Vender y seguir viviendo unos meses en la casa: la entrega diferida de la posesión en Madrid

Es una situación frecuente en la venta de viviendas de alto standing: aparece el comprador adecuado, pero tu nueva casa aún no está lista, estás terminando una reforma o necesitas unas semanas para organizar la mudanza. La solución no es retrasar la firma ni rechazar la oferta, sino pactar correctamente que sigas ocupando la vivienda durante un tiempo después de venderla.

Qué dice la ley sobre la entrega de la vivienda

El Código Civil establece que el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega de la cosa vendida, salvo que de la propia escritura resulte o se deduzca claramente lo contrario (artículo 1462). Es decir, si no se pacta nada, desde la firma ante notario el comprador tiene derecho a la posesión inmediata y a las llaves.

Por eso cualquier permanencia del vendedor debe quedar expresamente recogida en la escritura o en un documento firmado por ambas partes. Un acuerdo verbal «para unas semanas» es la receta perfecta para un conflicto.

Tres fórmulas para quedarte en la vivienda

• Entrega diferida de la posesión. Es la opción más habitual y limpia. En la escritura se pacta que el vendedor entregará la vivienda en una fecha concreta, normalmente entre unas semanas y pocos meses después. El comprador ya es propietario; tú solo conservas la posesión hasta ese día.
• Arrendamiento por temporada. Si la permanencia es más larga y existe una causa temporal real, por ejemplo, la espera a que terminen las obras de tu nueva vivienda, puede firmarse un contrato para uso distinto del de vivienda (artículo 3 de la LAU) con su renta. Debe responder a una necesidad verdaderamente temporal: si encubre una vivienda habitual, se aplicaría el régimen de vivienda, con sus prórrogas obligatorias de hasta cinco o siete años, algo que ningún comprador aceptará.
• Venta con alquiler posterior a un inversor. Cuando el vendedor quiere seguir viviendo en el inmueble a largo plazo, algunos inversores compran y alquilan al antiguo propietario. Es una operación distinta, con un precio que descontará esa condición.

Las garantías que te pedirá el comprador

Quien paga dos o tres millones de euros y no recibe las llaves quiere protección. Lo razonable es negociar estas cláusulas:

• Fecha cierta de entrega y estado en que se entregará, con referencia a un inventario de lo que se queda: cocina, armarios, lámparas o mobiliario.
• Cláusula penal por retraso, con una cantidad por cada día de demora (artículo 1152 del Código Civil). Es la herramienta más disuasoria.
• Retención de una parte del precio hasta la entrega, depositada ante notario o en una cuenta bloqueada, que se libera con el acta de entrega de llaves. Tienes más detalle sobre el depósito notarial en la compraventa.
• Reparto de gastos: suministros, cuota de comunidad y mantenimiento corren a cargo del vendedor mientras ocupa la vivienda. Conviene mantener tu seguro de contenido y que el comprador contrate ya el de continente.
• Responsabilidad por daños hasta el día de la entrega.

Aspectos fiscales y prácticos que no debes olvidar

El impuesto sobre bienes inmuebles se devenga el 1 de enero y lo paga quien sea titular ese día, aunque las partes pueden pactar un reparto proporcional; revisa cómo hacerlo en nuestra guía sobre el prorrateo del IBI. La ganancia patrimonial se imputa en tu IRPF del ejercicio de la escritura, no en el de la entrega de llaves, y el plazo de dos años para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual también se cuenta desde la venta.

Si vas a reinvertir, conviene coordinar las fechas de la venta y de la compra para no mudarte dos veces. Lo explicamos en vender y comprar vivienda a la vez.

Plantear la entrega diferida desde el primer contacto, y no el día de la firma, evita que la operación se tense. Un comprador informado desde el principio lo acepta con naturalidad; uno sorprendido en la notaría puede exigir una rebaja o levantarse de la mesa. En Luxor Haus lo incluimos en la negociación y en el contrato de arras para que quede claro desde el primer momento.