Vender una vivienda comprada sobre plano antes de escriturar en Madrid: cesión del contrato, impuestos y riesgos

En resumen: una vivienda comprada sobre plano se transmite antes de la escritura cediendo el contrato, y para quedar liberado necesitas el consentimiento del promotor (artículo 1205 del Código Civil). Si eres particular, tributas por la ganancia en el IRPF, no pagas plusvalía municipal y, en Madrid, el comprador paga en general un 6 % de ITP.

Hasta la escritura o la entrega no eres propietario: tienes un contrato que te da derecho a adquirir la vivienda. Por eso pones en el mercado tu posición de comprador, con reglas distintas a las de una venta corriente. El proceso habitual está en la guía para vender una vivienda de lujo en Madrid, y los impuestos de una venta ya escriturada, en la guía de fiscalidad.

¿Se puede vender una vivienda sobre plano antes de escriturar?

Sí, mediante una cesión de contrato: tú (cedente) sales, otra persona (cesionario) ocupa tu lugar y el promotor le escritura a ella cuando la obra termine. Como también te sustituye en la deuda del precio pendiente, el artículo 1205 del Código Civil exige el consentimiento del acreedor, que aquí es el promotor. Sin él, la cesión no te libera frente a la promotora.

Lo primero es leer tu contrato privado o, si solo has firmado un documento de reserva, ese documento. Busca tres cosas: si prohíbe la cesión, si la somete a autorización o a una fase de la obra y si fija un coste por el cambio de titular. Si guarda silencio, pide la autorización igualmente y por escrito.

¿Y si compraste a través de una cooperativa?

La vía cambia, porque no eres comprador sino socio. En la Comunidad de Madrid, el artículo 123 de la Ley 2/2023 de Cooperativas permite que los estatutos y las normas de la promoción regulen los derechos de tanteo y retracto de la cooperativa en las transmisiones a no socios. También remite a los estatutos la posibilidad de que un socio no adscrito sustituya a quien se da de baja en una promoción ya iniciada y completa, con preferencia para determinados familiares. Revisa esas normas y habla con el Consejo Rector antes de buscar comprador.

¿Qué debe recoger el contrato de cesión?

• Consentimiento y liberación. El promotor autoriza la cesión y declara expresamente que dejas de responder del precio pendiente y de las demás obligaciones.
• Cuentas claras. Qué te reembolsa el cesionario (pagos a cuenta e IVA) y qué prima te paga encima, con una forma de cobro segura y simultánea a la firma.
• Garantías de las cantidades a cuenta. La disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación obliga al promotor a garantizarlas con un seguro de caución o un aval solidario. El comprador querrá que esa cobertura quede a su nombre: pide el certificado actualizado.
• Extras y personalizaciones. Lista de lo contratado, pagado o pendiente, y a quién corresponde cada importe.
• Plazos de entrega. Quién ejerce los derechos si la obra se retrasa. Normalmente, el cesionario desde la cesión.

No es lo mismo que ceder un contrato de arras en segunda mano: aquí la otra parte es una promotora, con sus propias condiciones. Que lo revise un abogado.

¿Qué impuestos paga cada parte?

Lo que más pesa en la negociación es la base del ITP. El artículo 17.1 del texto refundido la fija, para inmuebles en construcción, en el valor del bien en el momento de la cesión, sin que sea inferior a lo pagado por ella. Hay sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que descuentan lo que queda por pagar al promotor, y la Administración no siempre lo acepta. El impuesto lo soporta el comprador, pero lo restará de la prima que esté dispuesto a pagarte.

Tampoco se aplican las exenciones de la vivienda habitual: la reinversión y la de mayores de 65 años exigen haber vivido en ella.

¿Cuánto queda limpio? Un ejemplo con números

Compraste sobre plano por 900.000 euros más IVA y has pagado 180.000 euros más 18.000 de IVA. Cedes el contrato con una prima de 120.000 euros y gastos de cesión de 8.000. Eres particular, resides en Madrid y no tienes otras rentas del ahorro ese año.

Al tipo general, el cesionario pagaría de ITP, como mínimo, 19.080 euros (6 % de 318.000), o bastante más si la base se fija en un valor del inmueble superior. Estima tu caso con la calculadora de ganancia en la venta y confírmalo con tu asesor.

¿Ceder ahora o escriturar y vender después?

Ceder encaja si no puedes o no quieres afrontar la escritura o si tus planes han cambiado y la demanda de obra nueva en la zona lo permite. Si puedes escriturar y tu comprador quiere ver lo que compra, haz números antes de decidir.

¿Cómo se comercializa una vivienda que aún no existe?

El comprador decide sobre papel, de modo que el dosier pesa más que nunca: contrato y anexos, planos, memoria de calidades, licencia de obra, calendario de entrega, justificantes de pago y certificado de la garantía. Si quieres usar las infografías de la promoción, pide antes permiso al promotor.

Para fijar la prima, compara con viviendas terminadas de características similares y descuenta la espera, el riesgo de retraso y los impuestos adicionales del comprador. En Luxor Haus puedes pedir una valoración confidencial y sin compromiso, con una comisión máxima del 2 % y honorarios claros, cerrados desde el principio.

Preguntas frecuentes

¿Puede negarse el promotor a la cesión?

Puede, sobre todo si el contrato la prohíbe o la condiciona. Sin su consentimiento no quedas liberado de pagar el precio pendiente. Plantéalo pronto y por escrito.

¿Tengo que declarar la cesión si pierdo dinero?

En general, sí. Si cobras menos de lo que pagaste, en principio se genera una pérdida patrimonial que se declara y puede compensarse con otras ganancias de la base del ahorro. Conserva todos los justificantes y consulta con tu asesor, porque el valor no debe ser inferior al normal de mercado.

¿Qué pasa con el aval o el seguro de mis pagos a cuenta?

Protegen a quien ha entregado el dinero al promotor. Como el cesionario te reembolsa esos pagos, querrá figurar como beneficiario. Pide al promotor y a la entidad garante cómo documentarlo antes de firmar.

¿La cesión tiene que hacerse ante notario?

Con un contrato privado, la ley no exige escritura para cederlo, pero el promotor o el banco del comprador pueden pedir determinados documentos. Lo decisivo es que la cesión conste por escrito, con la autorización del promotor y la redacción revisada por un abogado.