Compensar pérdidas con la ganancia por la venta de una vivienda en Madrid

Al vender una vivienda en Madrid, la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición genera una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF. Lo que muchos propietarios desconocen es que esa ganancia puede reducirse legalmente compensándola con pérdidas de otras inversiones. Conocer bien estas reglas permite pagar solo lo que corresponde y, en algunos casos, ahorrar una cantidad importante de impuestos.

La ganancia tributa en la base del ahorro

La ganancia patrimonial por la venta de un inmueble se integra en la base del ahorro del IRPF, que aplica una escala progresiva por tramos: del 19 % para los primeros importes hasta el 28 % para las ganancias más elevadas. No tributa al tipo marginal del contribuyente, sino a esta escala específica, lo que suele resultar más favorable en rentas altas.

Antes de calcular el impuesto conviene recordar que existen supuestos que reducen o eliminan la tributación, como la exención por reinversión en vivienda habitual, la exención para mayores de 65 años o los coeficientes de abatimiento para inmuebles adquiridos antes de 1994. Solo sobre la ganancia que finalmente queda sujeta tiene sentido plantear la compensación de pérdidas.

Qué pérdidas se pueden compensar

Dentro de la base del ahorro, las ganancias y pérdidas patrimoniales por transmisión de bienes se compensan entre sí. Esto significa que si en el mismo ejercicio en el que vendes la vivienda has tenido pérdidas por vender otros elementos —acciones, fondos de inversión, otro inmueble o participaciones—, esas pérdidas restan de la ganancia de la vivienda y reducen la base sobre la que se calcula el impuesto.

Además, la ley permite arrastrar las pérdidas patrimoniales pendientes de los cuatro ejercicios anteriores que no se hayan podido compensar todavía. Si en años pasados vendiste con pérdidas y esas pérdidas siguen pendientes, pueden aplicarse contra la ganancia de la venta actual, siempre dentro de ese plazo.

La compensación cruzada con rendimientos del capital

La normativa contempla también una compensación limitada entre los dos componentes de la base del ahorro. Si tras compensar ganancias y pérdidas patrimoniales queda un saldo negativo, puede compensarse con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario (intereses, dividendos, cupones) con un límite del 25 % de dicho saldo. Y a la inversa, un saldo negativo de rendimientos del capital mobiliario puede reducir la ganancia patrimonial en ese mismo porcentaje. Es una vía adicional que conviene tener presente en la planificación.

Planificar el momento de la venta

Estas reglas abren margen de planificación. Si tienes previsto materializar pérdidas latentes en una cartera de inversión, coordinarlas con el ejercicio de la venta de la vivienda puede optimizar la factura fiscal. Del mismo modo, conocer las pérdidas pendientes de años anteriores antes de vender ayuda a decidir el mejor momento.

• Revisa las pérdidas patrimoniales pendientes de los cuatro ejercicios anteriores.
• Valora concentrar en el mismo año la venta y la realización de otras pérdidas.
• Reúne los justificantes de adquisición y de gastos para calcular bien la ganancia.
• Consulta con un asesor fiscal antes de firmar, no después.

La fiscalidad de la venta forma parte del resultado neto que el propietario se lleva a casa. Por eso, además de una comercialización cuidada con comisión máxima del 2 %, conviene planificar el aspecto tributario con antelación. Una valoración confidencial de partida, entregada en veinticuatro horas, ayuda a estimar la ganancia y a preparar la operación con la cabeza fría.