En resumen: el borrador de la escritura de compraventa es el texto que prepara la notaría antes de la firma y que el vendedor puede pedir para revisarlo con calma. Conviene comprobar los datos de las partes, la finca y sus cargas, el precio y los medios de pago (artículo 24 de la Ley del Notariado), los gastos (artículo 1455 del Código Civil) y la entrega de la vivienda.
¿Qué es el borrador de la escritura y cuándo hay que pedirlo?
Cuando el notario recibe la documentación (título de propiedad, nota simple, DNI de las partes, contrato de arras, certificados de comunidad e IBI, datos de la hipoteca, si la hay), su oficina redacta la escritura y la envía en borrador. Antes de firmar se corrige sin coste; después, corregir un error exige una diligencia del notario o una nueva escritura, según el caso.
Pídelo con varios días de margen para compararlo con el contrato de arras y pedir cambios sin mover la fecha.
¿Quién elige el notario en la compraventa de una vivienda?
El artículo 126 del Reglamento Notarial reconoce a quien solicita la función notarial el derecho a elegir notario. Entre particulares, se está a lo pactado por las partes y, en último término, la elección corresponde a quien paga la mayor parte de los aranceles. En las ventas que hace habitualmente quien se dedica a ello (por ejemplo, una promotora), en las sujetas a condiciones generales de contratación y en la contratación bancaria, elige el adquirente o cliente.
Si el comprador es una persona física y pide un préstamo hipotecario, la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario le permite elegir el notario del préstamo, y lo habitual es firmar compraventa e hipoteca en la misma notaría y el mismo día. Esa ley obliga al banco a entregar la documentación al menos diez días naturales antes y exige que el comprador comparezca ante el notario, como mínimo la víspera de la firma, para el acta de transparencia: el vendedor debe contar con esos plazos al fijar la fecha.
¿Qué debe revisar el vendedor, apartado por apartado?
La escritura sigue casi siempre el mismo orden:
| Apartado | Qué comprobar | Error típico |
|---|---|---|
| Comparecencia | Nombre, DNI o NIE, estado civil, régimen económico y residencia fiscal de cada vendedor | Régimen matrimonial equivocado o un apoderado sin poder suficiente |
| Exponen: la finca | Descripción, superficie, datos registrales, referencia catastral y título | Superficies distintas de las de la nota simple o anejos que no aparecen |
| Cargas y situación | Hipoteca y su cancelación, arrendamientos, comunidad e IBI | Hipoteca cancelada económicamente pero aún inscrita, sin prever su cancelación registral |
| Precio y pago | Importe total, arras ya cobradas, retenciones y cada cheque o transferencia | Cuentas que no suman o un medio de pago sin identificar |
| Gastos e impuestos | Reparto de notaría y Registro, plusvalía municipal e IBI del año | Un reparto distinto del pactado en las arras |
| Entrega | Fecha de entrega de la posesión, llaves y muebles incluidos | Entrega inmediata cuando se pactó un plazo para desalojar |
Las partes y la representación
Revisa que figuren todos los titulares y que el estado civil y el régimen económico coincidan con la realidad: si la vivienda es privativa pero es la vivienda habitual de la familia, el artículo 1320 del Código Civil exige el consentimiento del otro cónyuge o, en su defecto, autorización judicial. Si alguien firma por otro, la escritura reseñará el poder notarial, que debe permitir vender esa finca y cobrar el precio.
La finca, sus cargas y las manifestaciones
La descripción debe coincidir con la nota simple actualizada: superficie, planta, plazas de garaje y trasteros vinculados. La referencia catastral es obligatoria en la escritura según el artículo 38 de la Ley del Catastro Inmobiliario; si hay diferencias de metros, mira antes la discrepancia entre Registro y Catastro. Comprueba también la cláusula de «cuerpo cierto» y el resto de manifestaciones del vendedor, porque lo que declares se da por cierto y responde de ello quien vende.
