¿Quién elige el notario al vender una vivienda en Madrid? Lo que dice la norma y qué pactar como vendedor

En resumen: en una venta entre particulares, el notario se elige de mutuo acuerdo. Si no hay pacto, el artículo 126 del Reglamento Notarial da la elección a quien deba pagar la mayor parte de los aranceles. Si el vendedor vende de forma habitual, elige el comprador, y si este firma una hipoteca, elige notario para el préstamo (Ley 5/2019).

Para el propietario de una vivienda de alto standing no es un detalle menor. De la notaría dependen el calendario de la firma, el borrador de escritura que revisará su asesor y la coordinación con el banco si queda una hipoteca por cancelar. Este paso forma parte del proceso completo de venta de una vivienda de lujo en Madrid, y conviene dejarlo resuelto en las arras, no el día antes de firmar.

¿Quién elige el notario en una compraventa de vivienda según la ley?

El punto de partida es la libertad de elección. El artículo 126 del Reglamento Notarial reconoce a todo el que solicita la intervención de un notario el derecho a elegirlo, «sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico». Cuando las dos partes no coinciden, el mismo artículo fija un orden:

• Primero, la normativa específica. Por ejemplo, la de crédito inmobiliario cuando el comprador firma una hipoteca.
• Después, lo que las partes hayan pactado. En la práctica, lo que diga el contrato de arras.
• En último caso, quien pague la mayor parte de los aranceles.

Hay una regla especial que protege al comprador: si quien vende se dedica a ello habitualmente (un promotor, por ejemplo), o vende con condiciones generales de contratación, la elección corresponde al adquirente, aunque no puede imponer un notario sin conexión razonable con las partes o con el inmueble. En una venta entre particulares, que es lo habitual en el segmento de lujo de segunda mano, rige lo pactado y, en su defecto, el criterio de los aranceles.

¿Quién paga el notario y por qué eso decide la elección?

El artículo 1455 del Código Civil establece que, salvo pacto en contrario, los gastos de otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor, y los de la primera copia y los posteriores a la venta, al comprador. Como la escritura matriz suele ser la partida principal de la factura notarial, sin pacto la elección tiende a recaer en el vendedor. Sin embargo, es muy frecuente pactar que el comprador asuma todos los gastos de notaría; en ese caso, y salvo que se haya pactado otra cosa sobre el notario, también será él quien elija. Lo vemos con detalle en quién paga cada gasto en la compraventa.

La tarifa apenas cambia de una notaría a otra: los honorarios de la escritura se calculan con el arancel oficial del Real Decreto 1426/1989, una escala por tramos sobre el valor del inmueble con una rebaja obligatoria del 5 %. Sobre esa cifra, el notario puede aplicar, además, un descuento de hasta el 10 % (artículo 35 del Real Decreto-ley 6/2000). Para lo que exceda de 6.010.121,04 euros, el notario percibe lo que acuerde libremente con las partes. Estas son las cifras que salen de aplicar esa escala:

Son cifras orientativas, calculadas solo con la escala; la factura final suma folios, copias, otros conceptos e IVA. Aun así, dimensionan la decisión: en una vivienda de 1,5 millones, elegir notario es cuestión de agilidad, no de dinero. Para los gastos del comprador, tiene la calculadora de gastos de compra, y para el detalle, la guía de gastos de notaría y registro.

¿Qué pasa si el comprador necesita una hipoteca?

Aquí manda la normativa específica. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga al banco a entregar la documentación del préstamo con al menos diez días naturales de antelación a la firma y a permitir que el cliente acuda al notario de su libre elección. Ante ese notario, el comprador debe comparecer antes de firmar para recibir el asesoramiento y que se levante el acta de transparencia (artículo 15).

La compraventa y la hipoteca suelen firmarse en el mismo acto y ante el mismo notario, de modo que, en la práctica, la notaría del préstamo acaba siendo también la de la compraventa. Para usted, como vendedor, eso tiene dos consecuencias:

• Calendario: fije en las arras un plazo para escriturar que deje margen a la tasación, a la aprobación del préstamo y a esos diez días. Le ayudará la condición suspensiva de financiación, si la hay.
• Su propia hipoteca: si la vivienda tiene un préstamo pendiente, su banco tendrá que enviar a un apoderado a la firma o coordinar la cancelación con esa notaría. Cuanto antes conozca la notaría, antes podrá pedir el certificado de deuda pendiente. Lo explicamos en vender con hipoteca pendiente.

¿Qué conviene dejar pactado en las arras sobre el notario?

Una cláusula bien redactada en las arras evita discusiones de última hora y deja claro quién incumple si alguien no se presenta. Revise que incluya:

• El notario o el criterio para designarlo, con nombre o, al menos, con la parte que lo elige y el plazo para comunicarlo.
• La fecha límite para escriturar y cómo se comunicará el día y la hora de la firma (por escrito y con antelación suficiente).
• Quién paga los gastos de notaría, para que no quede duda sobre a quién corresponde la elección por defecto.
• Qué ocurre si una parte no comparece: lo habitual es que la otra deje constancia con un acta notarial antes de reclamar las arras. Lo vemos en qué hacer si el comprador se echa atrás.

Una vez designada la notaría, envíele cuanto antes la documentación: título de propiedad, último recibo del IBI, certificado de deuda con la comunidad, certificado de eficiencia energética y, si procede, el certificado de deuda hipotecaria. Pida después el borrador de la escritura y revíselo con calma, en especial las manifestaciones del vendedor y la forma de pago. Tiene la lista completa en qué revisar del borrador de escritura.

Dos aclaraciones útiles. La escritura de un piso en el barrio de Salamanca o de un chalet en Pozuelo puede firmarse ante un notario de otra ciudad: el registro donde se inscribe sigue siendo el de la finca. Y si usted no puede estar presente, puede firmar mediante un poder notarial otorgado a una persona de confianza.

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Preguntas frecuentes

¿Puede el comprador imponer su notario al vendedor?

Solo en algunos casos: si así se pactó, si el vendedor vende de forma habitual o con condiciones generales o si, a falta de pacto, el comprador asume la mayor parte de los aranceles. Además, cuando firma una hipoteca, el comprador elige el notario del préstamo y, en la práctica, la compraventa se firma con él. Fuera de esos casos, la elección corresponde a quien pague la mayor parte de los aranceles, normalmente el vendedor.

¿Tengo que pagar el notario si lo elige el comprador?

Depende de lo pactado, no de quién lo elija. Sin pacto, el artículo 1455 del Código Civil atribuye al vendedor los gastos de otorgamiento de la escritura y al comprador los de la primera copia. Es habitual acordar en las arras que el comprador asuma todos los gastos de notaría.

¿Puedo firmar la escritura ante un notario que no sea de Madrid?

Sí. La escritura de una vivienda situada en la Comunidad de Madrid puede otorgarse ante un notario de otra localidad, siempre que las partes o sus apoderados comparezcan ante él. Después se inscribe en el Registro de la Propiedad que corresponde a la finca.

¿Cambia mucho el precio según el notario que se elija?

Por la escritura de compraventa, poco: los honorarios siguen un arancel oficial, el del Real Decreto 1426/1989, que es el mismo para todas las notarías. La diferencia se limita a un descuento de hasta el 10 % que el notario puede aplicar y a la parte del valor que supera 6.010.121,04 euros, que se pacta libremente. Por eso conviene elegir la notaría por disponibilidad, agilidad y coordinación con los bancos.