Vender la casa de un familiar fallecido sin testamento en Madrid: declaración de herederos y pasos hasta la venta

En resumen: si el propietario fallece sin testamento, la vivienda no puede venderse hasta saber quiénes son sus herederos. Desde la Ley 15/2015 de la Jurisdicción Voluntaria, esa declaración la hace un notario en un acta que no se cierra antes de veinte días hábiles. Después vienen la escritura de herencia, el Impuesto de Sucesiones y la inscripción.

¿Quién hereda la vivienda si no hay testamento?

Si el fallecido tenía vecindad civil común, que es lo habitual en la Comunidad de Madrid, se aplica el Código Civil (artículos 912 y siguientes); si tenía otra vecindad civil (catalana, navarra, aragonesa…), rige el derecho civil de esa comunidad aunque viviera en Madrid. El Código Civil fija un orden de llamamiento cerrado, y cada grupo solo hereda si no hay nadie en el anterior:

La pareja de hecho no figura en ese orden: sin testamento no hereda, aunque viviera en la casa. Sí puede pedir el acta notarial.

¿Cómo se hace la declaración de herederos ante notario?

La regulan los artículos 55 y 56 de la Ley del Notariado. Puede pedirla cualquier persona con interés legítimo y se tramita ante un notario del lugar del último domicilio o residencia habitual del fallecido, del lugar donde esté la mayor parte de su patrimonio o del lugar del fallecimiento, a elección de quien la solicita, o de un distrito notarial colindante.

Para abrir el acta suele hacer falta:

• Certificado de defunción y certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad que acredite que no hay testamento; si lo hubo y quedó sin efecto, el documento o la sentencia firme que lo acredite.
• Documentación del parentesco: libro de familia o certificados de nacimiento y de matrimonio.
• DNI del fallecido y de los herederos, y prueba de su último domicilio (por ejemplo, el empadronamiento).
• Dos testigos que conozcan a la familia. Pueden ser parientes, siempre que no tengan interés directo en la herencia.

Desde el requerimiento inicial deben pasar al menos veinte días hábiles antes de que el notario cierre el acta. Si se desconoce la identidad o el domicilio de algún interesado, el notario publica un anuncio en el BOE, se abre un mes para alegaciones y, después, corren de nuevo los veinte días hábiles.

¿Qué pasos quedan antes de poder vender?

El acta dice quiénes heredan, pero todavía no pone la vivienda a su nombre. Ese recorrido, con sus plazos, es este:

En Madrid, el Impuesto de Sucesiones lo gestiona la Comunidad, que aplica una bonificación del 99 % de la cuota a hijos, descendientes, cónyuge y ascendientes (grupos I y II). La escritura de herencia se explica en aceptación y adjudicación de la herencia antes de vender. Ojo con el valor que se declara: suele ser el valor de adquisición en el IRPF, como se detalla en qué valor declarar por la vivienda heredada. Para una primera cifra del impuesto está la calculadora de Sucesiones y Donaciones.

¿Cómo se reparte el precio si queda un viudo con usufructo?

Es el caso que más complica la venta. Si el fallecido deja hijos y un cónyuge del que no estaba separado legalmente ni de hecho, el viudo recibe el usufructo del tercio de mejora y los hijos la nuda propiedad de esa parte. Para vender la vivienda libre de cargas deben firmar todos, y el precio se reparte según lo que valga cada derecho. Como referencia se suele usar la regla del artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: el usufructo vitalicio vale el 89 % menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %.

Ejemplo: vivienda ganancial en Chamberí vendida por 1.200.000 euros; fallece el padre sin testamento y deja a su mujer, de 75 años, y dos hijos.

Es un reparto orientativo: los herederos pueden pactar otro o conmutar el usufructo antes de vender. Si el viudo tiene más de 65 años y era su vivienda habitual, su parte puede quedar exenta de IRPF si cumple los requisitos de la exención para mayores de 65 años. El caso completo de la viudedad está en vender la vivienda tras enviudar.

¿Se puede negociar la venta mientras se tramita la herencia?

Sí, y en una vivienda de alto standing suele ser lo sensato. Se puede valorar, preparar el dosier y comercializar en paralelo, pero conviene firmar las arras solo cuando el acta de declaración esté cerrada, con todos los herederos de acuerdo y con un plazo de escritura que cubra la herencia y su inscripción. Si alguno vive fuera, se resuelve con un poder notarial; si uno no quiere vender, el camino es otro y lo tratamos en herencia entre hermanos cuando uno no quiere vender.

El calendario fiscal de la venta también cuenta: la plusvalía municipal se declara dos veces (una por la herencia y otra por la venta, esta en treinta días hábiles) y no se paga si no hay incremento de valor del terreno. La ganancia de la venta va en la declaración de la renta de ese ejercicio, que se presenta al año siguiente; si algún heredero no es residente fiscal en España, tributa por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Todo ello está ordenado en la guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid, y el proceso comercial, en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid. Si queréis saber cuánto vale la casa antes de repartir nada, en Luxor Haus hacemos una valoración confidencial y sin compromiso, con una comisión máxima del 2 % y honorarios claros desde el principio.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda la declaración de herederos ante notario?

El acta no puede cerrarse antes de veinte días hábiles desde el requerimiento inicial, así que lo habitual es alrededor de un mes si la documentación está completa. Si hay que localizar a algún interesado y publicar un anuncio en el BOE, se añade un mes de alegaciones y otros veinte días hábiles.

¿Se puede vender la vivienda sin aceptar antes la herencia?

No. Para vender la vivienda, los herederos deben aceptar la herencia en escritura pública y, por lo general, adjudicarse la vivienda: ese es el título con el que se vende. Otra cosa es vender la cuota o los derechos hereditarios, que es una operación distinta. La escritura de herencia y la de compraventa pueden firmarse el mismo día y presentarse juntas al Registro de la Propiedad.

¿Hereda la pareja de hecho si no hay testamento en Madrid?

No, si el fallecido tenía vecindad civil común, que es lo habitual en Madrid: el Código Civil no incluye a la pareja de hecho entre los herederos abintestato. Solo heredaría si el fallecido la hubiera nombrado en testamento.

¿Qué pasa si no hay ningún pariente con derecho a heredar?

Si no hay descendientes, ascendientes, cónyuge ni colaterales hasta el cuarto grado, hereda el Estado. En ese caso el notario envía el acta a la Delegación de Economía y Hacienda, que valora si procede la declaración administrativa de heredero.