Real Decreto-ley 26/2026 de vivienda: qué cambia si vendes o compras casa en Madrid

En resumen: el Real Decreto-ley 26/2026, en vigor desde el 1 de octubre y pendiente de convalidación, limita hasta 2028 la compra de vivienda por entidades inversoras por debajo del 70 % de su tasación, permite al inquilino pedir hasta dos años de prórroga y aplica, desde diciembre, un 10 % de IVA a las estancias de hasta 30 noches.

Para quien vende o compra en la Comunidad de Madrid, la norma no cambia el ITP ni los trámites de una compraventa entre particulares, aunque fija nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal desde diciembre. Sí cambia el valor de los pisos alquilados y turísticos y el margen de algunos compradores. El texto íntegro está en el BOE (BOE-A-2026-20266).

¿Qué cambia con el decreto de vivienda?

¿A quién afecta la prohibición de compra de vivienda a los fondos?

El Gobierno lo ha presentado como el veto a la compra especulativa de los fondos, pero el artículo 1 es más amplio en el sujeto y más estrecho en la operación. Afecta a toda entidad, con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles, y solo cuando compra una vivienda a título gratuito o por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado.

• No afecta al comprador particular, que compra como persona física.
• No afecta a una sociedad que paga precio de mercado: el límite está en el descuento, no en el tipo de comprador.
• Quedan fuera, entre otras, las compras para vivienda habitual asequible o social durante al menos cinco años, las de entidades adheridas a un código de buenas prácticas, las adjudicaciones en ejecuciones judiciales o hipotecarias y las escrituras otorgadas antes de su entrada en vigor.

En el alto standing el efecto directo será pequeño: un inversor rara vez compra una vivienda premium un 30 % por debajo de su tasación. Puede notarse en ventas urgentes, en lotes de viviendas o en pisos alquilados, que suelen venderse con descuento. El texto dice que estas entidades «tendrán limitada» la adquisición, pero no detalla cómo lo controlarán notarías y registros. Más sobre este perfil en vender a un fondo o a un family office.

¿Cómo afecta a la venta de pisos alquilados y turísticos?

Piso alquilado: prórroga de dos años y tanteo

El inquilino de vivienda habitual puede pedir una prórroga extraordinaria, por años y hasta dos más, si su contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028 y está al corriente de pago, también en los ocho meses anteriores. El arrendador debe aceptarla, salvo acuerdo distinto, contrato nuevo, necesidad acreditada de ocupar la vivienda para sí o para su familia, o renovación con una renta al menos un 5 % inferior. La venta no figura entre las excepciones.

Por regla general, el comprador se subroga en el contrato según el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El decreto no dice cómo juega la prórroga tras una venta, así que lo prudente es que el comprador cuente con ella. En la práctica:

• El piso alquilado interesa sobre todo al inversor; quien quiere vivir en él pide rebaja.
• La subida de la renta queda limitada hasta final de 2027, y eso se traslada al precio.
• El nuevo artículo 25 de la LAU impide pactar la renuncia del inquilino al tanteo y al retracto. Antes de vender, revisa tu contrato y notifícale la venta.
• Los contratos de temporada firmados antes de la entrada en vigor terminan en su fecha, sin prórroga.

Lo desarrollamos en vender un piso con inquilino y en el tanteo y retracto del inquilino.

Vivienda turística: IVA del 10 %

Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas por estancias de hasta 30 noches tributa al 10 % en lugar de estar exento, salvo en la residencia habitual del arrendador. El comprador inversor lo descontará en su oferta. Ten en regla el título habilitante y el número de registro; lo explicamos en vender una vivienda de uso turístico.

¿Qué debe hacer el propietario que vende?

• Si la vivienda está alquilada: comprueba cuándo acaba el plazo y si el inquilino puede pedir la prórroga.
• Si el comprador es una sociedad: si el precio se aleja del mercado, apóyalo en una tasación.
• Si es una segunda residencia vacía: desde 2027 la imputación de rentas en el IRPF pasa a una escala del 1,1 % al 3 % sobre la suma de valores catastrales; súmalo al coste de mantenerla hasta la venta.
• No frenes la venta por la votación: entre particulares, la compraventa apenas cambia. Tienes el proceso completo en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

Fechas clave y qué está pendiente

Un real decreto-ley rige desde su entrada en vigor, pero el Congreso debe convalidarlo en 30 días (artículo 86 de la Constitución). Si no lo hace, queda derogado, como ocurrió con el Real Decreto-ley 8/2026. La referencia del Consejo de Ministros cita un segundo real decreto-ley sobre la estabilidad de los alquileres que, al cierre de este artículo, no figura en el BOE. La votación se sigue en la web del Congreso.

Preguntas frecuentes

¿Pueden los fondos seguir comprando viviendas en Madrid?

Sí, a precio de mercado. El límite afecta a las compras gratuitas o por menos del 70 % del valor de tasación de mercado hasta el 31 de diciembre de 2028, y tiene excepciones, como el destino a vivienda asequible o social durante cinco años o la adhesión a un código de buenas prácticas.

Si vendo mi piso alquilado, ¿el comprador tiene que respetar la prórroga?

Por regla general, el comprador se subroga en el contrato según el artículo 14 de la LAU. El decreto no regula expresamente la venta y esta no es una excepción a la prórroga, así que lo prudente es que el comprador cuente con ella y que se refleje en el precio.

¿Cambia algo en la venta entre particulares?

No cambian el ITP ni los trámites notariales. La plusvalía municipal, sí: desde el 1 de diciembre de 2026, si se convalida, se aplican nuevos coeficientes máximos sobre el valor del terreno (artículo 10). En el IRPF, la vivienda que el mayor de 65 años o dependiente dejó al mudarse a una residencia o con un familiar sigue contando como habitual para las exenciones. El decreto influye en las viviendas alquiladas y turísticas y en los compradores que sean sociedades inversoras.

¿Qué pasa si el Congreso no convalida el decreto?

Queda derogado y sus medidas dejan de aplicarse. Qué ocurre con lo hecho durante su vigencia depende de lo que se regule después: con el Real Decreto-ley 8/2026, la nueva norma ha dado por válidas las solicitudes de prórroga presentadas mientras estuvo en vigor.