Escriturar por debajo del precio real: riesgos fiscales, legales y prácticos para el vendedor en Madrid

En resumen: escriturar por debajo del precio real y cobrar aparte la diferencia no compensa al vendedor. En el IRPF, si se declara menos del valor de mercado, prevalece este (Ley 35/2006, art. 35); ocultar precio se sanciona con multas del 50 % al 150 % y, con más de 120.000 € de cuota defraudada al año, puede ser delito.

La propuesta suele llegar del comprador, que quiere pagar menos impuestos o encajar la operación en su hipoteca. Para el vendedor, el riesgo es alto y el beneficio, ninguno. El repaso completo de los impuestos de la venta está en nuestra guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid.

¿Qué significa escriturar por debajo del precio real?

Es firmar ante notario un precio inferior al pactado y cobrar el resto fuera de la escritura, normalmente en efectivo. La escritura deja de reflejar la realidad: el Código Civil considera que la expresión de una causa falsa puede dar lugar a la nulidad del contrato si no se prueba que se basaba en otra verdadera y lícita (artículo 1276 del Código Civil). Y el dinero entregado aparte queda sin documento que lo respalde.

¿Qué riesgos fiscales tiene para el vendedor?

• IRPF: la ganancia se calcula con el importe efectivamente cobrado, pero el artículo 35 de la Ley del IRPF establece que, si es inferior al normal de mercado, prevalece este. Declarar menos no protege al vendedor de una regularización.
• Sanción: dejar de ingresar parte de la cuota es una infracción tributaria (artículo 191 de la Ley General Tributaria) con multas del 50 % al 150 % de lo no ingresado, según su gravedad, más intereses de demora.
• Delito fiscal: si la cuota defraudada supera los 120.000 € en un impuesto y un ejercicio, el artículo 305 del Código Penal prevé penas de prisión y multa.
• Cruce de datos: los notarios y registradores remiten a la Agencia Tributaria la información de cada compraventa, y Hacienda dispone del valor de referencia del Catastro y puede requerir información a los bancos.

Ejemplo: cuánto puede costar ocultar parte del precio

Un propietario compró su vivienda por 500.000 € y la vende por 900.000 €. El comprador propone escriturar 750.000 € y pagar 150.000 € aparte. Para simplificar, no contamos gastos ni otras rentas del ahorro:

Con la escala del ahorro vigente (19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima), el «ahorro» de 43.500 € puede convertirse en una deuda de más de 100.000 € si Hacienda lo detecta. Puedes calcular la ganancia de tu venta con nuestra calculadora de ganancia en la venta.

Tampoco le sale a cuenta al comprador. En la Comunidad de Madrid paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al tipo general del 6 % sobre el mayor de dos importes: el precio escriturado o el valor de referencia del Catastro. Y si algún día vende, su ganancia será mayor, porque partirá de un precio de compra más bajo.

¿Y el pago en efectivo de la diferencia?

El límite de 1.000 € del artículo 7 de la Ley 7/2012 solo se aplica cuando alguna de las partes actúa como empresario o profesional, así que no rige en una venta entre dos particulares. Pero eso no hace el efectivo invisible:

• El notario debe identificar en la escritura los medios de pago del precio, y si no se acreditan, lo hace constar y lo comunica.
• Mover 100.000 € o más en efectivo por territorio nacional obliga a presentar una declaración previa de medios de pago, según la normativa de prevención del blanqueo de capitales.
• Ingresar después ese dinero en el banco puede obligar a justificar su origen.

Lo explicamos con detalle en límite de pago en efectivo en la compraventa y en formas de cobro de la venta.

¿Qué riesgos civiles corre el vendedor?

• Cobro no garantizado: si el comprador no paga la parte oculta, reclamarla es muy difícil, porque la escritura dice que el precio está pagado.
• Resoluciones y devoluciones: si la venta se anula o se resuelve, habrá que acreditar lo que se pagó realmente, y el cobro oculto saldrá a la luz.
• Vulnerabilidad: el comprador conoce la irregularidad y puede usarla como presión en cualquier conflicto posterior, por ejemplo una reclamación por vicios ocultos.

Otra cosa es vender de verdad por debajo del valor de referencia, por el estado de la vivienda o por una venta urgente: es legal si ese es el precio real y puede justificarse. Lo vemos en vender por debajo del valor de referencia.

Preguntas frecuentes

¿Es delito escriturar por debajo del precio real?

Ocultar parte del precio es, como mínimo, una infracción tributaria sancionada con multas del 50 % al 150 % de lo dejado de ingresar. Si la cuota defraudada en un impuesto y un ejercicio supera los 120.000 €, puede ser delito contra la Hacienda Pública según el artículo 305 del Código Penal.

¿Hay límite de pago en efectivo entre particulares?

La limitación de 1.000 € de la Ley 7/2012 se aplica cuando al menos una de las partes actúa como empresario o profesional, así que no rige en una venta entre dos particulares. Aun así, el notario debe identificar en la escritura los medios de pago, y mover 100.000 € o más en efectivo por territorio nacional obliga a declararlo.

¿Cuánto tiempo puede revisar Hacienda el precio de mi venta?

Con carácter general, cuatro años desde que termina el plazo para presentar la declaración del IRPF del año de la venta. Ese plazo se interrumpe, entre otras causas, con cualquier actuación de la Administración dirigida a regularizar el impuesto y notificada al contribuyente.

¿Y si vendo de verdad por debajo del valor de referencia?

Es legal vender por menos si ese es el precio real, por ejemplo por el estado de la vivienda o por una venta urgente. El comprador tributará en el ITP, como mínimo, sobre el valor de referencia, y al vendedor le conviene guardar pruebas del motivo del precio, como una tasación o un informe del estado del inmueble.