Cesión del contrato de arras a un tercero: qué debe saber el vendedor en Madrid

Es habitual que, tras firmar las arras, el comprador comunique que la escritura no la firmará él, sino su sociedad patrimonial, un familiar o un tercero. En viviendas de alto standing, donde muchos compradores planifican la operación a través de estructuras societarias, conviene que el vendedor sepa desde el principio qué supone la cesión del contrato de arras y cómo regularla para no perder garantías.

Qué es la cesión y cuándo es válida

El Código Civil no regula de forma expresa la cesión de contratos, pero la jurisprudencia la admite desde hace décadas. Consiste en que una de las partes (el cedente) transmite a un tercero (el cesionario) su posición completa en el contrato: sus derechos, como el de comprar la vivienda, y sus obligaciones, como la de pagar el precio.

Como la cesión implica un cambio de deudor, necesita el consentimiento del vendedor, en línea con el artículo 1205 del Código Civil. Ese consentimiento puede darse en el momento de la cesión o por adelantado, si el contrato de arras incluye la conocida fórmula «para sí o para la persona física o jurídica que designe». Si el vendedor firma esa cláusula sin más, acepta de antemano a un comprador que todavía no conoce.

Riesgos para el vendedor

• Solvencia desconocida: puedes haber comprobado la capacidad financiera del comprador inicial y acabar escriturando con una sociedad sin actividad ni patrimonio. Si no paga, la reclamación se complica.
• Operaciones especulativas: algunos compradores reservan a un precio y ceden su posición con una prima a un tercero antes de escriturar. El vendedor no participa de ese beneficio y ve cómo otro rentabiliza su vivienda.
• Prevención del blanqueo de capitales: el notario identificará al titular real del cesionario, pero una cadena de cesiones retrasa la firma y puede generar dudas sobre el origen de los fondos.
• Plazos: un cambio de comprador a última hora puede exigir nueva documentación, otra tasación o una financiación distinta, y comprometer la fecha de la escritura.

Cláusulas que conviene pactar

La solución no pasa necesariamente por prohibir la cesión, sino por regularla en el contrato de arras. Estas son las cláusulas más útiles:

• Cesión con consentimiento previo y por escrito del vendedor, que solo podrá negarse por causa razonable, o cesión limitada a personas concretas, como el cónyuge, los hijos o una sociedad controlada por el propio comprador.
• Plazo para designar al cesionario, con antelación suficiente a la fecha de la escritura y aportando su identificación y la de su titular real.
• Responsabilidad solidaria del cedente hasta la firma y el pago íntegro del precio. Es la cláusula que más protege al vendedor: si el cesionario incumple, puede reclamar a ambos.
• Mismas condiciones: el precio, la forma de pago, los plazos y la situación de cargas no cambian por la cesión.
• Destino de las arras: debe quedar claro que la cantidad entregada se imputa al precio que pague el cesionario y que, si este desiste, el vendedor conserva las arras, tal y como prevé el artículo 1454 del Código Civil para las arras penitenciales.

Efectos fiscales y en la escritura

Para el vendedor, la cesión no altera su tributación: declarará la ganancia patrimonial por el precio pactado en la escritura, que se otorga directamente con el cesionario. Si el comprador inicial cobra una prima por ceder su posición, esa renta es suya y tributa en su declaración, no en la del vendedor. Tampoco cambia la plusvalía municipal, porque solo hay una transmisión del inmueble.

Lo que sí conviene es que la escritura mencione la cesión, con referencia al contrato de arras y al documento en el que se formalizó, para que la trazabilidad de los pagos sea completa. Esto facilita el control notarial y evita discusiones sobre quién entregó cada cantidad y a cuenta de qué.

Antes de aceptar cualquier cesión, revisa la solvencia del nuevo comprador con el mismo rigor que la del inicial. Una cláusula bien redactada no retrasa la venta y te protege frente a sorpresas el día de la firma en la notaría.