Vender una vivienda con el uso atribuido al excónyuge en Madrid: consentimiento, plazos e IRPF

En resumen: se puede vender una vivienda cuyo uso se atribuyó al excónyuge, aunque seas su único propietario, pero el artículo 96 del Código Civil, reformado en 2021, exige el consentimiento de ambos cónyuges o una autorización judicial. Lo más limpio es que el uso quede sin efecto en la misma operación.

Tener la escritura a tu nombre no basta: mientras dure el uso, otra persona tiene derecho a vivir en la casa y tu facultad de vender está limitada. Para el resto de la venta tras una ruptura, consulta vender una vivienda por divorcio. El familiar que vive sin contrato es un caso distinto.

¿Qué significa que el uso de la vivienda esté atribuido?

Es la decisión, tomada en sentencia o en convenio regulador, sobre quién vive en la vivienda familiar tras la ruptura. El artículo 96 del Código Civil, en la redacción de la Ley 8/2021, fija dos reglas de partida a falta de acuerdo aprobado por el juez: con hijos menores, el uso corresponde a ellos y al cónyuge en cuya compañía queden; sin hijos, el juez puede atribuirlo por un tiempo prudencial al cónyuge no titular cuyo interés esté más necesitado de protección.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública lo describe como un derecho de carácter familiar, no real, con dos caras: permite ocupar la vivienda y limita a su dueño para disponer de ella. Por eso afecta a cualquier reparto de la propiedad: gananciales, proindiviso o vivienda privativa de quien salió. La Comunidad de Madrid no tiene derecho civil foral propio, de modo que, con carácter general, aquí se aplica el Código Civil.

¿Se puede vender sin el consentimiento del excónyuge?

No, salvo que un juez lo autorice. El artículo 96 pide el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, una autorización judicial, y añade que esta restricción se hará constar en el Registro de la Propiedad. Revisa la nota simple para saber si figura ya inscrita.

Que no esté inscrita no es una vía de escape. La misma norma dice que la manifestación errónea o falsa del vendedor sobre el uso no perjudicará al adquirente de buena fe, pero quien calla se expone a reclamaciones del excónyuge y del comprador, que además puede invocar la ocultación de información. Lo prudente es declararlo desde el primer momento.

Si sois copropietarios y no hay acuerdo, cualquiera puede ejercitar la acción de división del artículo 400 del Código Civil, explicada en vender una vivienda en proindiviso. Ten en cuenta que, según la jurisprudencia recogida en este comentario publicado por el BOE, el uso se mantiene pese a la división y se puede oponer a los terceros adquirentes mientras subsista la situación que lo justificó.

¿Cuándo termina el derecho de uso?

Lo primero es leer tu sentencia o convenio, porque pueden fijar un plazo concreto o vincularlo a la venta. Como orientación:

Si el plazo ya ha vencido, pero el excónyuge sigue en la vivienda o el Registro aún refleja el uso, consulta a tu abogado antes de anunciar la casa: puede ser necesaria una resolución judicial.

¿Cómo se prepara una venta pactada?

La fórmula habitual es que las dos partes acuerden vender y que quien tiene el uso preste su consentimiento y lo deje sin efecto al firmar, de modo que el comprador reciba la vivienda libre. Conviene dejar por escrito, antes de buscar comprador:

• Precio mínimo y margen de negociación: partir de una misma valoración evita discusiones posteriores.
• Reparto del dinero: según la cuota de cada uno, tras cancelar la hipoteca pendiente y pagar los gastos.
• Visitas: quien vive en la casa decide el acceso, así que fija días, horarios y permiso para el reportaje fotográfico.
• Fecha de salida: enlazada con la firma de la escritura y con la mudanza de los hijos, si los hay.
• Firma de ambos: también en el contrato de arras, para no comprometer una venta que el otro pueda bloquear.

Si hay hijos menores, conviene encauzar el cambio con un nuevo convenio aprobado judicialmente. Tu abogado y el notario te dirán qué documento necesita el Registro para que el uso deje de constar.

¿Y si se vende con el uso vigente?

Es posible con el consentimiento exigido, pero el comprador no podrá entrar a vivir hasta que el uso termine. Eso reduce el público a inversores dispuestos a esperar y presiona el precio a la baja. Una valoración confidencial y sin compromiso de Luxor Haus os da a ambos la misma cifra de partida, con una comisión máxima del 2 % y honorarios claros desde el principio. El resto del proceso está en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

¿Pierde las ventajas fiscales quien salió de casa?

Ya no necesariamente. La sentencia del Tribunal Supremo 553/2023, recogida por la Agencia Tributaria, cambió el criterio: según el manual práctico del IRPF, si la separación, el divorcio o la nulidad te obligó a dejar la vivienda, el requisito de ocuparla se entiende cumplido cuando es, o ha sido en los dos años anteriores a la venta, la vivienda habitual del cónyuge que permaneció en ella. Afecta a dos exenciones: la de mayores de 65 años y la de reinversión en otra vivienda habitual.

Ejemplo con números

Un matrimonio en gananciales compró un piso por 900.000 euros, gastos incluidos, y lo vende por 1.600.000 euros. Las cifras son ilustrativas y no incluyen hipoteca ni gastos de la venta. Cada uno tiene una ganancia de 350.000 euros y recibe 800.000 euros. Quien salió hace seis años tiene 58, no ha vuelto a comprar y su excónyuge sigue viviendo allí:

El cálculo aplica la escala estatal y autonómica del ahorro, del 19 % al 30 %, suponiendo que no tiene otras rentas del ahorro. Si fuera mayor de 65 años, también podría quedar exento sin reinvertir. A cada excónyuge le corresponde la plusvalía municipal de su parte. Puedes simularlo con la calculadora de ganancia en la venta y la de plusvalía municipal, y ver el conjunto en la guía de fiscalidad de la venta. Si uno compra su parte al otro en lugar de vender a un tercero, mira la extinción de condominio.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender la vivienda si es solo mía y mi excónyuge tiene el uso?

Sí, pero no sin más. Aunque seas su único propietario, el artículo 96 del Código Civil exige el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, una autorización judicial para disponer de una vivienda cuyo uso se ha atribuido.

¿El uso se acaba solo cuando mis hijos cumplen 18 años?

Con la regla legal, la atribución a los hijos menores dura hasta que todos alcanzan la mayoría de edad, pero tu sentencia o convenio puede decir otra cosa. Si el excónyuge no acepta dejar la vivienda o el uso sigue constando en el Registro, puede hacer falta acudir al juzgado.

¿Tengo derecho a la exención por reinversión si salí de la vivienda hace años?

Puedes tenerlo. Desde la sentencia del Tribunal Supremo 553/2023, basta con que la vivienda sea, o haya sido en los dos años anteriores a la venta, la vivienda habitual del cónyuge que se quedó, si tu salida se debió a la separación, el divorcio o la nulidad. Además, debes reinvertir en otra vivienda habitual en el plazo legal.