Vender la vivienda por divorcio o separación en Madrid: cómo hacerlo bien

Un divorcio o una separación obliga casi siempre a decidir qué se hace con la vivienda familiar. Cuando hablamos de un inmueble de alto standing en Madrid, la decisión tiene un peso económico y emocional considerable, y venderlo suele ser la salida más limpia para repartir el patrimonio y que cada parte empiece de nuevo. Conviene, eso sí, conocer bien los pasos legales para que la operación no se atasque en el momento más delicado.

El régimen económico marca el punto de partida

Lo primero es saber bajo qué régimen económico se adquirió la vivienda, porque determina cómo se vende y cómo se reparte el dinero:

• Sociedad de gananciales: la vivienda es un bien común de ambos cónyuges. Se vende como un todo y el precio se integra en la masa ganancial que después se liquida, normalmente al cincuenta por ciento salvo que existan compensaciones o aportaciones privativas.
• Separación de bienes: la vivienda pertenece a los cónyuges en proindiviso, por las cuotas que figuren en la escritura (habitualmente el cincuenta por ciento cada uno). Cada uno transmite su parte y recibe el precio proporcional.

Revisar la escritura de compra y, si existe, el convenio regulador, evita discusiones sobre quién tiene derecho a qué antes de sentarse a negociar la venta.

El consentimiento de ambos es imprescindible

Para vender una vivienda que pertenece a los dos hace falta la firma de los dos. No basta con la voluntad de uno. Si una de las partes se niega, el otro no puede vender por su cuenta el conjunto del inmueble; como mucho podría transmitir su cuota, algo poco atractivo en el mercado. La vía para desbloquear la situación es la extinción de condominio, en la que uno compra la parte del otro, o, en última instancia, la acción de división de cosa común del artículo 400 del Código Civil, que puede terminar en una subasta judicial.

Hay un matiz importante cuando existen hijos menores. Si en el procedimiento de divorcio se atribuyó el uso de la vivienda familiar a los hijos y al progenitor custodio conforme al artículo 96 del Código Civil, ese derecho de uso puede constar en el Registro y condiciona la venta: el comprador adquiriría una vivienda ocupada por ese derecho hasta que se extinga. Por eso lo habitual es acordar en el convenio la venta y el reparto, dejando sin efecto la atribución de uso en el mismo acto.

Cómo se reparte el precio y qué impuestos genera

La venta genera obligaciones fiscales para cada cónyuge en proporción a su cuota. Cada uno declarará su parte de la ganancia patrimonial en el IRPF y responderá de su parte de la plusvalía municipal. Si la vivienda era la residencia habitual, cada parte puede aplicar la exención por reinversión si compra otra vivienda habitual con su parte del dinero dentro de los plazos legales.

Conviene también acordar el reparto de gastos pendientes: cuotas de comunidad, IBI del año en curso o una hipoteca que se cancele con el precio de la venta. Dejarlo por escrito en el convenio o en un acuerdo privado evita reproches posteriores.

Vender de común acuerdo, la mejor opción

La experiencia demuestra que la venta más rápida y ventajosa es la pactada. Cuando ambos fijan juntos un precio realista, encargan la comercialización a un mismo intermediario y mantienen la confidencialidad sobre el motivo de la venta, evitan que la tensión personal se traslade a la negociación con los compradores. Un tercero profesional actúa además de filtro y aporta la distancia necesaria para que las decisiones se tomen con la cabeza y no con la emoción del momento.

Una valoración confidencial de partida, entregada en veinticuatro horas, permite que las dos partes trabajen con la misma cifra objetiva sobre la mesa. Es el mejor modo de convertir un asunto sensible en una operación ordenada, en la que cada uno reciba lo que le corresponde sin que la vivienda se convierta en un campo de batalla.