El seguro de hogar al vender: quién asume el riesgo hasta la escritura

Es uno de los trámites que casi nadie planifica y que puede costar muy caro. Entre la firma de las arras y la escritura pública pueden pasar dos, tres o cuatro meses, y en ese periodo la vivienda sigue expuesta a un escape de agua, un incendio o un daño estructural. Saber quién responde durante esa ventana, y qué hacer con la póliza el día de la firma, evita disgustos y dinero perdido.

Hasta la escritura, el riesgo sigue siendo tuyo

En derecho español la propiedad no se transmite con el contrato, sino con el título y la entrega de la cosa. El Código Civil establece que el otorgamiento de la escritura pública equivale a esa entrega, salvo que de la propia escritura resulte lo contrario. La consecuencia práctica es clara: un contrato de arras firmado no convierte al comprador en propietario. Mientras no se firme ante notario, el titular sigues siendo tú y eres tú quien debe tener la vivienda asegurada.

Por eso, el error más caro es cancelar la póliza al firmar las arras, dando la venta por hecha. Si en ese intervalo se produce un siniestro relevante, no solo asumes la reparación: pones en riesgo la propia operación, porque el comprador puede negarse a firmar una vivienda dañada o exigir una rebaja sustancial del precio. Mantén el seguro vivo hasta el día de la firma en notaría, sin excepciones.

Qué ocurre con la póliza el día de la firma

La Ley de Contrato de Seguro regula expresamente la transmisión del bien asegurado, y su regla sorprende a mucha gente: el adquirente se subroga en los derechos y obligaciones del anterior asegurado. El seguro no desaparece automáticamente con la venta. Lo que la ley exige es lo siguiente:

• El vendedor debe comunicar por escrito al asegurador la transmisión, en el plazo de quince días.
• El comprador puede rescindir el contrato dentro de los quince días siguientes a conocer su existencia.
• El asegurador también puede rescindirlo en el plazo de quince días desde que conoce la transmisión, con efectos quince días después, devolviendo la parte de prima no consumida.

En la práctica, lo habitual es que el comprador tenga ya su propia póliza contratada y que ninguna de las partes quiera continuar con la anterior. En ese caso se comunica la venta, se solicita la baja y se reclama el prorrateo de la prima no consumida: si pagaste la anualidad completa en enero y vendes en julio, tienes derecho a recuperar la mitad. No se devuelve sola; hay que pedirla y aportar copia de la escritura. La alternativa, si los plazos encajan, es oponerse a la prórroga automática avisando con al menos un mes de antelación al vencimiento.

Si el seguro va ligado a la hipoteca

Cuando la vivienda tiene hipoteca, es frecuente que la póliza de hogar esté contratada con la propia entidad o bonificando el tipo de interés. Conviene tener presente que el seguro no se extingue por sí solo al cancelar el préstamo: son contratos independientes. Después de la cancelación de la hipoteca hay que dar de baja la póliza de forma expresa, o seguirás pagando recibos de una casa que ya no es tuya. Revisa también si el seguro de vida asociado al préstamo puede cancelarse y si procede la devolución de prima.

Siniestros pendientes e información al comprador

Si hay un siniestro abierto, un daño reparado hace poco o una indemnización pendiente de cobro, todo eso debe reflejarse por escrito en el contrato de arras: quién ejecuta la reparación, quién cobra la indemnización y en qué plazo. Ocultar un defecto conocido puede derivar en responsabilidad por vicios ocultos frente al comprador, con acciones que la ley reconoce durante los meses posteriores a la entrega. Lo mismo aplica a los siniestros de la comunidad que hayan generado o vayan a generar derramas: forman parte de la información que el comprador debe recibir antes de firmar.

Cerrar bien este punto es parte del mismo bloque de gestiones que el cambio de titularidad de los suministros. En Luxor Haus revisamos con el propietario toda esta documentación antes de salir al mercado y acompañamos la operación hasta la firma, con una comisión máxima del 2 % y una valoración confidencial en 24 horas como punto de partida.