Vender tu vivienda y quedarte de alquiler en ella en Madrid: qué contrato firmar, cómo afecta al precio y qué pasa en el IRPF

En resumen: puedes vender tu vivienda y seguir en ella como inquilino si firmas con el comprador un contrato de arrendamiento al escriturar. Si va a ser tu vivienda habitual, se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos: duración mínima de cinco años (siete si el comprador es una sociedad), fianza de una mensualidad y prórrogas que protegen al inquilino.

Esta operación, conocida como venta con arrendamiento posterior, interesa a propietarios que quieren convertir en liquidez el valor de su casa sin mudarse. Si se pacta mal, el vendedor puede verse sin casa antes de lo previsto o el comprador con un inquilino al que no puede actualizar la renta.

¿En qué se diferencia de la entrega diferida y de vender la nuda propiedad?

Hay tres fórmulas, y conviene distinguirlas:

Si solo necesitas unas semanas, la fórmula es la entrega diferida de la posesión. Para quedarte de por vida sin pagar renta, compara con vender la nuda propiedad.

¿Qué contrato se firma y qué dice la LAU?

Si vas a seguir viviendo en la casa de forma permanente, el contrato es de arrendamiento de vivienda y se rige por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción que le han dado los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, de 29 de septiembre, pendientes de convalidación en el Congreso. Las reglas que más pesan en esta operación:

• Duración: la que se pacte, pero si es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), se prorroga cada año a voluntad del inquilino hasta alcanzar ese mínimo (artículo 9).
• Prórrogas posteriores: cumplido ese plazo, si nadie avisa a tiempo, el contrato se prorroga por periodos de cinco o siete años. Si el arrendador no quiere prorrogar, debe avisar con seis meses de antelación y, salvo excepciones, indemnizar al inquilino con, al menos, doce mensualidades de la renta de una vivienda de características análogas (artículo 10).
• Salida del inquilino: puedes irte cuando quieras pasados seis meses, avisando con treinta días y sin indemnización (artículo 11).
• Garantías: fianza de una mensualidad y, en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), como máximo dos mensualidades más de garantía adicional; no se te puede exigir un seguro de impago (artículo 36).
• Renta: solo se actualiza si se pacta, y nunca por encima del índice de referencia (IRAV) que publica el INE (artículo 18).

¿Quién compra con el vendedor dentro y cómo afecta al precio?

El comprador natural es un inversor: un particular con patrimonio, una sociedad patrimonial o un family office. No compra para vivir, sino por la renta y por la revalorización a largo plazo. Lo explicamos en vender a un fondo o a un family office.

Precio y renta se negocian juntos. Con la protección actual del inquilino, el inversor sabe que tardará muchos años en recuperar el uso de la vivienda, y suele descontarlo del precio. Una renta alta mejora el precio, pero la pagas tú cada mes. Además, el Real Decreto-ley 26/2026 limita que las entidades cuyo objeto social incluya comprar inmuebles adquieran vivienda por menos del 70 % de su valor de tasación, con excepciones. Lo resumimos en qué cambia el Real Decreto-ley 26/2026.

¿Qué cláusulas te protegen como vendedor e inquilino?

• Duración larga pactada e inscripción en el Registro. Si el comprador vende, el nuevo dueño respeta el contrato cinco o siete años; para que respete toda la duración pactada, inscribe el arrendamiento en el Registro de la Propiedad (artículo 14).
• Sin cláusula de necesidad. El arrendador persona física solo puede recuperar la vivienda antes de cinco años, y pasado el primero, para sí, para sus familiares en primer grado o para su cónyuge tras una separación, un divorcio o una nulidad, si esa necesidad figura expresamente en el contrato (artículo 9.3). Revisa que no aparezca.
• Derecho de recompra. Si el comprador decide vender, tendrás tanteo y retracto como inquilino, y la ley ya no permite pactar su renuncia (artículo 25). También puede pactarse un retracto convencional, con un máximo de diez años (artículos 1507 y 1508 del Código Civil).

¿Cómo tributa la venta si sigues viviendo en la casa?

La venta tributa igual que cualquier otra. Declaras en el IRPF la ganancia patrimonial (precio de venta menos gastos, frente al de compra más gastos y mejoras) en la base del ahorro, del 19 al 30 % según tramos, y, si el terreno se ha revalorizado, pagas la plusvalía municipal.

Si tienes más de 65 años y era tu vivienda habitual cuando la vendes, la ganancia está exenta en el IRPF (artículo 33.4 de la Ley 35/2006). Quedarte después de alquiler no te hace perderla. Lo detallamos en la exención de mayores de 65 años, y puedes estimar tu caso en la calculadora de ganancia en la venta. Todos los impuestos están en la guía de fiscalidad de la venta.

La plusvalía municipal, en cambio, no queda cubierta por esa exención: si hay incremento de valor del terreno, se paga aunque estés exento en el IRPF.

Preguntas frecuentes

¿Puede el comprador echarme antes de que acabe el contrato?

Si es un arrendamiento de vivienda habitual, no antes del plazo mínimo de cinco años, o siete si el comprador es una sociedad, salvo impago u otra causa legal. Antes de ese plazo, el arrendador persona física solo puede recuperarla por necesidad si esa cláusula figura expresamente en el contrato.

¿Pierdo la exención de mayores de 65 años si me quedo de alquiler?

No. Lo que cuenta es que la vivienda sea tu vivienda habitual en el momento de venderla. Seguir en ella después como inquilino no cambia esa condición, aunque conviene poder acreditarla con el empadronamiento y los suministros.

¿Puedo recomprar la vivienda más adelante?

Como inquilino tendrás tanteo y retracto si el comprador decide vender. Además, podéis pactar en la escritura un retracto convencional, que el Código Civil limita a diez años. Ambas cosas deben quedar por escrito y revisadas por un abogado.