Vender una vivienda con usufructo vitalicio en Madrid

Es una situación muy habitual en las herencias: un cónyuge o un progenitor conserva el usufructo vitalicio de la vivienda mientras los hijos son los nudos propietarios. Cuando llega el momento de vender, surge la duda de quién puede hacerlo y cómo se reparte el dinero. En viviendas de alto standing en Madrid, donde las cifras son elevadas, entender bien esta figura evita conflictos familiares y operaciones fallidas.

Usufructo y nuda propiedad: dos derechos sobre un mismo inmueble

El pleno dominio de una vivienda se compone de dos derechos que pueden estar en manos distintas:

• El usufructo: da derecho a usar y disfrutar la vivienda, vivir en ella o alquilarla y percibir la renta. El usufructo vitalicio se extingue al fallecer el usufructuario.
• La nuda propiedad: es la titularidad sin el disfrute. El nudo propietario es dueño, pero no puede usar la vivienda mientras dure el usufructo. Al morir el usufructuario, consolida el pleno dominio de forma automática.

Comprender esta división es la base para saber quién debe intervenir en la venta y qué le corresponde a cada uno.

Para vender el pleno dominio hacen falta los dos

Si lo que se quiere es transmitir la vivienda entera, libre y disponible para el comprador, deben firmar tanto el usufructuario como el nudo propietario. Cada uno vende su derecho y el comprador reúne ambos, adquiriendo el pleno dominio. Ninguno de los dos puede, por sí solo, vender el conjunto sin el consentimiento del otro.

Existe una alternativa: que el nudo propietario venda únicamente su derecho. En ese caso hablamos de vender la nuda propiedad, una operación con un mercado más reducido y a un precio inferior, porque el comprador tendrá que esperar a que se extinga el usufructo para disfrutar de la vivienda. Cuando el objetivo es obtener el máximo valor, lo lógico es que ambos vendan juntos el pleno dominio.

Cómo se reparte el precio entre usufructuario y nudo propietario

Vendida la vivienda por su valor de mercado, hay que repartir el precio de forma justa. El reparto se apoya en las reglas de valoración fiscal del usufructo, recogidas en la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y del de Transmisiones Patrimoniales. Para el usufructo vitalicio, la regla general es sencilla:

• El valor del usufructo equivale a 89 menos la edad del usufructuario, en porcentaje, con un máximo del 70 por ciento y un mínimo del 10 por ciento.
• La nuda propiedad es el resto hasta completar el cien por cien del valor.

Por ejemplo, si el usufructuario tiene 70 años, el usufructo se valora en un 19 por ciento (89 menos 70) y la nuda propiedad en el 81 por ciento restante. Sobre un precio de venta de un millón de euros, corresponderían 190.000 euros al usufructuario y 810.000 al nudo propietario. Cuanto mayor es el usufructuario, menor es el valor de su usufructo y mayor la parte del nudo propietario.

Fiscalidad y acuerdo familiar

Cada parte tributa por su propia ganancia patrimonial en el IRPF, calculada sobre lo que recibe y sobre el valor por el que en su día adquirió su derecho, algo especialmente relevante cuando el usufructo y la nuda propiedad proceden de una herencia. Es recomendable dejar el reparto acordado por escrito antes de firmar, para que nadie se sienta perjudicado.

Una valoración confidencial de la vivienda, entregada con rapidez y discreción, ofrece a la familia una cifra objetiva sobre la que calcular el reparto. Con esa base y un buen acompañamiento, vender un inmueble con usufructo vitalicio deja de ser un enredo jurídico para convertirse en una operación clara en la que cada parte recibe lo que le corresponde.