Plusvalía municipal al vender en Boadilla del Monte: tipo, cálculo, herencias y plazo

En resumen: al vender en Boadilla del Monte, la plusvalía municipal se paga al 24 % sobre el incremento del valor del suelo, por el método objetivo o por el real, si sale menos. Se autoliquida en 30 días hábiles desde la escritura. La bonificación del 95 % al heredar la vivienda habitual del fallecido exige conservarla los tres años siguientes al fallecimiento.

En Boadilla abundan los chalets con parcela, como los de Las Lomas, Valdecabañas o El Pastel, y en ellos el suelo suele pesar mucho en el valor catastral. La plusvalía grava justo ese suelo, así que conviene calcularla antes de fijar el precio. Tienes el contexto de la zona en vender un chalet en Boadilla del Monte.

¿Quién paga la plusvalía municipal al vender en Boadilla?

En una compraventa paga el vendedor, como prevén la ordenanza y el texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales (artículos 104 a 110). Si el vendedor es una persona física no residente, el comprador actúa como sustituto y debe ingresarla. Entre particulares se puede pactar otra cosa, pero ese pacto no obliga al Ayuntamiento.

Si el precio de venta que figura en la escritura es inferior al de compra (sin sumar gastos ni impuestos), no hay incremento y la operación no está sujeta, aunque hay que declararlo en plazo aportando las escrituras de compra y de venta.

¿Cómo se calcula la plusvalía en Boadilla del Monte?

• Método objetivo: valor catastral del suelo, que suele figurar en el recibo del IBI y consta en la certificación catastral, por el coeficiente que corresponde a los años completos de tenencia, con un máximo de 20 años.
• Método real: diferencia entre el precio de venta y el de compra, multiplicada por el peso del suelo en el valor catastral total.
• Tipo: el 24 % sobre la base (artículo 6.1 de la ordenanza fiscal del impuesto), por debajo del máximo legal del 30 %.

Se aplica la base menor. El método real solo se usa si lo pides y lo acreditas, así que merece la pena hacer las dos cuentas. Boadilla no tiene tabla propia: aplica el coeficiente máximo estatal vigente en cada momento (artículo 5.3 de la ordenanza).

Son los coeficientes máximos del Real Decreto-ley 8/2023, que siguen vigentes. El Real Decreto-ley 26/2026 aprobó otra tabla que iba a aplicarse desde el 1 de diciembre de 2026, pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026, así que esa tabla no llegó a aplicarse.

Ejemplo con números

Ejemplo ilustrativo, con cifras supuestas: un chalet con un valor catastral total de 400.000 €, de los que 220.000 € corresponden al suelo (un 55 %).

Con muchos años de tenencia suele salir mejor el método objetivo; con una ganancia pequeña, el real. Según el Catastro, la última valoración colectiva de Boadilla data de 2004, y los valores catastrales del suelo suelen quedar por debajo de los precios de mercado. Puedes repetir las cuentas con tus datos en la calculadora de plusvalía municipal, y comparar los dos métodos en método real o método objetivo.

¿Se pierde la bonificación por herencia si vendo el chalet heredado?

La ordenanza bonifica el 95 % de la cuota en la transmisión por causa de muerte de la vivienda habitual del fallecido y sus anejos, a favor del cónyuge o pareja de hecho inscrita, ascendientes, adoptantes, descendientes y adoptados (artículo 6.3). Hay que pedirla dentro del plazo de la autoliquidación y no tener deudas en vía de apremio, salvo que estén suspendidas o aplazadas.

El punto clave para quien piensa vender: hay que mantener la vivienda durante los tres años siguientes al fallecimiento. Si se vende antes, hay que pagar en un mes lo bonificado más los intereses de demora, además de la plusvalía de la propia venta. Si la herencia es reciente, incluye esa cifra en tus cuentas o valora esperar. Lo desarrollamos en plusvalía por herencia y venta posterior.

Plazo y dónde se presenta

Se presenta en el Servicio de Gestión Tributaria, en la Sede Administrativa del Ayuntamiento, o por los medios electrónicos que habilite la sede municipal. Las condiciones están en la ficha del impuesto. La plusvalía es solo una parte de la factura fiscal: el IRPF de la ganancia se explica en la guía fiscal de la venta de vivienda en Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el tipo de la plusvalía municipal en Boadilla del Monte?

El 24 % sobre la base imponible, según el artículo 6.1 de la ordenanza fiscal. El máximo legal es el 30 %.

¿Qué coeficientes aplica Boadilla?

Los máximos estatales vigentes en cada momento, porque la ordenanza no tiene tabla propia. Hoy son los del Real Decreto-ley 8/2023: de 0,09 a 0,40 según los años de tenencia.

¿Puedo vender un chalet heredado en Boadilla sin perder la bonificación del 95 %?

Solo si han pasado tres años desde el fallecimiento. Si vendes antes, tendrás que devolver lo bonificado con intereses en el plazo de un mes, además de pagar la plusvalía de la venta.

¿Hay que presentar la plusvalía aunque haya pérdidas?

Sí. Si el precio de venta es inferior al de compra (sin sumar gastos ni impuestos), no pagas, pero debes declararlo al Ayuntamiento en plazo con las escrituras de compra y de venta.