La fianza del inquilino al vender un piso alquilado en Madrid: quién la devuelve y cómo se traspasa el depósito

En resumen: si vende en Madrid un piso alquilado con el contrato en vigor, por regla general el comprador se subroga como arrendador (artículo 14 de la LAU) y devolverá la fianza al inquilino. La fianza legal (una mensualidad) debe estar depositada en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, y hay que pasar ese depósito a nombre del comprador.

Conviene dejar la fianza resuelta por escrito antes de la firma. Revise también el derecho de tanteo y retracto del inquilino, lo primero que hay que notificar, y cómo afecta el alquiler al precio en vender un piso con inquilino.

¿Quién devuelve la fianza al inquilino si vendo el piso alquilado?

Por regla general, el comprador. Según el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, quien adquiere una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador anterior era persona jurídica. Entre esas obligaciones está la de restituir la fianza cuando el contrato se extinga y el inquilino entregue las llaves.

Es la regla de los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 (Real Decreto-ley 7/2019); los anteriores se rigen por la LAU vigente al firmarlos. Y si el contrato se pactó por más de cinco años (siete con persona jurídica), el comprador protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria solo debe respetar ese plazo mínimo. Revíselo antes de firmar.

¿Qué tipos de garantía puede haber en el contrato de alquiler?

El artículo 36 de la LAU distingue dos garantías:

• La fianza legal en metálico. Es obligatoria y equivale a una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda habitual, y a dos en los demás usos. Durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica) no se actualiza.
• La garantía adicional. Es voluntaria y puede ser, por ejemplo, un depósito extra en metálico o un aval bancario. En los contratos de vivienda de hasta cinco años (o siete con arrendador persona jurídica) no puede superar dos mensualidades de renta.

¿Cómo se cambia el depósito de la fianza en la Comunidad de Madrid?

En la Comunidad de Madrid, el arrendador está obligado a depositar la fianza legal en la Agencia de Vivienda Social. El depósito es gratuito y no genera intereses, y se hace en el plazo de 30 días desde la firma del contrato, según el servicio de fianzas de arrendamiento de la Comunidad de Madrid (Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, modificado por el Decreto 111/2016).

Si el contrato sigue en vigor tras la venta, el depósito no se devuelve: se solicita el cambio de titularidad del depósito de fianzas. Según la sede electrónica de la Comunidad, lo presenta quien ha adquirido el inmueble arrendado, en cualquier momento y sin tasa. Se aporta el anexo con la relación de depósitos, el documento público que acredita el cambio de titularidad (la escritura de compraventa) y, si actúa un representante, el poder.

Con el depósito a su nombre, el comprador pedirá la devolución a la Agencia cuando termine el contrato. El vendedor entrega en la firma el resguardo del depósito.

¿Y si la fianza nunca se depositó?

No depositar la fianza es una infracción de la Ley 12/1997 de la Comunidad de Madrid, con multas de entre el 26 % y el 50 % de la fianza no depositada (del 5 % al 25 % si se acepta la regularización que propone la inspección) y un tope de unos 90.000 euros. Si se deposita tarde, la Comunidad aplica un recargo del 2 %, o del 5 % si ha pasado más de un año. Lo prudente es regularizarlo antes de poner la vivienda a la venta.

¿Se descuenta la fianza del precio de venta?

Depende de dónde esté el dinero. Si la fianza está depositada y se cambia la titularidad, no hay que tocar el precio: el comprador recuperará esa cantidad de la Agencia y la devolverá al inquilino. Si el vendedor guarda dinero del inquilino (una garantía adicional en metálico), lo entrega al comprador o pacta que este lo retenga del precio, y la escritura lo dice expresamente.

Por ejemplo, un piso en Chamberí alquilado por 3.000 euros al mes, con un contrato de tres años de antigüedad:

Si en el ejemplo la fianza legal llevara más de un año sin depositarse, el recargo del 5 % sería de 150 euros, sin contar la posible multa si interviene la inspección: entre 150 y 1.500 euros, según el caso. Si se retiene la garantía adicional, la escritura recoge el precio íntegro y que el comprador retiene 6.000 euros para devolverlos al inquilino. Puede estimar el resultado fiscal de la venta con la calculadora de ganancia en la venta.

¿Qué conviene dejar firmado para que no haya reclamaciones?

Quien compra una vivienda de alto standing alquilada suele ser un inversor que revisará el contrato con lupa. Antes de la firma, reúna:

• El contrato de arrendamiento y sus anexos, con la renta vigente.
• El resguardo del depósito de la fianza, o el justificante de su regularización.
• El justificante de cualquier garantía adicional (transferencia o aval).
• La situación de pagos del inquilino y el reparto de las rentas pendientes, si las hay.

Tras la firma, se notifica al inquilino el cambio de propietario y la nueva cuenta para pagar la renta. En la escritura, una cláusula específica recoge el estado del contrato, el importe de la fianza y de las garantías adicionales, dónde están y cómo se traspasan. Encaja con las manifestaciones del vendedor en la escritura sobre arrendamientos, que conviene que sean exactas. El proceso completo está en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid.

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Preguntas frecuentes

¿Tengo que devolver la fianza al inquilino cuando vendo el piso?

Por regla general, no. Si el contrato sigue en vigor tras la venta, la fianza no se devuelve: el comprador se subroga como arrendador y será quien la restituya al terminar el alquiler. Lo que debe hacer el vendedor es traspasarla correctamente, cambiando el depósito a nombre del comprador y entregándole las garantías adicionales que tenga en su poder. Si el contrato se extingue con la venta, algo posible en algunos casos del artículo 14 de la LAU, lo normal es que la fianza la liquide el vendedor.

¿Quién solicita el cambio de titularidad de la fianza en Madrid?

La sede electrónica de la Comunidad de Madrid dirige el trámite a quien ha adquirido el inmueble arrendado, con la escritura de compraventa como documento acreditativo. No tiene tasa y se puede presentar en cualquier momento. Conviene dejar pactado en la escritura quién lo presenta y que el vendedor entrega el resguardo del depósito.

¿Qué pasa si no deposité la fianza en la Agencia de Vivienda Social?

Es una infracción sancionable por la Ley 12/1997 de la Comunidad de Madrid. Si se deposita fuera de plazo, la Comunidad aplica un recargo del 2 %, o del 5 % si ha pasado más de un año. Lo recomendable es regularizarlo antes de vender, para que el comprador no herede una situación irregular.

¿La fianza que retiene el comprador reduce mi ganancia en el IRPF?

No. Si el comprador retiene del precio la garantía adicional para devolverla al inquilino, el precio de venta sigue siendo el pactado en la escritura: una parte se paga en dinero y otra asumiendo esa deuda. El valor de transmisión es ese precio íntegro, menos los gastos y tributos inherentes a la venta que pague usted, y la ganancia patrimonial es la diferencia con el valor de adquisición.