En resumen: puedes vender tu vivienda a cambio de una pensión que el comprador te pagará mientras vivas, según los artículos 1802 a 1808 del Código Civil. La ganancia se calcula con el valor actual actuarial de la renta (artículo 37.1.j de la Ley del IRPF) y queda exenta si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual.
Interesa sobre todo a propietarios mayores con una vivienda de valor alto y pocos ingresos líquidos: convierten el patrimonio en un ingreso mensual de por vida. Pero es un contrato aleatorio y su resultado depende de cómo se redacte y de qué garantías se pidan.
¿Qué es vender una vivienda a cambio de una renta vitalicia?
El artículo 1802 del Código Civil regula el contrato de renta vitalicia: una persona transmite un bien, en este caso la vivienda, y quien lo recibe se obliga a pagarle una pensión periódica durante la vida de una o varias personas determinadas. La propiedad pasa al comprador desde la firma, «con la carga de la pensión».
En la práctica se usan tres variantes:
- Renta pura: todo el precio se paga en forma de pensión.
- Entrada más renta: el comprador paga una cantidad en la firma y el resto en pensiones. Es la más prudente en viviendas de precio alto, porque reduce la parte expuesta a un impago.
- Renta con reserva de usufructo: vendes la nuda propiedad, sigues viviendo en la casa y además cobras la renta. Lo explicamos en vender la nuda propiedad de tu vivienda.
La renta puede constituirse sobre tu vida, la de tu cónyuge o la de ambos (artículo 1803). Sobre las dos vidas, no se extingue hasta que fallece el último: la pensión es menor, pero el superviviente queda protegido.
¿Qué riesgos tiene para el vendedor?
El riesgo principal está en el artículo 1805 del Código Civil: si el comprador deja de pagar, el vendedor no puede, por esa sola razón, recuperar la vivienda ni exigir el capital; solo reclamar las pensiones vencidas y que se aseguren las futuras. Esa regla puede modificarse por contrato: lo habitual es pactar de forma expresa la resolución por impago e inscribirla en el Registro. Sin ese pacto ni otra garantía, el vendedor queda muy desprotegido.
Otros puntos a tener en cuenta:
- La solvencia a largo plazo del comprador. Si fallece, la obligación pasa a sus herederos, pero cobrar puede complicarse. Conviene verificar la solvencia del comprador antes de firmar.
- La inflación. Una pensión fija pierde poder adquisitivo; conviene pactar su actualización anual con el IPC.
- La herencia. La vivienda sale de tu patrimonio: si falleces pronto, el comprador habrá pagado menos de lo que valía; si vives muchos años, más.
- La nulidad por enfermedad grave. El artículo 1804 declara nula la renta constituida sobre la vida de una persona que, al firmar, padezca una enfermedad de la que fallezca dentro de los 20 días siguientes.
¿Qué garantías conviene exigir al comprador?
Una buena escritura combina el pacto de resolución con, al menos, una garantía real o financiera:
| Garantía | Qué te permite | A tener en cuenta |
|---|---|---|
| Condición resolutoria explícita inscrita | Resolver la venta y recuperar la vivienda si deja de pagar | Pactar qué parte de lo cobrado se queda el vendedor |
| Hipoteca en garantía de las rentas | Ejecutar la vivienda para cobrar lo que se deba | Gastos de notaría y registro; la ejecución lleva tiempo |
| Aval bancario | Cobrar del banco las pensiones impagadas | Suele tener importe y plazo limitados |
| Seguro de rentas contratado por el comprador | Que una aseguradora te pague la pensión directamente | Suele ser la opción más segura, pero también la más cara para el comprador |
La condición resolutoria funciona como en una venta con precio aplazado (ver la condición resolutoria explícita). La escritura debe fijar también la periodicidad, la forma de pago y cómo se acredita la supervivencia del rentista, que el artículo 1808 exige para reclamar las pensiones.
¿Cómo tributa en el IRPF vender a cambio de una renta vitalicia?
La ganancia patrimonial de la venta
El artículo 37.1.j de la Ley del IRPF dispone que la ganancia o pérdida es la diferencia entre el valor actual financiero actuarial de la renta y el valor de adquisición de la vivienda. Si hay entrada, se suma a ese valor actual. Suele calcularlo un actuario con la edad del rentista, las tablas de mortalidad y un tipo de interés.
Según el artículo 33.4.b de la misma ley, la ganancia por transmitir la vivienda habitual está exenta si el vendedor tiene más de 65 años o está en situación de dependencia severa o gran dependencia. Lo detallamos en la exención para mayores de 65 y en la exención por dependencia.