Si queda hipoteca, el borrador debe explicar cómo se cancela: normalmente, con parte del precio. Pagar la deuda no borra la carga del Registro; hay que prever quién tramita la cancelación registral y a costa de quién.
El precio y los medios de pago
El artículo 24 de la Ley del Notariado obliga a identificar los medios de pago, y el precio escriturado será, en principio, la base de tu valor de transmisión en el IRPF (o en el impuesto sobre la renta de no residentes, si no resides en España). Un ejemplo de cómo debe cuadrar una venta de 1.850.000 €:
- 185.000 € de arras, recibidos en la firma del contrato privado, que se descuentan del precio.
- 420.000 € en cheque bancario nominativo a favor del banco para cancelar la hipoteca pendiente.
- 1.245.000 € por transferencia a la cuenta del vendedor, con IBAN identificado.
En el ejemplo, las tres partidas suman exactamente el precio total. Si el comprador abona otras cantidades o se retiene dinero (por ejemplo, el 3 % que se retiene al vendedor no residente), tienen que aparecer con su importe y cuadrar en la suma. Más detalle en formas de cobro en la venta.
Gastos, impuestos y entrega
Salvo pacto, el artículo 1455 del Código Civil pone a cargo del vendedor los gastos de otorgamiento de la escritura y a cargo del comprador los de la primera copia y los posteriores. En la plusvalía municipal el sujeto pasivo es el vendedor (si es una persona física no residente, el comprador actúa como sustituto), y es habitual pactar el prorrateo del IBI del año. Verifica que el borrador repite lo acordado en el contrato de arras. Más en quién paga qué gastos y en el prorrateo del IBI.
Por último, la entrega. Según el artículo 1462 del Código Civil, otorgar la escritura equivale a entregar la vivienda, salvo que de la propia escritura resulte o se deduzca claramente lo contrario. Si vas a seguir unas semanas en la vivienda o se venden muebles y obras de arte, tiene que quedar escrito.
¿Qué hacer si encuentras un error en el borrador?
Comunícalo por escrito a la notaría, con el párrafo y la corrección. Si el error se descubre después de firmar, el notario puede subsanar por diligencia los errores materiales, las omisiones y los defectos de forma (artículo 153 del Reglamento Notarial); en los demás casos, habrá que otorgar una escritura de subsanación, que según el caso puede requerir que comparezcan de nuevo todas las partes.
Tras firmar, pide la copia que necesites para tu declaración y tus trámites (lo explicamos en copia simple y copia autorizada). Con el precio escriturado y los gastos acreditados puedes estimar tu ganancia con la calculadora de ganancia en la venta y repasar los impuestos en la guía de fiscalidad de la venta.
El proceso completo, paso a paso, está en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid, y el día de la cita, en la firma en la notaría. Si estás preparando la venta y quieres saber cuánto vale tu vivienda, en Luxor Haus te hacemos una valoración confidencial y sin compromiso, con una comisión máxima del 2 % y honorarios claros desde el principio.
Preguntas frecuentes
¿Puede el vendedor ver el borrador de la escritura antes de firmar?
Sí. Como otorgante, el vendedor puede pedir a la notaría el texto antes de la firma y proponer correcciones. Lo razonable es solicitarlo con varios días de margen para compararlo con el contrato de arras y consultarlo con su asesor.
¿Puede el vendedor elegir el notario?
Entre particulares, el notario se elige de mutuo acuerdo y, a falta de acuerdo, corresponde elegirlo a quien paga la mayor parte de los aranceles, según el artículo 126 del Reglamento Notarial. Si el comprador es una persona física y firma una hipoteca, elige el notario del préstamo y lo habitual es firmar las dos escrituras en esa misma notaría.
¿Qué pasa si el precio de la escritura no coincide con lo pactado?
Hay que corregirlo antes de firmar. El precio escriturado es, en principio, el valor de transmisión en el IRPF y el que se compara en la plusvalía municipal para acreditar si hubo incremento de valor y para calcularla por la ganancia real; escriturar por debajo del precio real expone a las dos partes a regularizaciones y sanciones.
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