Vender dos viviendas el mismo año: IRPF, compensación y planificación

Es una situación más frecuente de lo que parece: se vende la vivienda familiar y, en el mismo año, un piso heredado, una segunda residencia o una plaza de garaje. El propietario suele calcular cada operación por separado y se lleva una sorpresa en la declaración. En el IRPF no tributa cada venta de forma aislada: todas las ganancias y pérdidas patrimoniales del ejercicio se suman en la misma base, y ahí es donde aparecen los saltos de tipo.

Todas las ventas del año van a la misma base del ahorro

La ganancia patrimonial de cada transmisión se calcula igual (valor de transmisión menos valor de adquisición, con los gastos e impuestos que correspondan), pero después se integran todas en la base imponible del ahorro, que es progresiva por tramos. Dos ganancias de 100.000 € cada una no tributan como dos operaciones de 100.000 €: se acumulan como 200.000 € y la parte alta cae en los tramos superiores de la escala. Ese es el efecto que hay que anticipar, y está explicado con la escala completa en los tramos del ahorro y en la guía general de ganancia patrimonial.

Lo bueno: ganancias y pérdidas se compensan entre sí

La acumulación también puede jugar a favor. Las pérdidas patrimoniales del mismo ejercicio se compensan sin límite con las ganancias, de modo que si una de las dos viviendas se vende por debajo de su valor de adquisición, esa pérdida reduce directamente la ganancia de la otra. Si el saldo total resulta negativo, puede compensarse con el saldo positivo de rendimientos del capital mobiliario con el límite legal del 25 %, y el resto queda pendiente para los cuatro ejercicios siguientes. Conviene, por tanto, revisar si tienes pérdidas patrimoniales pendientes de años anteriores antes de planificar los cierres: el mecanismo está detallado en compensar pérdidas con la ganancia de la venta.

Las exenciones no se duplican

Aquí está el malentendido más caro. Los beneficios fiscales van ligados a la vivienda habitual, y solo puede haber una:

• Reinversión en vivienda habitual: exime la ganancia de la vivienda que era tu residencia habitual si reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en el plazo de dos años, anteriores o posteriores. La segunda venta, si no era habitual, tributa íntegramente. Los requisitos, en exención por reinversión.
• Mayores de 65 años: la ganancia de la vivienda habitual queda exenta sin necesidad de reinvertir, pero esa exención no alcanza al resto de inmuebles. Para ellos existe la vía de la renta vitalicia asegurada, con límite de 240.000 € y plazo de seis meses, que explicamos en reinversión en renta vitalicia.
• Plusvalía municipal: es un impuesto por transmisión, no por año. Cada venta genera su propia liquidación en el ayuntamiento correspondiente, con su plazo de 30 días hábiles desde la escritura y la posibilidad de elegir el método de cálculo más favorable.

Cuándo conviene repartir las ventas en dos ejercicios

Si ambas operaciones generan ganancia y las cifras son altas, partir los cierres entre dos años puede evitar los tramos superiores de la escala. La clave es que el devengo en el IRPF se produce con la transmisión, es decir, con la escritura pública, no con el cobro ni con la firma de las arras: una escritura en enero en lugar de en diciembre cambia el ejercicio de imputación. Cuando el calendario no es flexible, existe también la posibilidad de imputar la ganancia según los cobros en las ventas con precio aplazado, siempre que la operación cumpla los requisitos de operación a plazos.

Al revés: si una de las viviendas se va a vender con pérdida, concentrar las dos en el mismo ejercicio suele ser lo más eficiente, porque la pérdida se aprovecha de inmediato en lugar de quedar pendiente de compensación futura. Y si vendes sin residencia fiscal en España, la mecánica cambia por completo: hay retención del 3 % y una declaración por inmueble, tal y como se detalla en el modelo 210.

La decisión no debería tomarse por intuición: con los valores de adquisición, los gastos deducibles y las fechas sobre la mesa se puede calcular la diferencia exacta entre cerrar las dos ventas en el mismo año o separarlas.