentina

• Buscamos y filtramos viviendas según su presupuesto, zona y uso. Le enviamos el dosier completo de cada vivienda (fotos, planos y documentación) por correo o WhatsApp, y resolvemos sus dudas por videollamada con nuestro equipo.
• Organizamos las visitas para usted, si viaja, o para la persona de confianza que designe.
• Revisamos la documentación antes de la señal: nota simple, deudas con la comunidad, IBI y, si está alquilada, el contrato.
• Negociamos el precio y las arras, y coordinamos notaría, gestoría y abogado, que facturan aparte. La hipoteca no la tramitamos: le ponemos en contacto con bancos e intermediarios inscritos en el Banco de España.

Cobramos solo a quien nos contrata, nunca a las dos partes; si una vivienda la vende Luxor por encargo de su propietario, se lo decimos por escrito antes de visitarla. Todo por escrito, ante notario, inscrito en el Registro de la Propiedad y con pagos por banco. Cuéntenos qué busca desde la portada de Luxor Haus.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una vivienda en Madrid sin viajar desde Argentina?

Sí. Si no tiene nacionalidad española, pida el NIE a través del consulado de España y otorgue después un poder ante el cónsul o ante escribano argentino; el del escribano, legalizado por el Colegio de Escribanos y con apostilla. Su apoderado firma en su nombre ante el notario de Madrid.

Si tengo pasaporte español o italiano, ¿pago menos impuestos por mi vivienda en Madrid?

No por el pasaporte. Hacienda atiende a su residencia fiscal: si vive en Argentina, tributa en España como no residente de fuera de la Unión Europea. Con nacionalidad española usará en la escritura su DNI o, si no lo tiene, un NIF que empieza por L; con la italiana, necesitará NIE.

¿Pagaré impuestos dos veces por mi vivienda en Madrid si vivo en Argentina?

España puede gravar el alquiler, la ganancia al vender y el patrimonio que representa la vivienda. Si Argentina también los grava, el convenio de doble imposición le permite computar allí lo pagado aquí como crédito, con el límite de su ley. Cómo declararlo en Argentina se lo dirá su contador.

Información general sobre la normativa vigente en la fecha de publicación; no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Las cifras de ejemplo son orientativas. Luxor Haus no intermedia hipotecas ni presta asesoramiento fiscal.