Plan Tu Casa y nuevo decreto de vivienda: qué cambia si vendes o compras casa en Madrid

En resumen: el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026 y en vigor desde el día 8, crea Tu Casa, préstamos a tipo cero de hasta 50.000 € para la primera vivienda, y limita hasta 2030 las compras con descuento de fondos y grandes tenedores. Aún debe convalidarse.

Con él se publicó el Real Decreto-ley 28/2026, que cambia la renovación de los alquileres desde el 15 de noviembre. Ambos recuperan, con cambios, parte de los decretos derogados el 2 de octubre. Repasamos el texto del BOE para quien vende o compra en la Comunidad de Madrid; el proceso completo, en nuestra guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

¿Qué cambia con el nuevo decreto de vivienda?

• Tu Casa (artículo 19): financiación pública para la primera vivienda.
• Compras con descuento (artículo 1): fondos que compran con descuento y grandes tenedores societarios no pueden pagar menos del 70 % del valor de mercado, salvo excepciones.
• Pisos alquilados: tanteo y retracto reforzados, prórroga extraordinaria y, desde noviembre, renovación por cinco o siete años con indemnización.
• Impuestos: IVA en pisos turísticos, plusvalía municipal e IRPF de la venta.

No cambian el ITP ni los trámites de una compraventa entre particulares.

¿Qué es el plan Tu Casa y quién podrá pedirlo?

Son préstamos para quien compra su primera vivienda habitual con hipoteca, «independientemente de su edad», como complemento de la financiación del banco. Los gestionará el ICO, con un crédito extraordinario de 10.000 millones de euros.

• Importe: el menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 €.
• Coste: interés del 0 % y sin comisiones; se concederán «hasta 10 años», con carencia igual al plazo de la hipoteca y un máximo de 30 años.
• Condición: la vivienda queda sujeta para siempre a un precio máximo de venta, el de compra actualizado con el IPC, y la limitación se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Beneficiarios, límites y procedimiento los fijará un Acuerdo del Consejo de Ministros aún no aprobado: hasta entonces no se puede solicitar.

Tu Casa ayuda con la entrada, sobre todo en pisos de precio medio. En alto standing pesará poco: 50.000 € es una parte pequeña del precio y el tope de reventa no encaja con ese comprador. Si tu comprador cuenta con Tu Casa, no firmes arras sin una condición suspensiva de financiación.

¿A quién afecta el límite a la compra de vivienda por fondos y grandes tenedores?

Hasta el 31 de diciembre de 2030, el artículo 1 impide comprar vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado, fijado por una sociedad de tasación homologada e independiente, a dos grupos: las entidades dedicadas a comprar inmuebles o préstamos impagados claramente por debajo de su tasación, y las personas jurídicas que sean grandes tenedores, con su grupo. Según la Ley 12/2023, reformada por el decreto, es gran tenedor quien tiene más de diez viviendas o más de 1.500 m² residenciales.

No afecta al comprador particular, a las compras a precio de mercado ni a las escrituras firmadas antes del 8 de octubre, y se exceptúan las compras para vivienda habitual asequible o social. Lo notarán quienes venden a inversores, con descuento, pisos heredados o viviendas ocupadas. Si tienes arras con una de estas entidades por debajo del 70 % sin escritura, revisa el contrato.

¿Qué debe hacer el propietario que vende?

Si vendes un piso alquilado

Por regla general, el comprador se subroga en el contrato (artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) y hereda lo nuevo:

• Prórroga extraordinaria: en contratos vigentes el 8 de octubre cuya prórroga obligatoria acabe antes del 31 de diciembre de 2028, o cuya tácita termine, el inquilino con ocho meses al corriente de pago puede pedir hasta dos años más con las mismas condiciones, salvo nuevo contrato, otro acuerdo o necesidad de la vivienda comunicada según el artículo 9.3 de la LAU.
• Renovación: en los vencimientos desde el 15 de noviembre, cumplidos cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), si el arrendador no avisa con seis meses, el contrato se prorroga otros cinco o siete (si ya está en la prórroga anual, al acabarla). Si no renueva, indemniza con al menos doce mensualidades calculadas con el índice estatal de referencia del alquiler, salvo excepciones como necesitar la vivienda para sí o su familia. Esa indemnización la asume el comprador.
• Renta: hasta finales de 2027, sin nuevo pacto, la subida anual no puede superar el 2 %.
• Tanteo y retracto: el inquilino tiene 30 días naturales para igualar el precio notificado. En los contratos nuevos ya no cabe pactar su renuncia; si el tuyo es anterior y la incluye, que un abogado confirme si sigue valiendo.

Lo detallamos en vender un piso con inquilino y en tanteo y retracto del inquilino. Según el Ministerio de Vivienda, a 2 de septiembre de 2026 la Comunidad de Madrid no había declarado zonas tensionadas, así que las medidas ligadas a ellas, como la prórroga de hasta tres años, no se aplican.

Si vendes un piso turístico: desde el 1 de diciembre, las estancias de hasta 30 noches tributan al 10 % de IVA, salvo en la vivienda habitual del arrendador (lo vemos en vender una vivienda de uso turístico).

Los impuestos de la venta

Ejemplo de plusvalía: si vendes desde el 1 de diciembre un piso cuyo suelo tiene un valor catastral de 150.000 € y que tienes desde hace 25 años, la base máxima será 150.000 × 0,30 = 45.000 €, sobre la que el ayuntamiento aplica su tipo; si su ordenanza fija un coeficiente mayor, rige el máximo legal (artículo 107.4 de la Ley de Haciendas Locales). Compáralo con el método real en la calculadora de plusvalía.

En la venta a un ente público, la exención es total hasta 200.000 € y, por encima, del porcentaje (800.000 − precio) / 600.000: si vendes por 500.000 € con 120.000 € de ganancia, quedan exentos 60.000 €. La regla de los mayores ayuda a vender la casa de los padres que se mudan a una residencia. Calcula tu caso con la calculadora de ganancia en la venta y repasa la guía de fiscalidad de la venta.

Fechas clave y qué está pendiente

• Treinta días desde su promulgación: la Diputación Permanente debe convalidar o derogar ambos decretos (artículo 86 de la Constitución).
• 15 de noviembre de 2026: entra en vigor el Real Decreto-ley 28/2026.
• 1 de diciembre de 2026: IVA de los pisos turísticos y nuevos coeficientes de la plusvalía.
• 31 de diciembre de 2030: fin del límite a las compras con descuento.

Si no se convalidan, decaen, como el Real Decreto-ley 26/2026. Falta además el acuerdo que regulará Tu Casa.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir ya el préstamo Tu Casa?

Todavía no. Los beneficiarios, los límites y el procedimiento dependen de un Acuerdo del Consejo de Ministros que aún no se ha aprobado.

¿Puede un fondo de inversión comprarme el piso?

Depende. Si es un gran tenedor societario o se dedica a comprar con descuento, debe pagar al menos el 70 % del valor de mercado fijado por una sociedad de tasación homologada, salvo las excepciones del artículo 1. Si no es ninguna de las dos cosas, ese límite no le afecta.

Si vendo mi piso alquilado, ¿el comprador tiene que respetar la prórroga?

Sí. Por regla general, el comprador se subroga y debe respetar la prórroga extraordinaria si el inquilino cumple los requisitos y la pide. Desde el 15 de noviembre también asume la indemnización si no renueva.

¿Qué pasa si el decreto no se convalida?

Decae y sus medidas dejan de aplicarse, como ocurrió el 2 de octubre con los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026. Si tu venta depende de estas reglas, compruébalo antes de firmar.