Extinción de condominio antes de vender: cómo tributa en Madrid

Cuando una vivienda pertenece a varios propietarios —hermanos que la han heredado, una pareja que se separa, socios de una compra conjunta— surge siempre la misma duda: ¿conviene extinguir primero el condominio y vender después, o vender directamente entre todos? La respuesta tiene consecuencias fiscales de decenas de miles de euros, y depende de qué quiera hacer cada comunero con el inmueble.

Qué es exactamente la extinción de condominio

Es el acto por el que se disuelve la comunidad sobre un bien y uno de los comuneros se adjudica el pleno dominio, compensando a los demás. Cuando el bien es indivisible —y una vivienda casi siempre lo es—, el Código Civil prevé en su artículo 1062 que se adjudique a uno con obligación de abonar a los otros su parte en dinero. No es una compraventa: es un acto de especificación o concreción de un derecho que ya se tenía, y de ahí se derivan sus ventajas fiscales.

ITP, AJD y la trampa del exceso de adjudicación

La diferencia entre pagar un 0,75 % y pagar un 6 % está en cómo se compense al comunero que sale:

• Adjudicación a uno con compensación en dinero: si el bien es indivisible y el exceso es por tanto inevitable, la operación tributa por Actos Jurídicos Documentados, al tipo general del 0,75 % en la Comunidad de Madrid, sobre el valor de lo adjudicado. Es el escenario habitual y el más barato.
• Compensación con otros bienes en lugar de dinero: Hacienda puede considerar que hay una permuta encubierta y liquidar Transmisiones Patrimoniales Onerosas, al tipo general del 6 % en Madrid sobre el exceso.
• Sin compensación alguna: estaríamos ante una donación, con tributación en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
• Disolución parcial: si de cuatro comuneros salen dos y quedan dos en comunidad, no siempre se admite el tratamiento favorable. Conviene documentar bien la operación antes de firmar.

Además, el valor declarado debe ser coherente con el valor de referencia del Catastro, que actúa como base mínima en estos impuestos y es el origen de la mayoría de las comprobaciones de valor.

Qué ocurre en el IRPF y en la plusvalía municipal

La Ley del IRPF establece que en la división de la cosa común no se produce alteración en la composición del patrimonio, siempre que no haya actualización de valores. Es decir, el comunero que recibe la compensación no declara ganancia patrimonial si el valor que se le atribuye coincide con el de adquisición. Si se le compensa por encima de ese valor, aflora una ganancia que tributa en la base del ahorro con los tramos habituales.

Para el adjudicatario hay un efecto que se suele pasar por alto: a la hora de vender más adelante, su cuota originaria conserva la fecha y el valor de adquisición iniciales, mientras que la parte adquirida en la extinción tiene como fecha la de esa escritura. Si la vivienda se compró antes de 1995, eso influye en los coeficientes de abatimiento, que solo se aplicarán a la parte antigua.

En cuanto a la plusvalía municipal, la disolución que se limita a especificar derechos, sin exceso de adjudicación que constituya una verdadera transmisión, no está sujeta al impuesto. El exceso oneroso, en cambio, sí puede generar hecho imponible.

Entonces, ¿extinguir antes o vender juntos?

• Si todos quieren vender a un tercero: lo normal es no extinguir. Comparecen todos en la escritura de compraventa, cada uno declara su parte en el IRPF y se evita una escritura intermedia con su impuesto y sus honorarios. Lo explicamos en vender una vivienda en pro indiviso.
• Si uno quiere quedarse la casa: la extinción es la vía natural y fiscalmente más eficiente que una compraventa de cuotas.
• Si un comunero bloquea la venta: antes de acudir a la acción de división judicial, que termina en subasta y a mal precio, casi siempre es mejor negociar una extinción o una venta conjunta con reparto pactado.
• Si la titularidad está enredada por una herencia con varios grados de parentesco, simplificarla antes de salir al mercado acorta plazos y evita sustos en la notaría.

Sea cual sea la vía, conviene decidirla con la cifra de venta encima de la mesa. Una valoración confidencial en 24 horas permite que todos los copropietarios negocien sobre el mismo dato y no sobre expectativas distintas.