Vender una casa grande y comprar otra más pequeña en Madrid: cómo tributa el cambio

Muchos propietarios de chalets en el noroeste de Madrid o de grandes pisos en el centro llegan a un momento en que la casa se ha quedado grande: los hijos se han independizado, el mantenimiento pesa y la vivienda concentra buena parte del patrimonio familiar. Vender y comprar algo más pequeño libera liquidez, pero conviene planificar la fiscalidad antes de firmar, porque la diferencia entre hacerlo bien o mal puede ser muy significativa.

La ganancia patrimonial y la reinversión parcial

Al vender, tributas en el IRPF por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, ambos ajustados por los gastos y tributos inherentes. Esa ganancia va a la base del ahorro, con tipos progresivos que van del 19 % al 30 %. Tienes el detalle en los tramos del IRPF de la base del ahorro.

Si vendes tu vivienda habitual y compras otra que también lo será, puedes aplicar la exención por reinversión (artículo 38 de la Ley del IRPF). La clave en un cambio a una casa más pequeña es que la exención es proporcional: solo queda exenta la parte de la ganancia que corresponde al importe reinvertido sobre el importe total obtenido. Si había una hipoteca que se cancela con la venta, el importe total obtenido se calcula restando del precio el principal pendiente del préstamo.

Un ejemplo sencillo, sin hipoteca:

• Vendes tu chalet por 2.400.000 € con una ganancia de 900.000 €.
• Compras un piso como nueva vivienda habitual por 1.200.000 €, es decir, reinviertes el 50 %.
• Queda exenta la mitad de la ganancia, 450.000 €. Los otros 450.000 € tributan en la base del ahorro.

La nueva vivienda debe adquirirse en los dos años anteriores o posteriores a la venta, y la que vendes debe haber sido tu residencia habitual durante al menos tres años, con las excepciones que prevé la norma. Más detalles en la exención por reinversión en vivienda habitual.

Si tienes más de 65 años, el escenario cambia

Los contribuyentes mayores de 65 años que venden su vivienda habitual no tributan por la ganancia patrimonial, sin necesidad de reinvertir nada (artículo 33.4 de la Ley del IRPF). En un cambio a una vivienda más pequeña es la situación más favorable: puedes comprar lo que quieras, o incluso alquilar, y la ganancia queda exenta. Si la vivienda es ganancial y solo uno de los cónyuges ha cumplido los 65, la exención se aplica únicamente a su mitad, algo que conviene tener en cuenta al elegir el momento de la venta.

Además, los mayores de 65 pueden destinar hasta 240.000 € obtenidos en la venta de cualquier elemento patrimonial a constituir una renta vitalicia asegurada, en un plazo de seis meses, y dejar exenta la ganancia correspondiente. Lo explicamos en la reinversión en renta vitalicia.

Otros impuestos de la operación

• Plusvalía municipal. En este impuesto no hay exención por edad ni por reinversión. Se aplica el método más favorable entre el real y el objetivo, y si demuestras que no hubo incremento de valor del suelo, no se paga. Revisa cuál te conviene.
• Compra de la nueva vivienda. Si es de segunda mano, en la Comunidad de Madrid pagarás el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, con un tipo general del 6 %. Si es de obra nueva, IVA del 10 % más Actos Jurídicos Documentados.
• Patrimonio. La Comunidad de Madrid bonifica al 100 % el Impuesto sobre el Patrimonio, pero el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, mientras siga vigente, grava los patrimonios netos superiores a tres millones de euros. La vivienda habitual está exenta hasta 300.000 €; el dinero líquido que liberas al reducir de casa, no. Si te acercas a ese umbral, analízalo antes de vender.

Cómo planificar el cambio para pagar lo justo

• Calcula la ganancia real con todos los gastos deducibles: notaría, registro, impuestos de la compra original, mejoras justificadas con factura y la comisión inmobiliaria de la venta.
• Decide el orden: vender primero da certeza sobre el importe disponible; comprar primero exige financiación puente. Lo analizamos en vender y comprar a la vez.
• Si estás a punto de cumplir 65 años, valora firmar la escritura después de esa fecha.
• Estima con tu asesor la cuota del IRPF y reserva liquidez, porque se paga en la declaración del año siguiente.

Una comisión de venta máxima del 2 % también forma parte de la planificación: cuanto menos se va en gastos, más patrimonio conservas para la nueva etapa. Empezar con una valoración confidencial en 24 horas te permite hacer los números con un precio realista desde el principio.