Cómo tributan las arras si la venta no llega a consumarse

La mayoría de los propietarios da por hecho que, si el comprador se echa atrás y el vendedor se queda con la señal, el asunto termina ahí. No es así. Retener las arras tiene consecuencias fiscales, y devolverlas duplicadas también. Conviene saberlo antes de firmar el contrato, porque el tratamiento en el IRPF de esas cantidades no es el que la intuición sugiere.

Punto de partida: qué tipo de arras firmaste

El efecto jurídico depende de la naturaleza del pacto. Las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil permiten a cualquiera de las partes desistir: el comprador pierde lo entregado y el vendedor, si es quien rompe, devuelve el doble. Las confirmatorias son simple anticipo del precio y no habilitan a desistir; si alguien incumple, la otra parte puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización. Las penales funcionan como cláusula penal del artículo 1152.

Esta distinción no es teórica: determina si hay desistimiento lícito o incumplimiento, y de ahí cuelga todo lo demás. Si no tienes claro qué firmaste, repasa las diferencias entre los tres tipos de arras antes de seguir.

El comprador desiste y tú retienes la señal

Este es el escenario más frecuente y el que más sorprende. La cantidad retenida es una ganancia patrimonial para el vendedor, pero —y aquí está la clave— no deriva de la transmisión de ningún elemento patrimonial, porque la vivienda sigue siendo tuya. El criterio administrativo consolidado es que esa ganancia se integra en la base imponible general del IRPF, no en la base del ahorro.

La diferencia es relevante en dinero: la base del ahorro tributa a los tipos progresivos del ahorro, mientras que la base general se suma a tus rendimientos del trabajo o de actividades económicas y soporta el tipo marginal que te corresponda, que en el alto standing suele ser bastante superior. Una señal de 60.000 euros retenida puede acabar tributando muy por encima de lo que el propietario había calculado.

Además, se imputa al período impositivo en que se produce el desistimiento, es decir, en el ejercicio en que las arras quedan definitivamente adquiridas, no cuando se cobraron. Y no hay plusvalía municipal que pagar: al no haber transmisión del inmueble, el IIVTNU no se devenga.

Eres tú quien se echa atrás

Si el vendedor desiste y devuelve las arras duplicadas, entrega una cantidad adicional que constituye una pérdida patrimonial no derivada de transmisión, también imputable a la base general. En la práctica, su aprovechamiento fiscal es limitado: solo puede compensarse con ganancias de la misma base y, en su caso, con el 25 % del saldo positivo de rendimientos e imputaciones, arrastrando el resto a los cuatro ejercicios siguientes.

Dicho de otro modo: romper tú el contrato cuesta el doble en caja y se recupera poco en la declaración. Es un motivo más para no firmar arras mientras queden flecos sin resolver —una herencia sin adjudicar, un proindiviso sin acuerdo o una hipoteca con condiciones de cancelación sin confirmar—.

Otros efectos que conviene tener en el radar

• Arras no es opción de compra. El derecho de opción sí tiene su propio tratamiento en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y genera ganancia para el concedente. Si el documento se redacta como opción sin que las partes lo pretendan, se abre una tributación distinta e innecesaria.
• Si la venta sí se consuma, las arras no tributan de forma autónoma: son parte del precio y se integran en el cálculo de la ganancia patrimonial de la transmisión, con su valor de adquisición y gastos deducibles correspondientes.
• Documenta el desistimiento. Un burofax o un acuerdo firmado que deje constancia de la fecha y del motivo es lo que sostiene después la imputación temporal frente a Hacienda.
• Límite del efectivo. La señal debe cobrarse por medios trazables; la normativa antifraude limita los pagos en efectivo en operaciones entre particulares y empresarios.

La lección práctica es clara: la señal no es dinero gratis. Antes de aceptar una cifra alta de arras, conviene calcular cómo encaja en tu declaración del ejercicio y, si estás en un año con ingresos elevados, valorar el calendario de la operación. Un contrato bien redactado y un plazo realista evitan casi siempre llegar a esta situación.