Cuánto dinero me queda limpio tras vender mi vivienda en Madrid

La pregunta que de verdad importa al vender no es a cuánto se va a firmar, sino cuánto queda después. Entre el precio de la escritura y el saldo definitivo en la cuenta hay una cadena de descuentos —unos el mismo día de la firma y otros meses después— que conviene tener calculados antes de aceptar una oferta, sobre todo si el dinero está comprometido para comprar otra vivienda.

Los cinco descuentos que salen del precio

• Cancelación de la hipoteca: el capital pendiente se abona el mismo día con parte del precio. Súmale la posible compensación por amortización anticipada, limitada por ley, y entre 400 y 700 € de notaría, gestoría y registro para la cancelación registral.
• Plusvalía municipal: la paga el vendedor. En Madrid capital y en los municipios del entorno puedes optar entre el método objetivo y el real, y elegir el que menos te grave. Depende de los años de tenencia y del valor del suelo.
• Honorarios de intermediación: se devengan con la operación y llevan IVA. Con nuestra comisión máxima del 2 %, sobre 1.200.000 € son 24.000 € más IVA.
• Gastos menores de la firma: certificado energético, notas simples, certificados de comunidad, copias autorizadas. Suelen moverse entre 300 y 900 €. La escritura matriz corresponde al vendedor salvo pacto, y en la práctica madrileña es habitual pactar que el comprador asuma la totalidad.
• IRPF de la ganancia patrimonial: es el descuento mayor y el que más sorprende, porque no se paga en la firma, sino en la declaración del ejercicio siguiente.

Un ejemplo con cifras

Vivienda vendida por 1.200.000 €, adquirida en su día por 700.000 € con 70.000 € de impuestos, notaría, registro e inversiones de mejora acreditadas. Hipoteca pendiente: 150.000 €.

• Valor de adquisición: 770.000 €.
• Valor de transmisión: 1.200.000 € menos honorarios (29.040 €) y plusvalía municipal (8.000 € estimados) = 1.162.960 €.
• Ganancia patrimonial: 392.960 €.
• IRPF por tramos de la base del ahorro: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 28 % sobre el resto. Cuota aproximada: 97.909 €.

El día de la firma saldrían de la operación 150.000 € de hipoteca, 600 € de cancelación, 8.000 € de plusvalía, 29.040 € de honorarios y unos 800 € de gastos: quedan 1.011.560 € disponibles. De ahí hay que reservar los 97.909 € del IRPF, de modo que el resultado limpio ronda los 913.600 €. Puedes revisar el cálculo del impuesto en IRPF por la ganancia patrimonial y el detalle de los tramos en los tramos de la base del ahorro.

Cómo reducir la factura legalmente

• Reunir todas las facturas: el ITP o el IVA de la compra, la notaría, el registro, la gestoría y las obras de mejora suben el valor de adquisición. Los gastos de mantenimiento y las reparaciones, no. Está explicado en gastos deducibles de la ganancia patrimonial.
• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu residencia habitual y reinviertes el importe obtenido en otra en el plazo legal, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida.
• Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual está exenta, y existe además la vía de la renta vitalicia para otros inmuebles. Lo detallamos en la exención para mayores de 65 años.
• Compensar pérdidas: las minusvalías de fondos, acciones u otros inmuebles del mismo ejercicio se compensan con la ganancia dentro de los límites previstos.
• Elegir el método de plusvalía: si el suelo se ha revalorizado poco, el método real suele salir más barato que el objetivo.

Haz el cálculo antes de negociar, no después

Tener el neto estimado sobre la mesa cambia por completo la negociación: sabes qué margen real tienes, distingues una oferta buena de una que parece buena y puedes calibrar si te compensa esperar. Y si el dinero está destinado a otra compra, evita el error clásico de comprometerse por un importe que en realidad no vas a tener disponible hasta pasado el siguiente ejercicio fiscal.

El punto de partida de ese cálculo es una cifra fiable de venta, no una estimación optimista: por eso ofrecemos valoración confidencial en 24 horas, sin publicar nada ni exponer la vivienda.