Entrega de llaves e inventario el día de la firma: cómo cerrar sin reclamaciones

El día de la firma casi todo el foco está en el precio y en el cheque. Sin embargo, buena parte de las reclamaciones posteriores entre comprador y vendedor no nacen del dinero, sino de la entrega: una llave que falta, un mando de garaje que nunca apareció, unos muebles que el comprador daba por incluidos o unos contadores que siguen a nombre del vendedor tres meses después. Todo eso se evita con media hora de preparación.

La entrega jurídica y la entrega material

El artículo 1462 del Código Civil establece que el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega de la cosa vendida, salvo que de la propia escritura resulte lo contrario. Es decir, al firmar, la posesión se transmite aunque las llaves se den cinco minutos después. Por eso, si por lo que sea el vendedor va a mantener el uso unos días (una mudanza que no cuadra, por ejemplo), no basta con un acuerdo verbal: debe reflejarse expresamente en la escritura, con fecha límite de desalojo y, si procede, con una cantidad retenida en garantía. Un pacto de este tipo bien redactado ahorra un conflicto casi seguro.

Qué se entrega exactamente

• Todas las llaves, no solo las del uso diario: portal, vivienda, servicio, buzón, trastero, garaje, verja de parcela, caseta de piscina y armarios con cerradura.
• Mandos y dispositivos: mandos de garaje y de cancela, tarjetas de acceso, telemandos de toldos y persianas.
• Códigos y accesos digitales. En vivienda de alto standing es el punto más olvidado: alarma, domótica, cámaras, cerraduras electrónicas y aplicaciones asociadas. Hay que dar de baja las cuentas del vendedor y restablecer el sistema a favor del comprador, no compartir una contraseña.
• Documentación técnica: manuales y garantías de calderas, aerotermia, aire acondicionado, domótica y electrodomésticos; certificados de instalaciones; contratos de mantenimiento vigentes de piscina, jardín o ascensor privado.
• Datos de la comunidad: contacto del administrador, normas de régimen interior y último recibo abonado.

El inventario, por escrito y con fotos

Cuando la operación incluye mobiliario, obra de arte, alfombras o electrodomésticos, el inventario debe existir desde el contrato de arras, no improvisarse en la notaría. Lo razonable es un anexo firmado con la relación de bienes, identificados por estancia y con fotografías, y una mención expresa en la escritura de que la vivienda se transmite con esos elementos. Igual de importante es dejar claro lo que no se incluye, para que el comprador no encuentre huecos donde esperaba encontrar algo. Si la venta se plantea con mobiliario, conviene repasar antes cómo vender una vivienda amueblada.

Un acta de entrega sencilla, firmada por las dos partes el mismo día, cierra el asunto: relación de llaves y mandos entregados, lecturas de los contadores de luz, agua y gas con fotografía, estado general de la vivienda y confirmación de que queda libre de enseres. Ese documento vale más que cualquier acuerdo de palabra si aparece una discusión semanas después.

Los últimos días antes de la firma

Deja la vivienda vacía y limpia, retira lo que no se transmite, vacía trastero y garaje y comprueba que no queda nada en zonas comunes. Mantén el seguro de hogar en vigor hasta el mismo día de la escritura y cancélalo después, nunca antes. Conserva copia de la escritura, del justificante de pago y del acta de entrega, porque los vas a necesitar tanto para la declaración de la venta como para cualquier trámite posterior.

El cambio de titularidad de los suministros se gestiona justo después, con las lecturas ya tomadas; lo tienes paso a paso en esta guía, y el resto de gestiones posteriores en los trámites después de vender.