Vender una vivienda privativa que es la vivienda familiar: por qué necesitas el consentimiento de tu cónyuge en Madrid

En resumen: aunque la vivienda sea solo tuya (comprada antes de casarte, heredada o con separación de bienes), si es la vivienda habitual de la familia necesitas el consentimiento de tu cónyuge o una autorización judicial para venderla. Lo exige el artículo 1320 del Código Civil, y una venta sin esa firma puede anularse.

Es uno de los descuidos más frecuentes en la venta de viviendas de alto standing: el propietario figura como único titular en la escritura y en la nota simple, y da por hecho que firmará solo ante el notario. Pero el Código Civil protege el hogar familiar con independencia de quién sea el dueño. Si se detecta tarde, el problema puede retrasar la escritura o, en el peor caso, poner en riesgo la operación. Conviene resolverlo al preparar la venta, como parte del proceso de venta de una vivienda de lujo en Madrid.

¿Necesito la firma de mi cónyuge para vender una vivienda que es solo mía?

Sí, si es la vivienda habitual de la familia. El artículo 1320 del Código Civil establece que, para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, se requiere el consentimiento de ambos cónyuges o, en su caso, autorización judicial, aunque esos derechos pertenezcan a uno solo.

Tres ideas que conviene tener claras:

• Da igual el régimen económico. La norma está entre las disposiciones generales del régimen económico matrimonial, así que se aplica en gananciales, en separación de bienes y en participación.
• Da igual el origen de la vivienda. Puede haberse comprado antes del matrimonio, heredado o recibido en donación: lo decisivo es que hoy sea el hogar familiar.
• El cónyuge no se convierte en propietario. Solo presta su consentimiento. No vende ni tributa por la operación: la ganancia la declara el titular, que puede estimarla con nuestra calculadora de ganancia en la venta.

La regla alcanza también a los muebles de uso ordinario de la familia. Si vas a vender la casa amueblada, algo habitual en el segmento de lujo, el consentimiento debe cubrir también el mobiliario que se transmite; lo explicamos en vender una vivienda amueblada de lujo.

¿En qué casos hace falta el consentimiento y en cuáles no?

La clave está en dos preguntas: quién es el titular y si la vivienda es el domicilio familiar o tiene un uso atribuido por un juez.

Tras un divorcio, el artículo 96.3 del Código Civil exige el consentimiento de ambos o autorización judicial para vender la vivienda cuyo uso se haya atribuido a uno de ellos, y esa limitación se hace constar en el Registro de la Propiedad, por lo que, si se ha inscrito, aparecerá en la nota simple. Lo desarrollamos en vender la vivienda por divorcio en Madrid. En una separación de hecho, sin sentencia ni convenio, la vivienda puede seguir considerándose familiar, así que lo prudente es contar con la firma del otro cónyuge o con autorización judicial.

El artículo 1320 se refiere a los cónyuges y el Código Civil no contiene una regla equivalente para las parejas de hecho. Aun así, si tu pareja vive en la casa o figura en algún pacto patrimonial, revísalo antes de comprometer la venta.

¿Cómo se acredita ante el notario?

El notario preguntará por tu estado civil y por el uso de la vivienda. Hay dos caminos:

• Si es la vivienda familiar, tu cónyuge comparece en la escritura solo para consentir. Si no puede acudir, puede hacerlo mediante un poder notarial con facultad expresa o ratificar la venta después en otra escritura.
• Si no es la vivienda familiar, debes manifestarlo en la escritura. El artículo 91 del Reglamento Hipotecario exige esa declaración para inscribir la venta de una vivienda que pertenece a uno solo de los cónyuges cuando no consta el consentimiento del otro. Es una de las manifestaciones del vendedor en la escritura que más consecuencias tiene.

Un consejo práctico: recoge el consentimiento ya en el contrato de arras. Si tu cónyuge se negara después a firmar la escritura, serías tú quien no podría cumplir lo pactado, con el coste que explicamos en qué pasa si el vendedor se echa atrás tras las arras.

¿Qué pasa si vendo sin el consentimiento de mi cónyuge?

La venta no es nula de pleno derecho, pero sí anulable. Según el artículo 1322 del Código Civil, el cónyuge cuyo consentimiento se omitió, o sus herederos, pueden pedir su anulación si no la han confirmado expresa o tácitamente. El plazo es de cuatro años y, conforme al artículo 1301, empieza a contar desde la disolución de la sociedad conyugal o del matrimonio, salvo que el cónyuge hubiera tenido antes conocimiento suficiente de la venta.

El propio artículo 1320 añade que la manifestación errónea o falsa del vendedor sobre el carácter de la vivienda no perjudica al comprador de buena fe. Dicho de otro modo: si declaras que no es la vivienda familiar y no es cierto, el comprador de buena fe queda protegido y el conflicto se traslada a ti, que puedes tener que responder frente a tu cónyuge. Además, el comprador de una vivienda de lujo y sus asesores suelen revisar el estado civil del vendedor en su due diligence, y cualquier duda puede frenar la firma.

¿Y si mi cónyuge se niega o no puede firmar?

Queda la autorización judicial. El artículo 90 de la Ley 15/2015, de la Jurisdicción Voluntaria, prevé un expediente para que el juez autorice disponer de la vivienda habitual y de los objetos de uso ordinario cuando hay desacuerdo entre los cónyuges. Lo resuelve el Juzgado de Primera Instancia del último domicilio o residencia de los cónyuges, y el juez oye a ambos antes de decidir.

Como la ley exige abogado y procurador cuando el acto tiene un valor superior a 6.000 euros, en la venta de una vivienda de alto standing serán necesarios. El expediente lleva su tiempo, así que no conviene firmar arras con plazos cortos mientras esté pendiente.

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Preguntas frecuentes

¿Tiene que firmar mi cónyuge si compré la vivienda antes de casarme?

Sí, si esa vivienda es hoy la residencia habitual de la familia. El artículo 1320 del Código Civil no mira cuándo ni cómo se compró, sino para qué se usa: aunque sea privativa, comprada de soltero, heredada o donada, hace falta su consentimiento o una autorización judicial.

¿Mi cónyuge paga impuestos por consentir la venta de mi vivienda privativa?

No. Consentir no lo convierte en vendedor ni en propietario, así que no declara ninguna ganancia por esa venta. La ganancia o pérdida patrimonial la declara el titular en su IRPF (o en el IRNR, si no es residente) y, si se devenga la plusvalía municipal, el contribuyente es también el vendedor.

¿Puede mi cónyuge dar su consentimiento sin acudir a la firma?

Sí. Puede otorgar un poder notarial con facultad expresa para consentir esa venta o ratificarla después en otra escritura. Si reside fuera de España, el poder puede firmarse ante el cónsul español o ante un notario local, con apostilla y traducción cuando proceda.

¿Hace falta el consentimiento para vender una segunda residencia?

Por el artículo 1320, en principio no, porque solo protege la vivienda habitual de la familia. Pero si la segunda residencia es ganancial, hace falta el consentimiento de ambos o, si uno se niega, autorización judicial (artículo 1377 del Código Civil). Y conviene revisar que no exista un derecho de uso atribuido sobre ella.