El comprador no se presenta a firmar en la notaría: acta de incomparecencia y qué hacer como vendedor en Madrid

En resumen: si el comprador no acude a firmar la escritura el día pactado, el vendedor debe presentarse en la notaría con la documentación y pedir un acta de presencia, la llamada «acta de incomparecencia» (artículo 199 del Reglamento Notarial). Con un requerimiento notarial, es la prueba que protege la señal y permite resolver el contrato.

Las arras están firmadas y el comprador deja de contestar o no aparece en la notaría. El error que más caro sale es quedarse en casa porque «total, no va a venir»: quien no comparece pierde su mejor prueba. Veamos qué hacer antes, durante y después de esa cita para que el incumplimiento quede del lado de quien lo ha cometido.

¿Qué es el acta de incomparecencia y para qué le sirve al vendedor?

«Acta de incomparecencia» es el nombre habitual de un acta notarial de presencia. Según el artículo 199 del Reglamento Notarial, estas actas acreditan la realidad de un hecho que el notario percibe por sus propios sentidos. En este caso, el hecho es doble: el vendedor ha comparecido a la hora pactada, dispuesto a firmar y con la documentación necesaria, y el comprador no se ha presentado.

El artículo 1100 del Código Civil establece que, en las obligaciones recíprocas, ninguna de las partes incurre en mora si la otra no cumple o no se allana a cumplir lo que le incumbe. Dicho de otro modo: para reclamar al comprador, el vendedor tiene que poder demostrar que él sí estaba listo para entregar la vivienda. El acta es esa demostración, con fe pública y fecha cierta.

¿Qué debe hacer el vendedor antes del día de la firma?

Todo empieza en el contrato de arras, que conviene que fije una fecha límite para otorgar la escritura, cómo se designa la notaría y cómo deben comunicarse las partes. Si se pactó un plazo de preaviso, hay que respetarlo al pie de la letra. Después, la secuencia prudente es esta:

La cita por vía notarial es la opción más sólida. El artículo 202 del Reglamento Notarial regula las actas de notificación y requerimiento: el notario puede enviar la cédula por correo certificado con aviso de recibo o acudir al domicilio designado, donde puede recogerla otra persona presente o el portero; si nadie lo hace, se hace constar. Así, al comprador le resultará muy difícil alegar después que no sabía cuándo ni dónde se firmaba, sobre todo si se le cita en el domicilio que designó en el contrato. Si la elección de notario genera dudas, lo explicamos en quién elige el notario al vender una vivienda.

¿Qué pasa en la notaría si el comprador no aparece?

El vendedor acude a la hora fijada y solicita al notario que levante acta. Lo habitual es dejar un margen de cortesía y que el notario haga constar la hora de llegada, el tiempo de espera y la hora de cierre. En el acta conviene que figure, además, que el vendedor exhibe la documentación que acredita que podía firmar:

• Título de propiedad y documento de identidad de todos los titulares, o el poder de quien los represente.
• Certificado de eficiencia energética y último recibo del IBI.
• Certificado de la comunidad de estar al corriente de los gastos.
• Si queda hipoteca, el certificado de deuda pendiente y la previsión de cancelarla en el mismo acto, como se explica en vender una vivienda con hipoteca pendiente.

Cuanto más completa sea la documentación, menos margen tendrá el comprador para culpar al vendedor. La lista entera está en la documentación para vender una vivienda en Madrid.

Si el comprador aparece, pero no paga

A veces el comprador sí acude, pero sin el dinero, sin el banco o pidiendo una rebaja de última hora. También debe constar en el acta: lo relevante no es que se presente, sino que cumpla. Cualquier aplazamiento debe pactarse por escrito y con condiciones claras, como contamos en la prórroga del contrato de arras.

¿Y después? Señal, resolución del contrato y nueva venta

Lo que puede hacer el vendedor depende del tipo de arras. Con arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), el comprador que desiste pierde la señal y el contrato se extingue. Con arras confirmatorias, la compraventa ya está perfeccionada y el artículo 1124 permite elegir entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato, con indemnización de daños en ambos casos. La diferencia está desarrollada en arras penitenciales, confirmatorias y penales.

Un matiz importante: el artículo 1504 del Código Civil dispone que, en la venta de inmuebles, aunque se haya pactado que la falta de pago resuelve el contrato de pleno derecho, el comprador puede pagar después del plazo mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Por eso el requerimiento notarial posterior no es un formalismo: es lo que impide que el comprador reaparezca semanas después exigiendo firmar cuando el vendedor ya negocia con otro.

Ojo también con la condición suspensiva de financiación: si el comprador acreditó en plazo y en la forma pactada que el banco le denegó la hipoteca, lo normal es que el contrato quede sin efecto y proceda devolver la señal, con acta o sin ella. Lo detallamos en la condición suspensiva de financiación. Y si al final te quedas con la señal, recuerda que tributa (en el IRPF, si eres persona física residente): lo explicamos en cómo tributan las arras si la venta no se consuma.

¿Qué errores pueden costarle la señal al vendedor?

• No acudir a la notaría. Si el comprador sí va y levanta su propia acta, el incumplidor puede pasar a ser el vendedor; con arras penitenciales, eso le obligaría a devolver la señal duplicada.
• Ir sin documentación o con cargas sin resolver. Un embargo sin cancelar o una hipoteca sin certificado de deuda dan al comprador un argumento para justificar su ausencia.
• Devolver la señal por inercia antes de analizar el contrato con un abogado.
• Firmar arras con otro comprador demasiado pronto, sin haber comunicado de forma fehaciente la resolución del primer contrato.

Estas incidencias se previenen casi siempre antes de las arras, con un contrato bien redactado y la solvencia del comprador comprobada. Es parte del proceso que describimos en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid. Si estás preparando la venta, en Luxor Haus te acompañamos desde la valoración, confidencial y sin compromiso, hasta la firma en la notaría.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo hay que esperar al comprador en la notaría?

No hay un plazo legal fijo. Lo habitual es dejar un margen de cortesía y que el notario haga constar la hora de llegada del vendedor, el tiempo de espera y la hora de cierre del acta. Lo prudente es no marcharse antes de que el acta quede cerrada.

¿Hace falta el acta si las arras eran penitenciales?

Sí, conviene. Con arras penitenciales, el vendedor que incumple debe devolver la señal duplicada, así que el comprador podría alegar que fue el vendedor quien no estaba en condiciones de firmar. El acta demuestra lo contrario con fe pública.

¿Puedo vender la vivienda a otro comprador al día siguiente?

Puedes volver a ponerla a la venta, pero no conviene firmar nuevas arras hasta haber comunicado por requerimiento notarial la resolución del primer contrato y haberlo revisado con un abogado. Si no, corres el riesgo de comprometer la misma vivienda con dos compradores.

¿Quién paga el acta notarial?

La paga quien la solicita, normalmente el vendedor. Su importe se fija por arancel y es reducido en comparación con lo que está en juego. Si se reclaman daños al comprador incumplidor, ese gasto puede incluirse en la reclamación.