Derogados los decretos de vivienda: qué cambia si vendes o compras casa en Madrid

En resumen: el Congreso acordó el 2 de octubre de 2026 derogar los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026. Decaen el límite a las compras de vivienda por entidades inversoras hasta 2028, la prórroga extraordinaria del alquiler y la renovación automática con indemnización. Quien vende un piso alquilado en Madrid vuelve a las reglas ordinarias de la LAU.

Las dos derogaciones se publicaron en el BOE el mismo 2 de octubre (BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527). Esta guía actualiza nuestro análisis del Real Decreto-ley 26/2026.

¿Qué cambia con la derogación de los decretos de vivienda?

Un real decreto-ley se aplica desde la entrada en vigor que él mismo fija, pero el Congreso debe pronunciarse sobre su convalidación o derogación en los 30 días siguientes a su promulgación; si lo deroga, deja de aplicarse (artículo 86.2 de la Constitución). Caen también las medidas previstas para más adelante. Las que más tocaban a la compraventa:

Decae también la regla del RDL 26 que mantenía como habitual la vivienda que deja el mayor de 65 años en situación de dependencia severa o de gran dependencia al trasladarse a una residencia o a la vivienda de un familiar. Vuelve la regla general del Reglamento del IRPF: la venta cuenta como de vivienda habitual si lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores. Lo explicamos en vender la casa de los padres al mudarse a una residencia.

¿A quién afecta?

• Al que vende una vivienda vacía o su vivienda habitual a un particular: en la práctica, nada. El ITP, la plusvalía, el IRPF y los trámites notariales siguen igual que antes del 1 de octubre (los repasamos en la guía fiscal de la venta).
• Al comprador que es una sociedad o un fondo: recupera margen para negociar descuentos. En el alto standing apenas se notará: un inversor rara vez compra una vivienda premium un 30 % por debajo de su tasación. Más en vender a un fondo o a un family office.
• Al propietario de una vivienda turística: no se aplicará el IVA del 10 % que el decreto preveía desde diciembre, algo que el comprador inversor ya no tiene que descontar. Ver vender una vivienda de uso turístico.

Si vendes un piso alquilado

Sin la prórroga extraordinaria del RDL 26 ni la renovación automática del RDL 27, el comprador se subroga en el contrato con las reglas ordinarias de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

• Artículo 14: el adquirente debe respetar el contrato, como mínimo, hasta que se cumplan cinco años de vigencia, o siete si el arrendador anterior era una persona jurídica, y la duración pactada si es mayor y el arriendo está inscrito en el Registro, con los matices del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
• Artículo 10: cumplido ese plazo, si nadie avisa (el arrendador, con cuatro meses de antelación; el inquilino, con dos), el contrato se prorroga por años hasta tres más. El propio artículo 10 mantiene prórrogas extraordinarias para casos concretos, como el inquilino vulnerable cuyo arrendador es gran tenedor.
• Artículo 25: salvo renuncia válida en el contrato o las excepciones del propio artículo (como la venta conjunta de todo el edificio), el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto; hay que notificarle la venta. Lo detallamos en el tanteo y retracto del inquilino.

Para el precio, lo que cuenta es el calendario: cuántos años de contrato quedan y a qué renta. El inversor ya puede calcular sin las prórrogas añadidas ni el tope del 2 % de los decretos; quien busca vivienda para sí pedirá rebaja si el contrato es largo. Te lo contamos en vender un piso con inquilino.

¿Qué pasa con lo firmado mientras estuvieron en vigor?

La derogación produce efectos desde que se acuerda y se publica; en principio, no anula hacia atrás lo hecho durante la vigencia. Las resoluciones del BOE no aclaran casos concretos, así que conviene prudencia:

• Escrituras y arras firmadas el 1 o el 2 de octubre entre particulares: el límite a las compras no les afectaba, porque se dirigía a entidades. Y los nuevos coeficientes de la plusvalía municipal no iban a aplicarse hasta el 1 de diciembre.
• Inquilino que pidió la prórroga extraordinaria esos días: no hay una norma que aclare si esa petición conserva efectos. Si vendes ese piso, pide un informe jurídico y refleja la situación en el contrato de arras y en las manifestaciones del vendedor.
• Avisos de no renovación enviados el 2 de octubre: revísalos con un abogado, porque el RDL 27 alargaba el preaviso y añadía una indemnización.

¿Qué debe hacer el propietario que vende?

• No frenar la venta: entre particulares, la operación sigue como antes del 1 de octubre. Tienes el proceso en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.
• Si está alquilada: prepara una ficha con la fecha del contrato, la renta, las actualizaciones y los avisos enviados o recibidos.
• En las arras: valora una cláusula sobre cambios normativos que afecten al arrendamiento antes de la escritura.
• Haz números: calcula el neto con la calculadora de ganancia en la venta.

Fechas clave y qué puede venir después

No es la primera vez: el Real Decreto-ley 8/2026 se derogó en abril y parte de sus medidas volvieron en el 26/2026. El Gobierno podría aprobar otro real decreto-ley o tramitar un proyecto de ley, pero no hay ningún texto publicado.

Preguntas frecuentes

¿Siguen vigentes los decretos de vivienda?

No. El Congreso acordó derogar los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 el 2 de octubre de 2026, y el BOE publicó las derogaciones ese mismo día. Desde entonces no se aplican sus medidas, tampoco las que debían empezar en diciembre o en 2027.

¿Pueden los fondos comprar viviendas en Madrid?

Sí. Ha caído el límite que el Real Decreto-ley 26/2026 ponía a las compras gratuitas o por menos del 70 % del valor de tasación, así que estas entidades vuelven a comprar con las reglas generales.

Si vendo mi piso alquilado, ¿el comprador debe respetar la prórroga extraordinaria?

Con la derogación, la prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 26/2026 ya no puede pedirse. El comprador se subroga con las reglas ordinarias de la LAU: duración mínima del artículo 14 y prórrogas del artículo 10. Si el inquilino la pidió mientras el decreto estuvo vigente, conviene un informe jurídico antes de vender.

¿Puede aprobarse un nuevo decreto de vivienda?

Es posible: ocurrió tras la derogación del Real Decreto-ley 8/2026. Por ahora no hay ningún texto publicado en el BOE. Si se aprueba, se aplicará desde su entrada en vigor y habrá que leer su régimen transitorio.