Al vender una vivienda, la ganancia patrimonial que obtienes se integra en la base del ahorro del IRPF y tributa por tramos, con tipos que aumentan a medida que crece el beneficio. Conocer esta escala es clave para calcular con antelación cuánto vas a percibir realmente por la venta, sobre todo en operaciones de alto importe donde saltan los tramos superiores.
Cómo se calcula la ganancia
La ganancia no es el precio de venta, sino la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Al precio de compra se le suman los gastos e impuestos que pagaste al adquirir (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y las inversiones de mejora; del precio de venta se restan los gastos inherentes a la operación que asume el vendedor. Puedes ampliar en gastos deducibles de la ganancia patrimonial y en la mecánica general del IRPF al vender.
Los tramos de la base del ahorro
Una vez determinada la ganancia, se aplica la escala de la base del ahorro. Los tipos vigentes son progresivos por tramos:
- Hasta 6.000 €: 19 %.
- De 6.000 € a 50.000 €: 21 %.
- De 50.000 € a 200.000 €: 23 %.
- De 200.000 € a 300.000 €: 27 %.
- Más de 300.000 €: 28 %.
Es fundamental entender que la escala es por tramos: no toda la ganancia tributa al tipo más alto, sino que cada porción se grava a su tipo correspondiente. Por ejemplo, con una ganancia de 250.000 €, los primeros 6.000 € van al 19 %, el siguiente tramo al 21 %, y así sucesivamente hasta llegar al 27 % solo en la parte que supera los 200.000 €. Esto suaviza la factura fiscal frente a la idea, errónea, de que "todo" tributa al máximo.
Conviene además recordar que esta ganancia se suma a otros rendimientos del ahorro del ejercicio —intereses, dividendos, ganancias por venta de acciones o fondos—, de modo que el conjunto puede empujarte a tramos más altos. Por eso, en operaciones de importe elevado, es recomendable simular la declaración completa antes de fijar la fecha de firma.
Vías para reducir la factura
La ley prevé supuestos que pueden reducir o eliminar la tributación de la ganancia:
- Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra, la ganancia puede quedar exenta. Lo detallamos en exención por reinversión.
- Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual está exenta; también hay ventajas al reinvertir en renta vitalicia otros inmuebles.
- Compensar pérdidas: las pérdidas patrimoniales de otros bienes pueden restarse de la ganancia, como explicamos en compensar pérdidas.
Planifica antes de vender
En viviendas de alto standing, donde las ganancias suelen situarse en los tramos superiores, planificar con antelación marca la diferencia. Calcular la ganancia real —con todos los gastos deducibles— y prever el año en que se declara permite tomar decisiones informadas sobre el momento y las condiciones de la venta. La ganancia se declara en la renta del ejercicio en que se transmite el inmueble, por lo que la fecha de la firma tiene efectos fiscales.
Ten en cuenta que, además del IRPF, la venta genera la plusvalía municipal ante el Ayuntamiento; conviene calcular ambos tributos juntos para conocer la cifra neta. Como propietario, en Luxor Haus te ayudamos a ordenar toda esta información y comercializamos tu vivienda con una comisión máxima del 2 % y una valoración confidencial en 24 horas.
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