En resumen: un piso alquilado antes del 9 de mayo de 1985 se puede vender, pero el comprador asume el contrato, regido por la LAU de 1964 con los cambios de la disposición transitoria segunda de la LAU de 1994. El inquilino tiene, por regla general, tanteo y retracto, y la duración incierta del contrato rebaja mucho el precio.
En las fincas clásicas del barrio de Salamanca, Chamberí, Retiro o Argüelles todavía quedan pisos con contratos de este tipo, a menudo heredados junto con el inquilino. Si el contrato es posterior, la situación es distinta y la explicamos en vender un piso con inquilino.
¿Qué es un contrato de renta antigua?
Es el alquiler de vivienda firmado antes del 9 de mayo de 1985, cuando el Real Decreto-ley 2/1985 suprimió la prórroga forzosa obligatoria para los contratos nuevos. Estos contratos siguen rigiéndose por el texto refundido de la LAU de 1964, con las modificaciones de la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994. Su rasgo principal es que, por regla general, el arrendador no puede darlos por terminados por el paso del tiempo: duran mientras viva el inquilino y, en su caso, quienes se subroguen, y solo se resuelven por las causas que prevé la ley, como el impago.
¿Hasta cuándo puede durar el contrato después de vender?
La venta no lo extingue: el comprador ocupa la posición del arrendador. La duración depende de quién viva en la vivienda y de las subrogaciones que queden por agotar:
| Situación | Qué ocurre al fallecer el inquilino |
|---|---|
| Inquilino con cónyuge no separado o pareja (dos años de convivencia, o hijos en común) | Se subroga el cónyuge o la pareja; a su fallecimiento, puede subrogarse un hijo del inquilino que conviviera con ese cónyuge o pareja, con los límites de la fila siguiente. |
| Inquilino sin cónyuge ni pareja, con hijos que convivían con él los dos años anteriores | Se subroga un hijo: el contrato termina a los dos años o cuando cumpla 25, si es posterior; si tiene una discapacidad igual o superior al 65 %, a su fallecimiento. |
| Inquilino sin cónyuge, pareja ni hijos convivientes | Pueden subrogarse los ascendientes a su cargo que convivieran con él al menos tres años; el contrato se extingue a su fallecimiento. |
| Inquilino que ya se había subrogado antes de la LAU de 1994 | Si fue la primera subrogación, solo cabe una más: la del cónyuge o la pareja o, en su defecto, la de un hijo que conviviera con él los dos años anteriores, con los mismos límites. Si ya era una segunda subrogación, no cabe ninguna. |
| Nadie con derecho a subrogarse | El contrato se extingue y el propietario recupera la vivienda. |
Además, la renta pudo actualizarse conforme a esa disposición transitoria, con sus límites, y el arrendador puede exigir al inquilino el IBI y, salvo pacto expreso en contrario, repercutirle los servicios y suministros.
¿Tiene el inquilino derecho de tanteo y retracto?
Sí, salvo los supuestos que excluye la ley, como ciertas adjudicaciones por división de cosa común. A estos contratos se les aplica el tanteo y retracto del capítulo VI de la LAU de 1964, no el del artículo 25 de la ley actual. Hay que notificar al inquilino de forma fehaciente la decisión de vender, el precio, las condiciones esenciales y el nombre, el domicilio y las circunstancias del comprador, y esperar el plazo del tanteo: sesenta días naturales desde el siguiente a la notificación. Si no se le notifica, falta alguno de esos datos o se vende por menos precio o en condiciones menos onerosas, puede ejercer el retracto y quedarse con la vivienda reembolsando al comprador el precio y los gastos que prevé la ley. El detalle práctico está en el tanteo y retracto del inquilino al vender.
¿Cuánto vale un piso con renta antigua?
El comprador no adquiere una vivienda para usarla, sino una renta baja y el derecho a recuperar el piso en una fecha incierta. Su precio se parece más al de una nuda propiedad que al de un piso libre: se parte del valor de mercado de la vivienda vacía y se descuenta el tiempo previsible de ocupación. Pesan sobre todo:
- La edad del inquilino y si hay cónyuge, pareja o hijos convivientes que puedan subrogarse.
- La renta actual y si se ha actualizado conforme a la disposición transitoria segunda.
- El estado del piso, que a menudo necesitará una reforma cuando quede libre.
La lógica es parecida a la de vender la nuda propiedad de una vivienda: se valora el piso libre y se ajusta por estos factores.
¿Qué alternativas tiene el propietario?
- Vender con el inquilino dentro a un comprador inversor que asuma el plazo: suele ser la vía más rápida, con el descuento correspondiente.
- Ofrecerle la compra al inquilino, que tiene preferencia por ley y a menudo interés.
- Acordar su salida voluntaria a cambio de una compensación, por escrito y con entrega de llaves en una fecha cierta. La diferencia entre el precio ocupado y el libre marca hasta dónde tiene sentido llegar; conviene que lo revise un abogado.
En el IRPF, si eres residente y no es tu vivienda habitual, la ganancia tributa en la base del ahorro, y las amortizaciones del alquiler reducen el valor de adquisición (se computa al menos la mínima, aunque no se haya deducido); lo explicamos en vender una vivienda que estuvo alquilada. El proceso completo está en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender un piso con un inquilino de renta antigua?
Sí. El propietario puede vender sin el consentimiento del inquilino, pero el comprador queda obligado a respetar el contrato y el inquilino tiene, por regla general, derecho de tanteo y retracto. Hay que notificarle de forma fehaciente la decisión de vender, con el precio, las condiciones esenciales y los datos del comprador.
¿Cuándo se extingue un contrato de renta antigua?
Por regla general, cuando fallece el inquilino y nadie puede subrogarse, o al agotarse la última subrogación posible; también por causas legales, como el impago. Quién puede subrogarse, y con qué límites, lo fija la disposición transitoria segunda de la LAU.
¿Puede el nuevo propietario subir la renta o recuperar el piso?
No puede dar por terminado el contrato por la venta ni fijar libremente una renta nueva. Puede ejercer los derechos de actualización y repercusión que prevé la disposición transitoria segunda, con sus requisitos y límites, y resolver el contrato solo por las causas legales, como el impago.
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