Las pensiones que cobras cada año
Cada pensión tributa como rendimiento del capital mobiliario en la base del ahorro (artículo 25.3.b), pero solo por un porcentaje que depende de tu edad al firmar y que no cambia nunca:
| Edad del rentista al constituir la renta | Porcentaje que tributa | Sobre una renta de 60.000 € al año |
|---|---|---|
| Menos de 40 años | 40 % | 24.000 € |
| De 40 a 49 años | 35 % | 21.000 € |
| De 50 a 59 años | 28 % | 16.800 € |
| De 60 a 65 años | 24 % | 14.400 € |
| De 66 a 69 años | 20 % | 12.000 € |
| Más de 70 años | 8 % | 4.800 € |
Ejemplo con números
Una propietaria de 74 años vende su vivienda habitual en Chamberí, comprada en 1996 por 180.000 euros con gastos y valorada hoy en 1.050.000 euros. Pacta una entrada de 400.000 euros y una renta de 5.000 euros al mes (60.000 euros al año), cuyo valor actual actuarial es de 650.000 euros. Las cifras de la operación son ilustrativas:
- Valor de transmisión: 400.000 + 650.000 = 1.050.000 euros.
- Ganancia patrimonial: 1.050.000 − 180.000 = 870.000 euros, exenta por ser mayor de 65 años y tratarse de su vivienda habitual. Si no lo fuera, con la escala del ahorro vigente (del 19 % al 30 %) pagaría unos 242.880 euros, antes de restar los gastos de la venta.
- Cada año: tributan 4.800 euros (el 8 % de 60.000). Si no tiene otras rentas del ahorro, le corresponden 912 euros de IRPF (19 %).
Puedes hacer tus propios números con la calculadora de ganancia en la venta y repasar el resto de impuestos en la guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid. No lo confundas con la reinversión en una renta vitalicia asegurada, que es otra exención distinta.
La plusvalía municipal
La exención por edad es del IRPF, no del impuesto municipal: pagas la plusvalía como en cualquier venta, salvo que acredites que no ha habido incremento de valor del terreno. Lo contamos en mayores de 65: exentos del IRPF, pero no de la plusvalía, y puedes estimarla con la calculadora de plusvalía municipal.
¿Cómo se prepara la operación paso a paso?
- Valorar la vivienda a precio de mercado. La entrada y la renta deben sumar, en valor actual, lo que vale la casa. Si el total queda por debajo del valor de mercado, Hacienda puede tomar este último para calcular tu ganancia (artículo 35.2 de la Ley del IRPF).
- Encargar el cálculo actuarial. Mejor si cada parte tiene el suyo, para negociar con datos.
- Elegir comprador. El perfil es más estrecho que en una venta al contado: inversores con liquidez y visión a largo plazo. Un dosier con fotografías y condiciones claras es decisivo.
- Negociar las garantías antes del precio. Una renta alta sin garantías vale menos que una renta moderada bien asegurada.
- Firmar en escritura pública e inscribir. Solo así la condición resolutoria o la hipoteca protegen frente a terceros.
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Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con la vivienda si el comprador deja de pagar la renta?
Depende de la escritura. Sin pacto expreso, el artículo 1805 del Código Civil solo permite reclamar las pensiones atrasadas y que se aseguren las futuras. Con una condición resolutoria inscrita o una hipoteca en garantía de las rentas, el vendedor puede resolver la venta o ejecutar la garantía.
¿Mis herederos cobran algo cuando yo fallezca?
En principio, no: la renta se extingue con el fallecimiento y la vivienda ya es del comprador, salvo que el contrato prevea otra cosa (por ejemplo, una renta sobre dos vidas). Los herederos solo cobran la parte de la pensión que corresponda a los días vividos ese año, o el plazo completo si se pagaba por adelantado (artículo 1806 del Código Civil).
¿Hay que pagar la plusvalía municipal al vender a cambio de una renta vitalicia?
Sí. Es una transmisión onerosa y el vendedor paga el impuesto como en cualquier venta, tenga la edad que tenga, salvo que demuestre que no ha habido incremento de valor del terreno.
¿Es lo mismo que la exención por reinvertir en una renta vitalicia?
No. Aquí te paga el comprador. La exención del artículo 38.3 de la Ley del IRPF se aplica cuando vendes, tienes más de 65 años y destinas el importe obtenido, con un máximo de 240.000 euros, a una renta vitalicia asegurada contratada en un plazo de seis meses; si destinas solo una parte, la exención es proporcional.
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