El vendedor se echa atrás tras firmar las arras en Madrid: qué puede hacer y cuánto le cuesta

En resumen: el vendedor solo puede echarse atrás tras firmar las arras devolviendo la señal duplicada si el contrato las pacta de forma clara como penitenciales (artículo 1454 del Código Civil). Si son confirmatorias o el contrato no lo aclara, el comprador puede exigir la venta o la resolución, con indemnización de daños en ambos casos.

Una oferta mejor, un cambio familiar o un heredero que se opone a vender: hay muchas razones para querer deshacer la operación con la señal ya cobrada. Antes de mover ficha conviene saber qué permite el contrato firmado, cuánto cuesta salir y cómo hacerlo sin acabar en un pleito. Es una de las fases más delicadas del proceso de venta de una vivienda de lujo en Madrid, y casi siempre se decide por una sola cláusula.

¿Puede el vendedor echarse atrás después de firmar las arras?

Depende del tipo de arras. El Código Civil solo regula de forma expresa las penitenciales, en su artículo 1454: el comprador puede desistir perdiendo la señal y el vendedor, devolviéndola duplicada. Fuera de ese caso, el Tribunal Supremo viene entendiendo que la cantidad entregada a cuenta es, en principio, confirmatoria: una parte del precio que confirma un contrato ya cerrado y que no da derecho a desistir. Para que sean penitenciales, esa voluntad debe constar con claridad; en la duda, no se presume.

Si duda de cuál firmó, repase las diferencias entre arras penitenciales, confirmatorias y penales; muchos modelos se remiten de forma expresa al artículo 1454 para dejar claro que son penitenciales.

¿Cuánto cuesta echarse atrás con arras penitenciales?

El doble de lo recibido, aunque solo la mitad es coste real: la otra mitad es dinero del comprador que se le devuelve. Un ejemplo: vivienda vendida por 1.400.000 € con una señal del 10 %, es decir, 140.000 €. Para desistir, el vendedor entrega 280.000 €: devuelve los 140.000 € recibidos y paga otros 140.000 € de su bolsillo.

Si el motivo es otra oferta, la cuenta que importa es esta:

Y ese es solo el punto de equilibrio. A él hay que sumar los honorarios que pueda reclamar la agencia de la primera operación, el tiempo que la vivienda vuelve a estar en el mercado y el riesgo de que la nueva oferta tampoco llegue a la notaría. Además, un precio de venta mayor aumenta la ganancia patrimonial, que en general tributa en el IRPF (o en el IRNR si el vendedor no reside en España); puede estimarla con la calculadora de ganancia en la venta y repasar el resto de impuestos en la guía de fiscalidad de la venta de vivienda en Madrid.

¿Y los honorarios de la agencia?

Si la venta se intermedió, lea la hoja de encargo antes de decidir. La jurisprudencia tiende a reconocer al intermediario sus honorarios cuando su gestión logró que las partes cerraran el acuerdo y la operación se frustró por decisión del cliente. Si es el vendedor quien la deshace tras las arras, la agencia puede reclamárselos aunque no haya escritura.

¿Cómo se desiste correctamente de unas arras penitenciales?

El desistimiento no se completa con anunciarlo: hay que ejercerlo a tiempo y poner el dinero a disposición del comprador. El orden recomendable es este:

• Relea el contrato completo. Compruebe el plazo para escriturar, la forma de comunicación pactada y si había alguna condición, como la condición de financiación del comprador. Si no se cumplió, el contrato puede haber quedado sin efecto, y lo pactado suele ser devolver solo la señal recibida.
• Actúe a tiempo. La facultad de desistir debe ejercerse dentro del plazo pactado; si ya ha vencido o la compraventa ha empezado a cumplirse, puede haberse perdido.
• Comuníquelo de forma fehaciente. Por burofax con certificación de texto o mediante requerimiento notarial, identificando el contrato y la cláusula de arras.
• Entregue el doble. Por transferencia a la cuenta del comprador o con cheque bancario, y con justificante.
• Si el comprador lo rechaza, consigne. Tras habérselo ofrecido y con aviso previo al comprador, puede consignar el importe en el juzgado o ante notario (artículos 1176 y siguientes del Código Civil), lo que permite acreditar que puso el dinero a su disposición.
• Cierre con un documento firmado. Lo ideal es un acuerdo de resolución en el que el comprador reconozca haber recibido el importe y que no tiene nada más que reclamar.

¿Qué pasa si las arras son confirmatorias?

Entonces el vendedor no puede desvincularse por su cuenta, ni siquiera ofreciendo el doble. Ante el incumplimiento, el artículo 1124 del Código Civil permite al comprador elegir entre exigir el cumplimiento, es decir, que un juez obligue a otorgar la escritura, o resolver el contrato, con resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

Mientras pleitea, el comprador puede pedir la anotación preventiva de su demanda en el Registro de la Propiedad (artículo 42 de la Ley Hipotecaria). Esa anotación aparece en la nota simple y, en la práctica, aleja a cualquier otro comprador. Vender a un tercero no borra la responsabilidad frente al primero: el vendedor seguiría respondiendo de los daños.

La salida razonable es negociar un mutuo disenso: un acuerdo con el comprador para resolver el contrato, con la devolución de la señal y la compensación que ambos pacten, documentado por escrito. Conviene negociarlo con un abogado de por medio y antes de comunicar nada que pueda interpretarse como un incumplimiento.

¿Cómo evitar verse en esta situación?

Casi todo se puede prever antes de firmar:

• Elija el tipo de arras pensando en la salida. Si hay incertidumbre, unas arras penitenciales con un plazo razonable dan margen; si quiere más firmeza, las confirmatorias vinculan a ambas partes.
• Firme solo con todos los titulares de acuerdo y con la documentación lista: cargas revisadas, herencia aceptada y adjudicada y certificados.
• Si va a comprar otra casa, coordine los plazos. Lo explicamos en cómo vender y comprar vivienda a la vez.
• Ajuste el importe de la señal. Cuanto mayor es, más cuesta desistir; el 10 % es habitual, pero es pactable.

Antes de aceptar una oferta, en Luxor Haus repasamos con el propietario qué tipo de arras encaja con su situación, con una comisión máxima del 2 % y honorarios claros desde el principio. Si está pensando en vender, puede pedir una valoración confidencial y sin compromiso.

Preguntas frecuentes

¿Puedo devolver solo la señal recibida si me arrepiento de vender?

No, salvo que el comprador lo acepte. Con arras penitenciales hay que devolverla duplicada; con arras confirmatorias ni siquiera el doble garantiza la salida, porque el comprador puede exigir que se firme la venta.

¿Qué pasa si el contrato de arras no dice de qué tipo son?

Los tribunales suelen considerarlas confirmatorias, porque la facultad de desistir tiene que pactarse con claridad. Si su contrato no se remite al artículo 1454 del Código Civil ni recoge esa facultad de otra forma, consulte con un abogado antes de comunicar nada al comprador.

¿Puedo vender la vivienda a otro comprador si el primero me reclama?

Es muy arriesgado. El primer comprador puede pedir la anotación preventiva de su demanda en el Registro de la Propiedad, que advierte a cualquier tercero, y el vendedor sigue respondiendo de los daños causados. Lo prudente es cerrar antes la primera operación por acuerdo o tras el desistimiento correcto.

¿Tengo que pagar el doble si el comprador no consigue la hipoteca?

No es un desistimiento del vendedor. Si el contrato incluía una condición de financiación y no se cumplió, se aplica lo pactado, que normalmente es devolver la señal recibida sin duplicarla. Si no había condición, el incumplimiento es del comprador.