¿Puede el inquilino negarse a enseñar el piso que vendes? Visitas con la vivienda alquilada en Madrid

En resumen: el piso alquilado es el domicilio del inquilino y el artículo 18.2 de la Constitución impide entrar sin su consentimiento o una orden judicial, también al propietario. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 no le obliga a enseñarlo a compradores: solo debe hacerlo si el contrato lo pacta. Sin esa cláusula, toca negociar.

Es una de las primeras dudas de quien vende una vivienda arrendada en Madrid. El marco general está en vender un piso con inquilino en Madrid.

¿Está obligado el inquilino a enseñar el piso a los compradores?

No, salvo que lo haya aceptado. La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) no impone al arrendatario el deber de abrir la puerta a posibles compradores. Lo que puede obligarle es el contrato: según su artículo 4, el arrendamiento de vivienda se rige por lo que pacten las partes dentro de la ley, y muchos contratos incluyen una cláusula de visitas con preaviso.

Además, la vivienda alquilada es el domicilio del inquilino. El artículo 18.2 de la Constitución lo declara inviolable: nadie puede entrar sin el consentimiento de su titular o una resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito. Eso incluye al propietario. Entrar con tu llave contra la voluntad del inquilino puede constituir allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal), aunque la casa sea tuya y aunque exista la cláusula de visitas.

¿Qué cambia si el contrato tiene cláusula de visitas?

Si el contrato dice, por ejemplo, que el arrendatario «permitirá la visita de posibles compradores con 48 horas de preaviso, en días laborables y en horario de tarde», el inquilino debe cumplirlo en esos términos. Ni más ni menos: no puedes presentarte sin aviso ni mandar a nadie sin acompañante.

Si aun así se niega, incumple el contrato, pero la solución nunca es forzar la puerta. Lo prudente es dejar constancia con un requerimiento fehaciente (burofax o acta notarial) que recuerde la cláusula y proponga fechas concretas. Si persiste, el artículo 27.1 de la LAU permite exigir el cumplimiento o promover la resolución del contrato conforme al artículo 1124 del Código Civil. Ahora bien, para resolver, los tribunales suelen exigir un incumplimiento grave, y un pleito suele tardar más que una venta: el requerimiento sirve sobre todo para negociar.

¿Y si el contrato no dice nada de visitas?

Entonces no hay obligación y todo pasa por un acuerdo. Suele funcionar cuando el inquilino entiende tres cosas:

• Su contrato sigue. La venta, por sí sola, no lo extingue: el comprador se subroga en la posición del arrendador en los términos del artículo 14 de la LAU y asume la devolución de la fianza al final del arrendamiento.
• Tiene preferencia para comprar. El artículo 25 de la LAU le reconoce los derechos de tanteo y retracto, salvo que su contrato recoja una renuncia válida (desde el 8 de octubre de 2026 ya no se puede pactar), así que puede que el primer interesado sea él. Lo explicamos en tanteo y retracto del inquilino al vender.
• Las molestias tendrán límite. Pocas visitas, agrupadas, siempre acompañadas y solo con compradores que ya conocen la vivienda por las fotografías y los planos.

Lo ideal es recogerlo en un anexo firmado: número máximo de visitas, días y franjas, preaviso, quién acompaña, si se pueden tomar fotografías y, si se acuerda, una compensación, como una rebaja temporal de la renta, la limpieza tras las visitas o un importe por visita. La rebaja, siempre con fecha de fin.

¿Cómo organizar las visitas con el piso alquilado?

Con el inquilino dentro, la clave es que solo llegue a la puerta quien ya tiene un interés real. Así lo planteamos en Luxor Haus:

• Todo el material antes de la visita. Reportaje fotográfico (con permiso del inquilino y sin objetos personales a la vista), los planos disponibles y un dosier con superficies, gastos, situación del contrato y renta.
• Visitas agrupadas. Una o dos franjas por semana molestan menos que un goteo diario.
• Siempre acompañadas. El inquilino debe saber quién entra y cuándo; nunca se entregan llaves a terceros.
• Información completa al comprador. Duración pendiente, renta, actualizaciones y fianza deben constar por escrito: ocultar cualquiera de estos datos puede acabar en una reclamación, como contamos en qué debe contar el vendedor al comprador.

Si quieres saber qué precio tiene sentido con el contrato en vigor, en luxorhaus.com puedes pedir una valoración confidencial y sin compromiso. El proceso completo, de la valoración a la escritura, está en nuestra guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

¿Conviene esperar a que el piso quede vacío?

Una vivienda vacía se enseña mejor y atrae a quien la quiere para vivir; una alquilada interesa sobre todo a inversores, que valoran la renta y descuentan la incertidumbre. Querer vender no permite recuperarla: la necesidad del artículo 9.3 de la LAU solo cubre destinarla a vivienda permanente del arrendador, de sus familiares en primer grado o de su cónyuge tras una separación, divorcio o nulidad, y, como regla general, en los contratos firmados desde marzo de 2019 tiene que constar en el contrato. Estas son las tres vías:

La segunda vía ha cambiado en octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, permite al inquilino de vivienda habitual que esté al corriente de pago pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años si su plazo mínimo termina antes del 31 de diciembre de 2028 o si acaba su prórroga tácita, salvo excepciones. Y el Real Decreto-ley 28/2026, para los vencimientos desde el 15 de noviembre de 2026, sustituye la prórroga anual por prórrogas de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y obliga a indemnizar al inquilino si el arrendador decide no prorrogar el contrato, salvo en los casos tasados: como mínimo, doce mensualidades calculadas con el sistema estatal de referencia de precios de alquiler o, si no hay valor, con la renta vigente. Esa indemnización corresponde también al comprador que se subroga, algo que un inversor tendrá en cuenta en su oferta. Ambos decretos están pendientes de convalidación: comprueba qué régimen se aplica a tu contrato antes de decidir.

Los contratos de renta antigua tienen otras reglas (lo vemos en vender con inquilino de renta antigua). Para estimar lo que te quedará, prueba la calculadora de ganancia en la venta.

Preguntas frecuentes

¿Puedo entrar con mi llave en el piso alquilado para enseñarlo?

No sin el consentimiento del inquilino. La vivienda es su domicilio y el artículo 18.2 de la Constitución la protege también frente al propietario; entrar contra su voluntad puede ser allanamiento de morada. Pide siempre permiso y acompaña la visita.

¿Puedo pedir al inquilino que se vaya porque quiero vender?

No como derecho: la venta, por sí sola, no extingue el contrato y el comprador se subroga en él según el artículo 14 de la LAU. Puedes no prorrogarlo una vez cumplido el plazo mínimo legal, con el preaviso del artículo 10 (seis meses para los vencimientos desde el 15 de noviembre de 2026, con indemnización al inquilino salvo excepciones), o pactar con él una salida anticipada. Si está al corriente de pago, puede tener derecho a pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años.

¿Es legal ofrecer al inquilino una rebaja de renta a cambio de las visitas?

Sí, las partes pueden pactarlo libremente. Conviene firmarlo en un anexo con fecha de inicio y de fin, número de visitas y preaviso, para que la rebaja no se entienda como una modificación permanente de la renta.