Vender una vivienda con hipoteca inversa en Madrid: qué pasa con la deuda, el banco y los impuestos

En resumen: una vivienda con hipoteca inversa se puede vender, tanto en vida del titular como tras su fallecimiento. Si vende el titular, la entidad puede exigir toda la deuda salvo que se sustituya la garantía; si venden los herederos, pueden cancelarla sin pagar compensación. Lo regula la disposición adicional primera de la Ley 41/2007.

La hipoteca inversa da liquidez a una persona mayor sin dejar su casa ni pagar cuotas. El problema llega al vender: el titular se muda a una residencia, necesita más dinero o fallece y los herederos prefieren vender. En todos los casos hay que cancelar la hipoteca para entregar la vivienda libre de cargas. Aquí lo verá paso a paso, dentro del proceso de venta de una vivienda de lujo en Madrid.

¿Qué es una hipoteca inversa y por qué condiciona la venta?

Según la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, es un préstamo o crédito garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual del solicitante, con estos rasgos:

• Quién puede pedirla: personas de 65 años o más, en situación de dependencia o con una discapacidad reconocida igual o superior al 33 %.
• Cómo se cobra: en una disposición única o en disposiciones periódicas, y la vivienda debe estar tasada y asegurada contra daños.
• Cuándo se devuelve: la deuda solo es exigible al fallecer el prestatario o, si así se pactó, el último de los beneficiarios.

Mientras tanto, la deuda crece: al capital dispuesto se suman los intereses, que en este tipo de préstamos suelen acumularse en lugar de pagarse cada mes. Y la hipoteca está inscrita, así que aparece en la nota simple: lo normal es que el comprador exija su cancelación en la propia firma.

¿Puede el titular vender la vivienda en vida?

Sí. La ley no lo prohíbe, pero establece que, si el deudor transmite voluntariamente la vivienda, la entidad puede declarar el vencimiento anticipado del préstamo, salvo que se sustituya la garantía de manera suficiente. En la práctica, casi siempre se cancela la deuda con parte del precio en la propia firma. El orden recomendable es este:

1. Pida el certificado de deuda

Solicite a la entidad la deuda pendiente con capital, intereses acumulados y cualquier comisión, actualizada a la fecha prevista de la escritura.

2. Revise el contrato

La regla legal de cancelar «sin compensación alguna» se refiere a los herederos; si cancela el titular, rige lo que diga su contrato sobre reembolso anticipado. Compruebe también los seguros vinculados y si debe comunicar un cambio de domicilio, por ejemplo al ingresar en una residencia.

3. Deje la cancelación atada en las arras y en la notaría

En el contrato de arras conviene indicar que una parte del precio se destinará a cancelar la hipoteca inversa. El día de la firma, la entidad cobra su deuda con un cheque bancario o una transferencia, y después se otorga la escritura de cancelación y se inscribe; lo explicamos en la cancelación registral de la hipoteca. Si el titular tiene dificultades para firmar o para entender la operación, revise antes las medidas de apoyo y la posible autorización judicial.

La alternativa, sustituir la garantía por otro inmueble, exige el acuerdo de la entidad.

¿Qué ocurre si venden los herederos?

Al fallecer el titular (o el último beneficiario, si así se pactó), la deuda pasa a ser exigible. Los herederos pueden cancelarla en el plazo que fije el contrato, pagando todo lo debido con sus intereses, sin que la entidad pueda pedir compensación por la cancelación. Si no lo hacen, la entidad puede ejecutar la hipoteca, pero solo podrá cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia. Eso deja tres opciones:

• Pagar la deuda y vender después, si los herederos tienen liquidez: venden sin prisa y con la vivienda libre de cargas.
• Vender y cancelar en el mismo acto, igual que en una venta con hipoteca. Antes hay que aceptar la herencia y adjudicarse la vivienda: vea la aceptación y adjudicación de la herencia antes de vender.
• No pagar, si la deuda supera el valor de la vivienda, y dejar que la entidad cobre con los bienes de la herencia.

Mientras se tramita la herencia, los intereses siguen sumando: pida pronto el certificado de deuda y una valoración realista. Para el resto de pasos, vea cómo vender una vivienda heredada.

¿Qué cambia en los impuestos según quién venda?

Si vende el titular. El artículo 33.4.b de la Ley del IRPF declara exenta esa ganancia. Ojo si el titular ya vive en una residencia: la vivienda conserva la condición de habitual si lo fue en algún momento de los dos años anteriores a la venta (artículo 41 bis del Reglamento del IRPF). Esa exención no alcanza a la plusvalía municipal, que se paga si hay incremento de valor del terreno: vea mayores de 65: exentos del IRPF pero no de la plusvalía.

Si venden los herederos. En el Impuesto sobre Sucesiones, las deudas del fallecido acreditadas documentalmente se restan de la base (artículo 13 de la Ley 29/1987), y la hipoteca inversa lo está. Después, en el IRPF, la ganancia se calcula sobre el valor declarado en la herencia: vea el valor de adquisición de una vivienda heredada y la plusvalía municipal por herencia en Madrid. Todo el marco está en la guía de impuestos de la venta.

¿Cuánto queda limpio? Un ejemplo con números

Una propietaria de 79 años vende por 1.150.000 € el piso en el que vive. Dispuso de 250.000 € de hipoteca inversa y el certificado de deuda, con intereses, asciende a 310.000 €. Las cifras son un ejemplo ilustrativo:

Faltan por restar la plusvalía municipal, la posible comisión por reembolso anticipado y los gastos de cancelación. Aunque la ganancia esté exenta, la venta se declara: vea la obligación de declarar la venta aunque no haya ganancia. Para su propio caso, use la calculadora de la ganancia en la venta.

Si duda entre vender o buscar otra fórmula, compárelo con vender la nuda propiedad. En Luxor Haus valoramos la vivienda de forma confidencial y sin compromiso, para contrastar el precio de mercado con la deuda pendiente antes de decidir.

Preguntas frecuentes

¿Puede el comprador subrogarse en la hipoteca inversa?

Normalmente no. La hipoteca inversa exige requisitos personales (edad, dependencia o discapacidad) y su vencimiento está ligado a la vida del titular, así que no encaja en un comprador cualquiera. Lo habitual es cancelarla con parte del precio el mismo día de la firma.

¿Responden los herederos con su propio patrimonio de la deuda?

Por esta deuda, no: si los herederos no la reembolsan, la entidad solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia. Antes de aceptar, revise con un abogado si el fallecido dejó otras deudas.

¿Hay que pagar impuestos por cancelar la hipoteca inversa?

La escritura de cancelación está exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, y los aranceles de notaría y registro se calculan con las reglas reducidas que prevé la propia ley. Sí habrá algún gasto de notaría, registro y, en su caso, gestoría.

¿Qué pasa si la deuda supera lo que vale la vivienda?

Los herederos pueden optar por no pagar: la entidad podrá ejecutar la hipoteca, pero solo cobrará hasta donde alcancen los bienes de la herencia. Por eso conviene pedir pronto una valoración realista y el certificado de deuda: los intereses siguen corriendo.