Plusvalía municipal al vender en Las Rozas: tipo del 27 %, cálculo, herencias y plazo

En resumen: al vender en Las Rozas, la plusvalía municipal se paga al 27 % sobre el incremento de valor del suelo, calculado por el método objetivo o por el real, el que dé menos. Se declara en los 30 días hábiles siguientes a la escritura y el Ayuntamiento gira la liquidación. La bonificación del 95 % por heredar la vivienda habitual exige conservarla cinco años.

En los chalets de Las Rozas, en zonas como El Golf, Molino de la Hoz o Monterrozas, el suelo suele pesar mucho en el valor catastral, y la plusvalía grava justo el suelo: conviene calcularla antes de fijar el precio. El contexto de mercado lo tienes en vender un chalet en Las Rozas.

¿Quién paga la plusvalía al vender en Las Rozas?

En una compraventa paga el vendedor, como establecen el texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales (artículos 104 a 110) y el artículo 7 de la ordenanza fiscal n.º 4 de Las Rozas. Si el vendedor es una persona física no residente, el comprador actúa como sustituto y debe ingresarla. Las partes pueden pactar otra cosa en el contrato, pero ese pacto no vincula al Ayuntamiento.

Si vendes por menos de lo que pagaste (se toma el valor de cada escritura o, si es mayor, el comprobado por la Administración, sin sumar gastos ni impuestos; si la heredaste o te la donaron, el de compra es el declarado en Sucesiones y Donaciones), no hay incremento y la operación no está sujeta, aunque debes declararla aportando los títulos de compra y de venta.

¿Cómo se calcula la plusvalía en Las Rozas?

• Método objetivo: valor catastral del suelo en la fecha de la venta, que figura en la certificación catastral y suele aparecer en el recibo del IBI, multiplicado por el coeficiente de los años completos de tenencia, con un máximo de 20 años.
• Método real: diferencia entre el valor de venta y el de compra, multiplicada por el porcentaje que el suelo representa en el valor catastral total.
• Tipo: el 27 % (artículo 14 de la ordenanza fiscal n.º 4, vigente desde el 1 de enero de 2026), por debajo del máximo legal del 30 %.

Se aplica la base menor, pero el método real hay que pedirlo y acreditarlo con las escrituras, así que merece la pena hacer las dos cuentas. Las Rozas no tiene tabla propia: el artículo 9.3 de la ordenanza remite a los coeficientes máximos estatales vigentes.

Son los coeficientes del Real Decreto-ley 8/2023, que siguen en vigor. El Real Decreto-ley 26/2026 aprobó otra tabla que iba a aplicarse desde el 1 de diciembre de 2026, pero el Congreso derogó ese decreto, así que no llegó a aplicarse.

Ejemplo con números

Ejemplo ilustrativo, con cifras supuestas: un chalet con un valor catastral total de 500.000 €, de los que 250.000 € corresponden al suelo (un 50 %).

Con tenencias largas suele salir mejor el método objetivo; con ganancias pequeñas, el real. Puedes repetir las cuentas con tus datos en la calculadora de plusvalía municipal y ver cuándo conviene cada método en método real o método objetivo.

¿Se pierde la bonificación si vendo la casa heredada en Las Rozas?

El artículo 6 de la ordenanza bonifica el 95 % de la cuota cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido y sus anejos inseparables, a favor de descendientes o ascendientes en primer grado, del cónyuge o de la pareja de hecho inscrita. Los nietos, por tanto, quedan fuera. Los requisitos principales son:

• Que fuera la vivienda habitual del fallecido al menos durante sus dos últimos años, según el padrón. También se admite si estaba empadronado en una residencia o en casa de un hijo por dependencia, siempre que fuera su última vivienda habitual.
• Pedirla dentro del plazo de la declaración (seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis), con los documentos que lo acrediten.
• No tener deudas en período ejecutivo con la Hacienda municipal, salvo que estén aplazadas, fraccionadas o suspendidas.
• Mantener la vivienda durante los cinco años siguientes, salvo fallecimiento.

El último requisito es el que más afecta a quien piensa vender: si vendes antes de cinco años, tendrás que pagar la parte bonificada con intereses de demora, además de la plusvalía que, en su caso, genere la propia venta. Es un plazo más largo que el de algunos municipios cercanos, como Boadilla del Monte, que exige tres años, así que conviene incluirlo en las cuentas antes de poner la casa a la venta. Lo desarrollamos en plusvalía por herencia y venta posterior.

¿Cuál es el plazo y cómo se presenta la plusvalía en Las Rozas?

En Las Rozas no se autoliquida: se presenta la declaración con el modelo municipal, el DNI o NIE y la escritura (original o copia auténtica), y el Ayuntamiento notifica después la liquidación. Puede tramitarse en la sede electrónica del Ayuntamiento. Si se presenta fuera de plazo sin requerimiento previo del Ayuntamiento, se aplican los recargos de la Ley General Tributaria; lo explicamos en plazos, prescripción y recargos de la plusvalía.

La plusvalía es solo una parte de la factura fiscal: el IRPF de la ganancia se explica en la guía fiscal de la venta de vivienda en Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el tipo de la plusvalía municipal en Las Rozas?

El 27 % sobre la base imponible, según el artículo 14 de la ordenanza fiscal n.º 4. El máximo legal es el 30 %.

¿Qué coeficientes aplica Las Rozas?

Los máximos estatales vigentes en cada momento, porque la ordenanza no tiene tabla propia. Hoy son los del Real Decreto-ley 8/2023: de 0,09 a 0,40 según los años de tenencia.

¿Cuánto tiempo hay que conservar una casa heredada en Las Rozas para no perder la bonificación?

Cinco años desde la adquisición por herencia, salvo fallecimiento del heredero. Si vendes antes, tendrás que pagar la parte bonificada con intereses de demora, además de la plusvalía que, en su caso, genere la venta.

¿La plusvalía se autoliquida en Las Rozas?

No. Se presenta una declaración con el modelo municipal en los 30 días hábiles siguientes a la escritura y el Ayuntamiento notifica después la liquidación con el plazo de pago.