Contrato de opción de compra al vender tu vivienda en Madrid: prima, plazo, impuestos y riesgos

En resumen: con un contrato de opción de compra, el propietario se compromete a vender a un precio cerrado y el comprador gana un plazo para decidir a cambio de una prima. Para el vendedor, esa prima es ganancia patrimonial del año en que se firma y tributa en la base del ahorro, según el Tribunal Supremo (2022).

En el alto standing aparece cuando un comprador serio necesita tiempo. Bien redactada, compensa al vendedor por retirar la vivienda del mercado; mal redactada, la bloquea meses sin garantía de venta. El proceso completo está en nuestra guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

¿Qué es un contrato de opción de compra y en qué se diferencia de las arras?

El Código Civil no dedica un artículo propio a la opción de compra: es un contrato que nace de la libertad de pactos (artículo 1255 del Código Civil) y perfilado por la jurisprudencia. El propietario (concedente) otorga al interesado (optante) el derecho exclusivo a comprar dentro de un plazo y por un precio ya fijados. El optante decide; el vendedor queda vinculado.

Las arras, en cambio, comprometen a las dos partes desde la firma. Si son penitenciales, cualquiera puede desistir: el comprador pierde lo entregado y el vendedor devuelve el doble. Lo explicamos en arras penitenciales, confirmatorias y penales.

¿Cuándo le conviene a un propietario conceder una opción de compra?

Tiene sentido cuando el comprador es serio, aún no puede decidir y está dispuesto a pagar por ese tiempo:

• Comprador en traslado. Un directivo expatriado que espera la confirmación de su destino.
• Comprador que vende antes su casa. Más limpia que una oferta condicionada a vender su vivienda, porque el vendedor cobra por el tiempo de espera.
• Inversor o promotor. Quien necesita comprobar una licencia antes de comprar un chalet o una parcela.

No conviene si hay varios interesados (mejor gestionar las ofertas a la vez), si el plazo que piden es largo o si la prima es simbólica. Y si lo que le falta al comprador es la hipoteca, la herramienta habitual es la condición suspensiva de financiación.

¿Qué cláusulas protegen al vendedor en una opción de compra?

• Precio y forma de pago cerrados. Si el mercado sube durante el plazo, no lo cobrarás: otro motivo para pactar un plazo corto.
• Prima. Importe, si se descuenta o no del precio y que no se devuelve si la opción no se ejercita.
• Plazo y forma de ejercicio. Fecha límite concreta, notificación fehaciente (burofax o requerimiento notarial) y plazo para firmar la escritura tras el ejercicio, con el pago del resto del precio en ese acto.
• Cesión. Que el optante no pueda ceder la opción a un tercero sin tu consentimiento, igual que se hace en la cesión del contrato de arras.
• Gastos durante el plazo. IBI, comunidad, suministros y derramas: quién los paga.
• Cargas. Si queda hipoteca, que se cancele con parte del precio el día de la firma (ver vender con hipoteca pendiente).
• Posesión. Nada de entregar las llaves antes de la escritura sin un contrato aparte y garantías.

¿Conviene inscribir la opción en el Registro de la Propiedad?

Para inscribirla hace falta escritura pública y que se cumpla el artículo 14 del Reglamento Hipotecario: pacto expreso de inscripción, precio de compra y, en su caso, de la opción, y un plazo de ejercicio que no puede superar cuatro años. Inscrita, la opción perjudica a quien compre, embargue o hipoteque la vivienda después.

Al comprador le da seguridad, lo que justifica una prima mayor. Al vendedor le interesa pactar en la escritura cómo se cancelará la inscripción si el plazo vence sin ejercicio, para que no quede una carga que frene al siguiente comprador.

¿Cómo tributa la prima de una opción de compra?

Vendedor (IRPF). Según el Manual práctico de Renta de la Agencia Tributaria, la prima es una ganancia patrimonial que se imputa al año en que se formaliza la opción, se venda o no después. Tras las sentencias del Tribunal Supremo 803/2022 y 804/2022, de 21 de junio, se integra en la base del ahorro. Del importe se restan los gastos y tributos de la operación que pague el vendedor.

Comprador (ITP). El artículo 14.2 de la ley del ITP equipara la opción a la compraventa: la base es la prima o, si es menor o no la hay, el 5 % de la base de la compraventa. En la Comunidad de Madrid, el tipo general de transmisiones de inmuebles es el 6 %.

Ejemplo: chalet en Pozuelo de Alarcón por 1.800.000 €, prima de 60.000 € y seis meses de plazo; el vendedor no tiene otras rentas del ahorro ese año ni gastos deducibles, y el valor de referencia del Catastro no supera el precio.

Los tramos completos están en tramos del IRPF de la base del ahorro. Si la opción se ejercita, la venta tributa además por su cuenta: IRPF por la ganancia y plusvalía municipal. La primera puedes estimarla con la calculadora de ganancia en la venta. Deja resueltas con tu asesor, antes de firmar, dos cuestiones: cómo se computa la prima si se descuenta del precio, para no declararla dos veces, y cómo encaja si cuentas con una exención de la vivienda habitual (mayores de 65 años o reinversión). Todo lo demás, en la guía de impuestos de la venta.

¿Y el alquiler con opción a compra?

Combina un arrendamiento y una opción. Para inscribirla en el Registro, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario permite que la opción dure todo el arriendo, pero caduca necesariamente si este se prorroga, de forma tácita o legal. Fuera del Registro, manda lo pactado: pon siempre una fecha límite de ejercicio.

El riesgo para el propietario está en el alquiler: si es de vivienda habitual, se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos y su artículo 9 da al inquilino, con carácter general, prórrogas obligatorias hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Aunque no compre, puede seguir en la vivienda. Si una parte de la renta se descuenta del precio, debe constar por escrito. Y si acabas vendiendo a otro, consulta vender un piso con inquilino.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender la vivienda a otro mientras la opción está vigente?

Puedes firmar, pero incumplirías el contrato: si el optante ejercita en plazo, puede reclamarte una indemnización y, según el caso, la propia vivienda. Si la opción está inscrita en el Registro, el nuevo comprador adquiere sujeto a ella. Lo prudente es esperar a que venza o pactar por escrito su cancelación.

¿Tengo que devolver la prima si el comprador no ejercita la opción?

No, salvo que el contrato diga otra cosa: la prima retribuye el tiempo que la vivienda ha estado reservada. Conviene que el contrato lo diga de forma expresa. En el IRPF se declara en la renta del año en que se firmó la opción.

¿Cuánto tiempo puede durar una opción de compra?

Lo pactan las partes, pero para inscribirla en el Registro de la Propiedad el plazo no puede superar cuatro años, salvo en el arrendamiento con opción, donde puede abarcar todo el arriendo. Al vendedor le interesa un plazo corto: cada mes de opción es un mes fuera del mercado.

¿La opción de compra tiene que firmarse ante notario?

No es obligatorio: un documento privado obliga igualmente a las partes. Para inscribirla en el Registro sí hace falta escritura pública. En operaciones de alto importe, la escritura da más seguridad al comprador.