Vender una vivienda no inscrita en el Registro de la Propiedad en Madrid

En España la inscripción en el Registro de la Propiedad es, por regla general, voluntaria. Por eso no es raro encontrar viviendas que nunca se inscribieron o cuya titularidad registral no coincide con la real: herencias que no se llevaron al Registro, compras en documento privado o fincas antiguas que jamás se inmatricularon. La pregunta del propietario es clara: ¿puedo vender una vivienda no inscrita? Legalmente sí, pero en la práctica es un obstáculo serio, sobre todo en el alto standing.

Por qué importa que la vivienda esté inscrita

La compraventa es válida aunque la finca no esté inscrita: el notario puede autorizar la escritura si acreditas tu título de propiedad. El problema está en lo que pierde el comprador:

• Protección registral. El artículo 34 de la Ley Hipotecaria protege a quien compra confiando en lo que publica el Registro. Si la finca no está inscrita, esa protección no existe y el comprador asume más riesgo.
• Financiación. La hipoteca solo queda constituida con su inscripción, y para inscribirla la finca debe estar inscrita con la cadena de titulares completa. Por eso es muy difícil que un banco financie la compra de una vivienda sin inscribir.
• Cargas. Sin una nota simple que consultar, el comprador no puede comprobar embargos, hipotecas o servidumbres, y lo normal es que su asesor le aconseje no firmar o pedir una rebaja.

Situaciones habituales y cómo se resuelven

• La finca nunca se inscribió. Hay que inmatricularla. La vía más ágil es la del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que exige un título público de adquisición, otro título público previo que acredite que el transmitente adquirió la finca al menos un año antes, y una descripción coincidente con la certificación catastral descriptiva y gráfica. Si no se dispone de esos títulos, se acude al expediente notarial de dominio del artículo 203.
• La finca está inscrita, pero a nombre de otra persona. Es el caso típico de herencias o compras que no se llevaron al Registro. Lo primero es inscribir los títulos intermedios que existan, como la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Si falta algún eslabón, se reanuda el tracto sucesivo mediante un expediente notarial (artículo 208 de la Ley Hipotecaria).
• La vivienda está inscrita, pero la obra no. Si el Registro solo recoge el solar, o una construcción distinta de la actual, hay que declarar la obra nueva o la ampliación. Lo explicamos en regularizar obra nueva y ampliaciones.
• La superficie no coincide. Las diferencias entre Registro y Catastro se corrigen por los procedimientos de la Ley Hipotecaria, como vimos en discrepancia de superficie entre Registro y Catastro.

Plazos, costes y cuándo empezar

Inscribir títulos pendientes puede resolverse en pocas semanas si la documentación está completa. Un expediente de dominio o de reanudación del tracto tarda bastante más, porque exige notificar a colindantes y posibles titulares y publicar edictos. A ello se suman los honorarios de notaría y Registro y, si hay herencias sin liquidar, el Impuesto sobre Sucesiones y la plusvalía municipal pendientes, con sus posibles recargos, salvo que hayan prescrito.

La recomendación es clara: regulariza antes de poner la vivienda en el mercado. Pide una nota simple en cuanto te plantees vender; si la finca no aparece o figura a nombre de otra persona, tendrás tiempo de corregirlo sin la presión de un comprador esperando. Firmar arras sobre una vivienda sin inscribir expone al vendedor a incumplir los plazos pactados y, con arras penitenciales, a tener que devolverlas duplicadas, como explicamos en tipos de arras y sus diferencias.

En Luxor Haus revisamos la situación registral de la vivienda desde la valoración, que es confidencial y sin compromiso, para detectar a tiempo posibles problemas antes de salir al mercado.