Vender tu vivienda con pacto de retroventa en Madrid: cómo funciona, plazos y riesgos

En resumen: el pacto de retroventa (retracto convencional) permite vender tu vivienda y reservarte el derecho a recuperarla. Lo regulan los artículos 1507 a 1520 del Código Civil: dura cuatro años si no se pacta otro plazo y nunca más de diez, y para recuperarla debes devolver el precio, los gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles.

Aparece cuando un propietario necesita liquidez y no quiere desprenderse para siempre de una casa con valor sentimental o patrimonial. Bien planteada, es una compraventa legítima; mal planteada, puede acabar en pleito o en la pérdida definitiva de la vivienda.

¿Qué es una venta con pacto de retroventa y cuánto dura?

Según el artículo 1507 del Código Civil, hay retracto convencional cuando el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, con la obligación de cumplir lo previsto en el artículo 1518 y lo demás que se haya pactado. La venta es real: el comprador paga y pasa a ser propietario, y el vendedor conserva el derecho a deshacerla dentro de un plazo.

Mientras tanto, el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones (artículo 1511): puede usar la vivienda, alquilarla o venderla, aunque el nuevo titular quedará expuesto al derecho del vendedor original. Según el artículo 1508, a falta de pacto el derecho dura cuatro años desde el contrato y, si se pacta, no puede superar los diez. Si el plazo vence sin que el vendedor cumpla lo exigido, el comprador adquiere el dominio de forma irrevocable (artículo 1509).

¿Qué hay que pagar para recuperar la casa?

Recuperar la vivienda no consiste en devolver lo cobrado: el artículo 1518 suma al precio los gastos del contrato, cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la vivienda, además de lo que se haya pactado.

Un ejemplo con números redondos: si vendes un piso en Chamberí por 1.200.000 €, el comprador paga 75.000 € entre impuestos y gastos de la compra y, durante el plazo, invierte 40.000 € en sustituir la instalación de calefacción, para recuperarlo tendrás que reembolsar 1.315.000 € más lo que se haya pactado. Qué partidas entran en cada concepto puede discutirse, así que conviene que la escritura fije la fórmula de cálculo y cómo se justifica cada gasto.

El artículo 1519 regula además el reparto de los frutos, como las rentas. Si el comprador hipotecó la vivienda, la recibes libre de esa hipoteca siempre que el pacto de retro esté inscrito en el Registro de la Propiedad; si no lo está, el acreedor que inscribió de buena fe puede quedar protegido por la Ley Hipotecaria. También tendrás que respetar los arrendamientos que haya firmado de buena fe (artículo 1520) y, si se alquiló como vivienda, el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al inquilino continuar hasta que el contrato cumpla cinco años (siete si el comprador que lo alquiló es persona jurídica).

¿Qué riesgos tiene para el vendedor?

El primero es económico: si al vencer el plazo no dispones del dinero completo, pierdes la vivienda de forma definitiva, aunque valga bastante más que el precio cobrado. Y como el comprador asume la incertidumbre de devolverla, el precio pactado puede quedar por debajo del de mercado.

El segundo es jurídico. Cuando la operación encubre un préstamo y la vivienda solo actúa como garantía, los tribunales pueden recalificarla. El artículo 1859 del Código Civil prohíbe que el acreedor se apropie de los bienes dados en garantía, y la Ley de Represión de la Usura se aplica a toda operación sustancialmente equivalente a un préstamo, cualquiera que sea la forma del contrato (artículo 9). Si alguien te ofrece «comprarte» la casa con pacto de retro como forma de prestarte dinero a un interés desproporcionado, es una señal de alarma.

El tercero es registral. El vendedor puede actuar contra quien traiga causa del comprador, salvo lo que dispone la Ley Hipotecaria respecto de terceros (artículo 1510). Por eso el pacto debe constar en escritura pública inscrita, y conviene revisar la nota simple después de la firma.

¿Cómo tributa una venta con pacto de retro?

La venta inicial tributa como cualquier otra: el vendedor declara la ganancia o pérdida patrimonial en su IRPF (si no es residente, en el IRNR) y puede devengarse la plusvalía municipal. El ITP tiene reglas propias: el artículo 14.3 del texto refundido del ITP fija una base imponible especial para las transmisiones con cláusula de retro y otra para cuando se ejercita el retracto, y el artículo 57.6 aclara que, si se ejercita la retrocesión, no se devuelve el impuesto pagado.

La recuperación tiene su propia tributación, así que conviene calcularla antes de firmar y no después. Puedes estimar la ganancia de la venta inicial con la calculadora de ganancia en la venta y repasar el resto de impuestos en la guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid.

¿Qué alternativas conviene comparar antes de firmar?

Compara al menos estas opciones:

• Vender y quedarte de alquiler: cobras el precio de la venta y, si el comprador acepta firmar un alquiler contigo, sigues viviendo en la casa como inquilino, aunque sin derecho a recuperarla. Lo explicamos en vender y quedarse de alquiler.
• Vender la nuda propiedad: conservas el usufructo, normalmente vitalicio, y obtienes capital hoy, aunque el precio es inferior al de la plena propiedad. Consulta cómo vender la nuda propiedad.
• Vender con normalidad al mejor precio: si no existe un motivo real para recuperar la casa, una venta bien preparada suele dejar más dinero neto. El proceso completo está en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

Sea cual sea el camino, el punto de partida es saber cuánto vale tu vivienda hoy, porque sin ese dato no puedes medir cuánto cedes en una retroventa. En Luxor Haus hacemos una valoración confidencial y sin compromiso, con honorarios claros, cerrados desde el principio, y una comisión máxima del 2 % si decides vender con nosotros.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo puede durar un pacto de retroventa?

Lo que pacten las partes, con un máximo de diez años desde el contrato; si no se fija plazo, dura cuatro años (artículo 1508 del Código Civil). Pasado el plazo sin ejercerlo correctamente, el comprador queda como dueño definitivo.

¿Puedo recuperar la vivienda pagando solo el precio que recibí?

No. El artículo 1518 del Código Civil obliga a reembolsar también los gastos del contrato, otros pagos legítimos hechos para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la vivienda. Lo prudente es fijar en la escritura la fórmula de cálculo.

¿Qué pasa si el comprador vende o hipoteca la vivienda durante el plazo?

El vendedor puede ejercer su derecho contra el nuevo poseedor, salvo lo que dispone la Ley Hipotecaria respecto de terceros (artículo 1510); por eso el pacto debe constar inscrito. Si recupera la vivienda, la recibe libre de las cargas e hipotecas del comprador, pero debe respetar los arrendamientos hechos de buena fe (artículo 1520) y, en un alquiler de vivienda, el derecho del inquilino a seguir hasta los cinco años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica (artículo 13 de la LAU).

¿Se devuelve el ITP si el vendedor recupera la vivienda?

No. La ley del impuesto establece que, cuando en la compraventa con pacto de retro se ejercita la retrocesión, no hay derecho a la devolución del impuesto pagado (artículo 57.6 del texto refundido del ITP). Además, el ejercicio del retracto tiene su propia regla de base imponible.