Vender en separación de bienes o como pareja de hecho: quién firma y quién tributa

Cuando el matrimonio está en régimen de separación de bienes, o cuando quienes compraron juntos son pareja de hecho, no existe masa común que liquidar. Cada uno es dueño de una cuota concreta de la vivienda, y esa cuota determina quién firma, cuánto cobra y cuánto paga a Hacienda. Es un escenario muy frecuente en la vivienda de alto standing de Madrid y, mal planteado, retrasa la venta semanas.

Lo primero: qué dice la escritura, no lo que se pagó

La titularidad la fija la escritura de compra y su reflejo en el Registro de la Propiedad. Si figura al 50 % y uno aportó el 70 % de la entrada, ante el notario y ante la Agencia Tributaria la propiedad sigue siendo mitad y mitad, salvo que exista un reconocimiento de deuda, un pacto documentado o una resolución judicial que diga otra cosa. Antes de salir al mercado conviene pedir una nota simple actualizada y comprobar tres puntos: porcentajes exactos, carácter privativo de cada cuota y cargas inscritas.

En una pareja de hecho la situación es aún más literal: no hay régimen económico legal que presuma nada. Rige lo que diga el título de propiedad y, en su caso, los pactos que la pareja haya formalizado. La inscripción en el Registro de Uniones de Hecho de la Comunidad de Madrid acredita la convivencia, pero no altera quién es propietario.

Cómo tributa cada uno en el IRPF

La ganancia patrimonial se calcula de forma individual, por cuotas. Cada titular declara la diferencia entre su parte del valor de transmisión y su parte del valor de adquisición, con sus propios gastos e impuestos deducibles. Consecuencias prácticas:

• Fechas distintas, tributación distinta: si uno compró su cuota años después —por ejemplo, al entrar en la propiedad tras la convivencia—, esa cuota tiene su propio valor y fecha de adquisición.
• Exención por reinversión en vivienda habitual: se aplica individualmente. Si solo uno de los dos reinvierte el importe de su cuota en una nueva vivienda habitual, solo él queda exento en la parte reinvertida.
• Exención de mayores de 65 años: también es personal. Si uno supera esa edad y la vivienda es su residencia habitual, su ganancia queda exenta aunque el otro tribute íntegramente.
• Plusvalía municipal: el sujeto pasivo es cada vendedor por su porcentaje, y cada uno puede optar al método más favorable entre el objetivo y el real.

El detalle del cálculo está en la guía de IRPF y ganancia patrimonial al vender.

Si uno quiere vender y el otro no

Nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes: el artículo 400 del Código Civil permite pedir en cualquier momento la división de la cosa común. En la práctica hay tres salidas ordenadas antes de llegar a un procedimiento judicial de división:

• Venta conjunta a un tercero, repartiendo el precio según cuotas. Es la más limpia y la que preserva el valor.
• Extinción de condominio: uno adquiere la cuota del otro compensándole en dinero. En la Comunidad de Madrid tributa por actos jurídicos documentados y no por transmisiones patrimoniales, lo que la hace mucho más barata que una compraventa de la mitad. Lo explicamos en extinción de condominio antes de vender.
• Venta de la cuota indivisa a un tercero: legalmente posible, pero castiga mucho el precio y rara vez interesa en vivienda de lujo.

Hijos, uso de la vivienda y firma

Si existe una resolución judicial o un convenio que atribuye el uso de la vivienda a uno de los progenitores y a los hijos, ese derecho de uso condiciona la venta aunque el otro sea copropietario. Se puede vender, pero el comprador querrá que el derecho quede extinguido o renunciado en la propia escritura, y si está inscrito en el Registro habrá que cancelarlo. Con hijos menores y desacuerdo entre los progenitores, puede ser necesaria autorización judicial.

Dos consejos operativos: que ambos titulares comparezcan en la firma o dejen otorgado un poder notarial con facultades suficientes, y que el reparto del precio se instrumente en el propio acto, con cheques bancarios o transferencias separadas por cuota. Evita discusiones posteriores y deja rastro limpio del cobro de cada uno.